Cơ hội mua nhà thu hẹp theo đà tăng giá
Trong một chia sẻ mới đây, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cho biết, theo tính toán của Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF) vào thời điểm 4 năm trước, người dân Việt Nam cần tối thiểu 35 năm để mua được một căn hộ chung cư, nhưng hiện tại phải cần tới 57 năm. Giá nhà tăng phi mã khiến cơ hội tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân vốn đã khó càng thêm khó.
Khảo sát thực tế của phóng viên cho thấy, tại Hà Nội, các dự án đang mở bán trong khu vực nội đô đều neo ở mức giá cao, gần như không có dự án mở bán sơ cấp giá dưới 30 triệu đồng/m2.
Đơn cử, tại khu vực quận Long Biên, dự án Le Grand Jardin Sài Đồng có giá bán từ 37 - 42 triệu đồng/m2, dự án Bình Minh Garden từ 33 - 35 triệu đồng/m2… Đó là các dự án “bên sông”, nếu ở gần trung tâm thì giá bán còn cao hơn nhiều như dự án Mipec Rubik 360 (Cầu Giấy) đang giao dịch quanh mức 53 - 57 triệu đồng/m2, BRG Diamond Residence (Thanh Xuân) là hơn 60 triệu đồng/m2 và theo thông báo từ chủ đầu tư dự án này, giá căn hộ tại 2 tòa D01, D02 sẽ được điều chỉnh tăng trong tháng 10/2022…
Dự án Euro Window Đông Trù (huyện Đông Anh) đang được rao bán quanh mức 25 triệu đồng/m2, song đây dự án hiếm hoi có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 ở khu vực ngoại thành Hà Nội.
Số liệu thống kê của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, loại hình nhà chung cư có giá bán tăng mạnh trong 8 tháng qua. Đáng chú ý, tốc độ tăng giá chung cư tại Hà Nội đạt trung bình khoảng 15%/năm, cao hơn từ 2 - 5 lần so với tốc độ tăng tại TP.HCM với giá rao bán ở các phân khúc chung cư bình dân, trung cấp và cao cấp lần lượt là 3%; 5,5% và 8%.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho hay, những năm qua, nền giá chung cư TP.HCM thường cao hơn đáng kể so với Hà Nội. Tuy nhiên, hiện nay, mức giá điều chỉnh gần như ngang nhau song lại diễn ra trên hai nền giá khác nhau nên tỷ lệ thay đổi tất yếu sẽ chênh lệch. Đồng thời, trong vài năm trở lại đây, thị trường đất nền vùng ven Hà Nội trải qua nhiều đợt “sốt nóng”, qua đó góp phần thúc đẩy mặt bằng giá nhà chung cư lên cao.
“Trên thị trường chung cư Hà Nội, căn hộ trung cấp (30 - 50 triệu đồng/m2) có giá bán tăng cao nhất (15,5%). Đây là phân khúc thu hút lượng quan tâm lớn nhất và tăng mạnh nhất (10%), lượng tin đăng cũng tăng 11%. Còn ở TP.HCM, căn hộ cao cấp (55 triệu đồng/m2) đứng đầu về tốc độ tăng giá bán, mức độ quan tâm và cả số lượng tin đăng. Cụ thể, giá rao bán chung cư cao cấp TP.HCM tăng 8%, lượt tìm mua tăng 16% và lượng tin đăng tăng 25%”, ông Tuấn thông tin thêm.
Thuê chung cư để ở sẽ thành xu hướng?
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, trong bài toán phát triển nhà ở nhằm đáp ứng tốc độ đô thị hóa và gia tăng dân số cơ học mạnh mẽ của Việt Nam không thể nào không tính đến nhà chung cư.
Theo chuyên gia này, ngày càng nhiều người Việt đón nhận hình thức nhà chung cư, số người trẻ và gia đình trẻ chọn thuê căn hộ chung cư thay vì mua đứt cũng có chiều hướng tăng dần. Ngoài đối tượng người thuê trong nước, còn phải kể đến nhóm khách hàng tiềm năng là khách du lịch quốc tế và các chuyên gia đến Việt Nam làm việc.
Đại diện Colliers Việt Nam cũng cho hay, nhìn sang các nước châu Âu và Bắc Mỹ, nơi mô hình chung cư cho thuê đã phát triển từ lâu, các chủ đầu tư thường đa dạng hóa các loại căn hộ cho thuê với nhiều thời hạn thuê để phù hợp với nhiều nhóm đối tượng khách hàng, từ sinh viên, người độc thân, gia đình trẻ đến những người đã về hưu. Tại Việt Nam, các căn hộ chung cư diện tích nhỏ (25 - 40 m2) dành cho 1 - 3 người có thiết kế đơn giản, công năng tinh gọn, đầy đủ và đáp ứng các tiêu chuẩn an toàn, an ninh, đảm bảo sức khỏe… với thời hạn thuê từ 3 - 10 năm, thậm chí lâu hơn có thể nằm trong tầm với của nhiều người.
“Tôi nhận thấy có sự dịch chuyển khá rõ nét trong nhu cầu và sở thích của cư dân sống trong căn hộ chung cư (dù là người mua hay khách thuê). Với nhận thức về thẩm mỹ thiết kế và công nghệ, nhóm khách hàng trẻ (Gen Y, Gen Z) sẽ có xu hướng tìm hiểu các dự án chú trọng yếu tố thiên nhiên và môi trường, tiện ích thông minh, có nhiều dịch vụ ăn uống, bán lẻ, giải trí…”, ông David Jackson nói, đồng thời ông chia sẻ thêm, tùy theo mật độ dân cư, mức độ phát triển của khu vực triển khai dự án, yếu tố tiếp giáp với cơ sở hạ tầng xung quanh và bài toán chi phí - doanh thu, chủ đầu tư có thể nghiên cứu phát triển thêm một số tiện ích mới như thư viện, phòng làm việc chung (co-working space), phòng giặt ủi… để gia tăng giá trị và sức hấp dẫn của dự án, cũng như thu hút và giữ chân khách thuê.
“Một phân khúc ngách có tiềm năng trong tương lai là căn hộ chung cư đi kèm các tiện ích và dịch vụ chăm sóc sức khỏe nếu xem xét quá trình già hóa dân số tại Việt Nam và khu vực trong vài thập niên nữa”, ông David Jackson nói.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Hùng, chuyên viên phân tích đầu tư Công ty cổ phần KLB cho biết, thay vì bỏ ra một số tiền rất lớn để sở hữu, xu hướng thuê nhà để ở với chi phí phù hợp với thu nhập, lại được hưởng đầy đủ các dịch vụ, tiện ích của một đô thị văn minh ngày càng phổ biến ở giới trẻ. Đây cũng là xu thế tất yếu trong tương lai gần, khi chung cư được đánh giá là nhiều ưu điểm hơn so với nhà đất có cùng mức giá thuê.
“Tuy nhiên, giá nhà liên tục tăng không có nghĩa là người dân sẽ từ bỏ ý định mua nhà. Thuê là điều tất yếu khi chưa đủ tài chính để mua nhà. Giá thuê vẫn tăng trưởng đều qua các năm, nhưng để đầu tư khai thác cho thuê thì hiện tại tỷ suất lợi nhuận chưa cao, dao động từ 3 - 5%/năm”, ông Hùng nói và cho biết thêm, giá nhà chung cư sẽ còn tăng trong 10 năm tới và giá càng tăng thì mong muốn sở hữu nhà của người dân càng lớn. Trong khi đó, các chủ đầu tư cũng chủ yếu phát triển dự án để bán, chứ chưa đầu tư vận hành cho thuê và thị trường chung cư cho thuê vẫn còn rất nhỏ.
Từ một góc nhìn khác, ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Group nhìn nhận, với bối cảnh hiện tại, Việt Nam cần nhiều thời gian hình thành thị trường chung cư cho thuê. Nguyên nhân là bởi thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang trong quá trình phát triển, chưa đến mức độ bão hòa, vẫn còn dư địa lớn trong tương lai. Chưa kể, so với nhiều quốc gia khác, Việt Nam có địa hình bằng phẳng, đất đai khai thác làm nhà ở thuận tiện, dư địa mở rộng quỹ đất vẫn còn, chứ chưa cạn kiệt như nhiều nước khác.
“Với các quyết sách của Chính phủ về nhà ở nói chung, nhà ở xã hội nói riêng, Việt Nam đang tập trung phát triển hạ tầng giao thông trên khắp cả nước, tạo điều kiện để người dân dù ở xa trung tâm nhưng vẫn đảm bảo việc di chuyển phục vụ công việc và cuộc sống hàng ngày. Đây là giải pháp căn cơ cho thị trường nhà ở trong dài hạn”, ông Nga nhấn mạnh./.
