Chia sẻ với PV, anh N.Đ. Hoàng hiện đang là môi giới cho thuê căn hộ tại TP.HCM cho biết, thị trường căn hộ cho thuê giờ không được nhộn nhịp như trước đây do ảnh hưởng của những khó khăn chung trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, phân khúc này cũng được xem là kênh đầu tư đem lại nguồn thu nhập ổn định trong thời buổi kinh tế khó khăn nên nhiều nhà đầu tư vẫn tiếp tục duy trì.
“Giá cho thuê hiện đã giảm hơn so với thời điểm trước đây nhưng chủ nhà vẫn chấp nhận. Nhiều nhà đầu tư đã bỏ tiền vào mua căn hộ để bán nhưng do chưa bán được nên chuyển sang kinh doanh cho thuê để đảm bảo lợi tức đầu tư và tạo ra nguồn thu ổn định”, anh Hoàng chia sẻ.
Theo các đơn vị nghiên cứu, hiện nay, công suất thị trường căn hộ cho thuê gồm cả phân khúc cao cấp, trung cấp và bình dân đạt mức tương đối cao, nhất là ở những khu vực trung tâm thành phố. Phần lớn khách thuê căn hộ dịch vụ là chuyên gia từ Nhật Bản, Hàn Quốc và Đài Loan (Trung Quốc).
Tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê căn hộ hiện đã giảm khá mạnh so với giai đoạn trước dịch. Nguyên nhân là do giá bán chung cư đang neo khá cao, trong khi thị trường cạnh tranh gay gắt khiến chủ sở hữu phải giảm giá thuê để đảm bảo tỷ lệ lấp đầy cao.
Chia sẻ với PV, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam cho biết, thị trường căn hộ cho thuê tại TP.HCM đang có mức giá thuê dao động từ 10 - 15 triệu đồng/căn tùy vào diện tích và số phòng đối với phân khúc trung cấp.
Đối với phân khúc cao cấp, giá dao động từ 15 triệu đến trên 20 triệu đồng/căn tùy vào diện tích và số phòng của căn hộ. Mức giá thuê này đã giảm nhẹ từ 3 - 5% so với giai đoạn trước đây. Thị trường căn hộ cũng đang gặp khó khăn do lượng khách ở 2 phân khúc đều giảm hơn so với năm 2019. Thêm vào đó, nguồn cung căn hộ cao cấp nhiều hơn so với căn hộ trung cấp.
“Theo quan sát của tôi, số lượng chào bán và bàn giao căn hộ cao cấp rất nhiều nên cạnh tranh trên thị trường cao, đây là hệ quả của những năm trước khi các nhà đầu tư tìm mua sản phẩm phân khúc cao cấp để cho thuê hoặc họ chờ đợi căn hộ tăng giá, do vậy họ đã chọn giải pháp cho thuê”, bà Thanh chia sẻ.
Báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, trong giai đoạn 2017 - 2018, tỷ suất lợi nhuận của căn hộ cho thuê luôn ở ngưỡng cao từ 6 - 8% (tính theo công thức giá thuê 12 tháng/giá bán căn hộ). Đà giảm bắt đầu xuất hiện từ năm 2019 với tỷ suất lợi nhuận đạt 5,2% và “rơi tự do” trong giai đoạn 2020 - 2021 khi đại dịch ập đến, lần lượt lùi về mức 4,3 - 4,5% năm 2020 - 2021 và 4 - 4,3% vào năm 2022 - 2023.
Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược Batdongsan.com.vn cho biết, mặt bằng giá chung cư ngày càng tăng nhanh, tính riêng trong quý III/2023, giá bán chung cư tại TP.HCM trung bình từ 45,5 triệu đồng/m2 (gộp cả giá sơ cấp và thứ cấp), nhưng giá thuê căn hộ chưa tăng tương xứng. So với giai đoạn cao điểm năm 2018 - 2019, giá căn hộ cho thuê tại TP.HCM đã giảm mạnh.
“Nhiều căn hộ chung cư có giá bán từ 3 - 4 tỷ đồng nhưng mức giá thuê chỉ rơi vào khoảng 8 - 12 triệu đồng/tháng, những căn hộ giá bán từ 4 - 6 tỷ đồng thì giá thuê dao động từ 15 - 25 triệu đồng/tháng”, ông Lê Bảo Long chia sẻ.
Cũng theo ông Long, dù thị trường căn hộ cho thuê đang khá ảm đạm, nhưng một số dự án mới bàn giao, có chất lượng dịch vụ tốt và môi trường sống tiện nghi, hình thành được cộng đồng dân cư đông đúc, thuận tiện sinh hoạt… vẫn ghi nhận lượng khách thuê đều đặn.
Chẳng hạn, dự án Him Lam Phú Đông và Phú Đông Sky Garden đều có tỷ lệ nhà đầu tư mua căn hộ để cho thuê chiếm khoảng 30 - 35%, lượng khách thuê ổn định với giá thuê không giảm trong thời gian qua. Cụ thể, căn hộ 2 - 3 phòng ngủ cho thuê giá 8 - 10 triệu đồng/tháng và luôn có khách hỏi thuê. Tỷ lệ tăng giá thứ cấp tại dự án đang ở mức 10% sau khi cất nóc và chuẩn bị bàn giao.
Tương tự, dự án Akari City cũng có hoạt động cho thuê nhộn nhịp. Các căn hộ 1 - 2 phòng ngủ có tỷ lệ lấp đầy cao với giá thuê dao động từ 7 - 11 triệu đồng/tháng. Các căn hộ 80m2 đang có giá thuê từ 12 - 14 triệu đồng/tháng, khách thuê chủ yếu là các gia đình trẻ. Tỷ lệ tăng giá thứ cấp tại dự án đạt từ 10 - 15%.
“Với nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, căn hộ cho thuê vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn vì có tỷ suất lợi nhuận trung bình cao (cộng gộp mức tăng giá theo thời gian và lợi nhuận cho thuê), ở quanh mức 12,5%/năm. Đây là mức lợi nhuận tốt và ổn định hơn so với nhiều kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền, gửi tiết kiệm…”, ông Lê Bảo Long nói.
Hiện nay, giá bán căn hộ đang neo ở mức cao trong khi mức thu nhập người dân không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Thêm vào đó, các dự án chung cư sơ cấp sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên, điều này phần nào lý giải xu hướng nhiều người chọn đi thuê nhà.
Dù lợi nhuận không còn cao như trước, nhưng đặt trong bối cảnh khó khăn hiện nay, căn hộ chung cư vẫn là loại hình ít bị ảnh hưởng nhất so với phần còn lại do loại hình nhà ở này đáp ứng nhu cầu thực.
Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh cho rằng, kênh đầu tư này luôn được nhà đầu tư quan tâm, vì lãi suất vay hiện nay còn cao, cộng với giá thuê nhà và giá bán nhà trên thị trường vẫn tiếp tục đà tăng. Hầu hết những sản phẩm nhà bán trên thị trường lại thuộc phân khúc cao cấp nên không phù hợp với túi tiền của đại đa số người dân. Do vậy trên thị trường xuất hiện xu hướng một số người có ý định mua nhà chuyển sang thuê nhà. Bên cạnh đó, tỷ suất lợi nhuận của phân khúc cao cấp rơi vào khoảng 4 - 5%, giảm khá nhiều so với giai đoạn trước đây nhưng đây vẫn là nguồn thu ổn định./.
