Triển vọng phục hồi sớm dù khả năng cân bằng cung - cầu vẫn khá thách thức
TS. Lê Sĩ Trí - chuyên gia kinh tế, giảng viên MBA Trường Đại học Kinh tế - Tài chính TP.HCM cho rằng: “Trong bức tranh thị trường bất động sản có phần ảm đạm như hiện nay, phân khúc nhà ở với mức giá tầm trung trở xuống phục vụ cho nhu cầu nhà ở thực sẽ có khả năng phục hồi nhanh và sớm hơn trong thời gian này”.
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2023 của Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản giai đoạn này vẫn còn khó khăn nhưng cũng đã xuất hiện những dấu hiệu tích cực.
Cụ thể, khi các loại hình khác đều có sự sụt giảm, lượt tìm mua chung cư trên cả nước tăng nhẹ 3%, lượt tìm thuê cũng tăng 6%. Nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội tăng 6%, TP.HCM tăng nhẹ 1%.
Trong đó, giá rao bán chung cư không có xu hướng giảm mà chỉ đi ngang, thậm chí tăng nhẹ ở một số sản phẩm và khu vực. So với quý I/2023, giá bán chung cư Hà Nội trong quý III/2023 tăng trung bình từ 4 - 5%, chung cư TP.HCM đi ngang trong thời gian qua.
Có thể thấy, phân khúc chung cư đang nhận được sự quan tâm nhiều hơn trong thời gian vừa qua.
Cụ thể, báo cáo công bố tiêu điểm thị trường bất động sản TP. Hà Nội của CBRE cho thấy nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội trong quý III/2023 ghi nhận xấp xỉ 3.000 căn mở bán từ 9 dự án, tăng hơn 1,5 lần so với nguồn cung mới trong quý II/2023.
Đáng chú ý, hơn 90% nguồn cung mới trong quý này thuộc phân khúc cao cấp với phần lớn được phát triển trong các khu đô thị lớn ở Nam Từ Liêm và Gia Lâm.
Theo đánh giá của Nhóm nghiên cứu trong Báo cáo nghiên cứu: “Thị trường bất động sản Việt Nam - Hành trình “vượt bão” và động lực phục hồi” của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) phối hợp thực hiện, triển vọng của phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền rất khả quan do 2 lý do chính sau đây:
Thứ nhất, nhu cầu của người dân rất lớn nhưng nguồn cung ngày càng khan hiếm. Theo Bộ Xây dựng, tương tự như nhà ở xã hội, hầu hết các chủ đầu tư dự án BĐS chưa thực sự quan tâm đến phân khúc này mà chủ yếu đầu tư xây dựng các dự án nhà ở thương mại dành cho đối tượng có thu nhập cao; dẫn đến thực trạng dư thừa nguồn cung nhà ở thương mại cao cấp trong khi lại thiếu hụt nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.
Cụ thể, theo tính toán của Bộ Xây dựng (2021), nhu cầu nhà ở của người dân đối với phân khúc nhà ở trung, cao cấp (có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) hiện chỉ chiếm từ 20-30%, nhưng nhu cầu về phân khúc nhà ở giá vừa túi tiền, giá thấp lại chiếm đến 70 - 80% thị trường nhà ở. Thực tế cũng cho thấy, các căn hộ có giá từ 1 - 2 tỷ đồng dần biến mất khỏi thị trường và bất chấp ảnh hưởng của dịch bệnh trong thời gian qua, giá nhà ở thương mại vẫn tăng nhẹ. Tại một số thị trường lớn, Hà Nội chỉ có một số ít các dự án nhà ở thương mại giá thấp mở bán và tại TP.HCM hầu như không có dự án với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2.
Thứ hai, định hướng đa dạng hóa các phân khúc trên thị trường BĐS, trong đó chú trọng đẩy mạnh phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền. Bên cạnh phân khúc nhà ở xã hội đã và đang được sự quan tâm của Chính phủ, các Bộ, ngành và người dân; phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền (giá bán dưới 25 triệu đồng/m2) cũng là một trong các giải pháp hữu hiệu để hiện thực hóa các mục tiêu của Chính phủ về nhà ở cho người dân.
Theo đánh giá của Nhóm nghiên cứu trong báo cáo, triển vọng gia tăng lực cầu bất động sản nói chung sẽ khá lớn trong giai đoạn 2022 - 2030 cùng với tốc độ đô thị hóa và thu nhập gia tăng.
Cụ thể, với tốc độ đô thị hóa tăng dần (đạt 45 - 50% trong giai đoạn 2022 - 2030), dự kiến dân số đô thị sẽ chiếm 45% dân số Việt Nam năm 2030 (tương đương khoảng 47,2 triệu người với dự kiến dân số Việt Nam đạt 104 triệu người năm 2030 theo dự báo của Liên hợp quốc), tương đương với 10 triệu dân đô thị tăng thêm so với năm 2021 (bình quân mỗi năm gần 1,1 triệu dân số đô thị tăng thêm).
Như vậy, cần có thêm ít nhất 320.000 căn hộ/năm tại các đô thị cho các hộ gia đình thành thị mới (giả định mỗi hộ gia đình gồm trung bình 4 nhân khẩu). Với thu nhập cao hơn, nhu cầu và chi tiêu thực tế cho nhà ở cũng sẽ gia tăng nhằm tăng chất lượng cuộc sống. Theo WorldBank, tỷ trọng chi tiêu cho nhà ở của tầng lớp trung lưu/tổng chi tiêu cao hơn 3,6 lần chi tiêu cho nhà ở của nhóm thu nhập thấp (lần lượt là 27,1% và 7,5%).
“Nguồn cung bất động sản nhà ở có xu hướng chững lại trong giai đoạn 2020 - 6T/2023, tuy nhiên, dự báo sẽ khôi phục từ nửa đầu năm 2024. Tốc độ tăng trưởng nguồn cung sẽ khoảng 20 - 25%/năm, sự tăng lên của nguồn cung sẽ thực chất và bền vững hơn nhờ các biện pháp quản lý ngày càng chặt chẽ, hiệu quả, phù hợp hơn với nhu cầu thực về bất động sản; hiện tượng cung ảo, sốt đất ảo sẽ ngày càng giảm”, VIRES cho biết.
Tuy nhiên, VIRES nhận định so với lực cầu lớn về bất động sản nhà ở (nhất là nhà ở tại các khu đô thị lớn), khả năng cân bằng cung cầu vẫn khá thách thức, nhất là trong giai đoạn 2023-2026. Việc thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và các chính sách mới được ban hành, các biện pháp hỗ trợ, thúc đẩy ngày càng mạnh mẽ, quyết liệt, hiệu quả, nguồn cung (đặc biệt nguồn cung nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở thương mại giá bình dân) sẽ có sự cải thiện rõ nét hơn trong giai đoạn 2025 - 2030 đáp ứng được nhu cầu và kỳ vọng của các đối tượng có nhu cầu về nhà ở, góp phần đưa diện tích nhà ở bình quân/người toàn quốc tăng từ mức 25m2/sàn/người năm 2021 lên mức dự kiến 27m2/sàn/người năm 2025 và 30m2/sàn/người năm 2030, lần lượt tăng 8% và 20%. Cùng với sự cân bằng cung cầu và thu nhập gia tăng, giá nhà ở sẽ dần trở về mức hợp lý so với thu nhập của người dân.
Theo dự báo của VIRES, nguồn cung thị trường căn hộ chung cư sẽ tăng trung bình khoảng 20-25%/năm trong giai đoạn phục hồi 2024 - 2026, nhu cầu và tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt mức cao 9 - 96% so với mức 88 - 89% giai đoạn 2020 - 2021. Tại Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung căn hộ chung cư giai đoạn 2024 - 2026 sẽ khôi phục mức 70.000 - 85.000 căn/năm (tương đương thời điểm trước dịch Covid-19) với giá trị tương đương khoảng 4.000 - 5.000 tỷ/năm.
Cơ cấu nguồn cung sẽ ngày càng đa dạng nhờ xu hướng mở rộng của các chủ đầu tư phía Nam ra phía Bắc; sự sôi động của hoạt động M&A và sự phát triển của các thị trường vùng ven Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, sẽ có sự phân hóa về nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ theo từng phân khúc.
Trong đó, phân khúc cao cấp và hạng sang nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ sẽ tiếp tục tăng (đặc biệt là các dự án của các chủ đầu tư uy tín ở các thành phố lớn, trung tâm, các vị trí đắc địa nhờ lợi thế, thuận lợi về vị trí địa lý, giao thông, thu nhập cao của người dân…); Phân khúc trung cấp, bình dân, tỷ lệ hấp thụ sẽ thấp hơn dù nhu cầu vẫn rất lớn song do nguồn cung ngày càng hạn chế (chỉ chiếm khoảng 8 - 10% tổng nguồn cung chung cư).
“Do đó, mặt bằng giá chung cư sẽ tiếp tục tăng song doanh nghiệp bất động sản nhà ở và người mua nhà cũng sẽ được hưởng lợi bởi các gói/chương trình hỗ trợ theo Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế giai đoạn 2022 - 2023”, VIRES nhận định.
Chi phí cao nhưng giá phải rẻ, làm thế nào để doanh nghiệp mặn mà với chung cư bình dân?
Chuyên gia nhận định, trong thời gian tới, thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới phù hợp. Theo Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam quý III/2024 và 9 tháng năm 2023 của DatXanh Services, ghi nhận khoảng 90% nguồn cung sơ cấp tại các thị trường trọng điểm đến từ các dự án hiện hữu, tỷ lệ hấp thụ trong 9 tháng đầu năm 2023 giảm sâu, chỉ đạt khoảng 20%.
Trong đó, thị trường Hà Nội ghi nhận nguồn cung mới từ Dự án Lotte Mall Westlake Hà Nội với diện tích trung tâm thương mại 73.700m2. Còn, thị trường TP.HCM thời gian qua vắng bóng nguồn cung mới, dự kiến đến năm 2024 mới có thêm sản phẩm từ các dự án: Vincom Mega Grand Mall, Parc Mall, Central Premium Plaza.
Đối với phân khúc bất động sản nhà ở, trong quý III/2023, tại Hà Nội và các tỉnh lân cận, nguồn cung sơ cấp chủ yếu là loại hình căn hộ, tập trung tại các dự án quy mô lớn như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và giỏ hàng của chủ đầu tư từ các dự án hiện hữu. Tỷ lệ hấp thụ tính trên nguồn cung sơ cấp toàn khu vực miền Bắc quý III/2023 đạt khoảng 15 - 20%.
Lý giải về thực trạng khan hiếm nguồn cung này, TS. Lê Sĩ Trí cho biết có 4 lý do được gọi là 3 tăng 1 giảm cho thực trạng này. Trong đó 3 tăng nằm ở 3 vấn đề:
Vấn đề đầu tiên là, quỹ đất ở các khu vực trung tâm đang ngày càng bị thu hẹp, không còn dồi dào như trước. Do sự khan hiếm quỹ đất nên giá sẽ tăng. Tuy nhiên, giá đất tăng đồng nghĩa với việc chi phí đầu tư tăng, điều này không có lợi cho những nhà đầu tư lựa chọn xây dựng các phân khúc chung cư giá bình dân.
Vấn đề thứ hai là, chi phí nhân công, vật tư, vật liệu xây dựng tăng.
Vấn đề thứ ba là, chi phí tài chính tăng, tức là lãi suất cho việc huy động vốn cũng như sử dụng các đòn bẩy tài chính tăng.
Song, lý do giảm duy nhất là nằm ở lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư giảm khi 3 loại chi phí trên đều tăng nhưng giá bán sản phẩm lại “bình dân”.
Ông Lê Sĩ Trí khẳng định “Bởi vì ba cái chi phí trên đều tăng, nhưng giá bán sản phẩm lại bình dân thì chủ đầu tư làm sao mà có lợi nhuận cao được? Cho nên, phân khúc này chưa thực sự đủ hấp dẫn để chủ đầu tư quyết định chọn lựa hình thức bất động sản này”.
Trước thực trạng đó, tại Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021 về việc Phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045; Chính phủ đã chỉ đạo “Phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội; Nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường đáp ứng mọi nhu cầu của người dân…” và “Phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, chú trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà chung cư, nhà cho thuê, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp, nhằm giải quyết cơ bản yêu cầu về nhà ở cho người dân đặc biệt tại khu vực đô thị…”; từ đó góp phần hoàn thành mục tiêu phát triển diện tích nhà ở bình quân đầu người đến năm 2025 (27m2 sàn/người) và năm 2030 (30m2 sàn/người).
TS. Lê Sĩ Trí cũng đưa ra 5 giải pháp để tạo động lực “hồi phục” phân khúc này sớm hơn như sau:
Thứ nhất, các chính sách ưu đãi cho các chủ đầu tư phân khúc này cần được “luật hóa” để hỗ trợ cho hoạt động đầu tư phân khúc này;
Thứ hai, kéo giảm các chi phí đầu tư vào phân khúc này, như: tăng nguồn cung vật tư, vật liệu xây dựng, hợp lý hóa quy trình xây dựng, phân công lao động hợp lý, kéo giảm chi phí tài chính,... để hạ giá thành sản phẩm;
Thứ ba, đô thị hóa các vùng ven với hạ tầng và tiện ích phù hợp nhằm thu hút dân cư, nhờ vậy kéo giảm chi phí mặt bằng đất đáng kể khi đầu tư vào các vùng ven so với khu vực trung tâm khi triển khai đầu tư phân khúc này;
Thứ tư, phương thức thanh toán linh hoạt, khuyến khích người mua thanh toán nhanh, tỷ trọng số tiền thanh toán cao với chiết khấu hợp lý nhằm giảm bớt áp lực tài chính cho chủ đầu tư khi triển khai dự án;
Thứ năm, tìm kiếm đối tác nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh để hợp tác đầu tư.
VIRES cũng nhận định, Nhà nước nên tập trung, tháo gỡ cơ sở pháp lý cho bất động sản thương mại vừa túi tiền. Nếu các dự án này được cam kết với một mức giá hợp lý nào đó, Nhà nước và các địa phương tập trung giải quyết, tháo gỡ cơ sở pháp lý để triển khai thì sẽ thích hợp với bối cảnh hiện tại. Như vậy, sẽ linh hoạt, phù hợp với thị trường mà Nhà nước không phải hỗ trợ nhiều về vốn như nhà ở xã hội.
