Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang cho biết, thị trường bất động sản trong hai quý giữa năm đang diễn biến theo chiều hướng "thiếu lửa", mất dần nhịp độ sôi động. Cụ thể, thanh khoản (giao dịch) suy yếu, nguồn cung đồng loạt sụt giảm nhiều khu vực, thị trường thứ cấp yên ắng. Ngân hàng cũng đã bắt đầu thận trọng hơn đối với các khoản vay đầu tư bất động sản.
Chuyên gia này cho rằng, nếu kịch bản màu xám xảy ra trong thời gian tới, tức thị trường địa ốc bước vào giai đoạn khủng hoảng sớm hơn dự báo, chung cư bình dân, căn hộ giá rẻ sẽ trở thành dòng sản phẩm vượt bão tốt nhất.
Ông Quang phân tích, khi thị trường nhà đất đột ngột chuyển sang trạng thái khó khăn, không phải đất nền, biệt thự hay nhà phố mà chính là căn hộ bình dân, giá rẻ, trên dưới một tỷ đồng mới là phân khúc có sức sống bền vững nhất.
Nguyên nhân căn hộ giá rẻ có khả năng vượt bão tốt nhất, theo ông Quang, vì đây là phân khúc bất động sản phổ thông, có tính đại chúng cao, xuất phát từ tính linh hoạt và thích ứng với mọi hoàn cảnh lên xuống của thị trường.
Thứ nhất, tính năng động. Căn hộ giá rẻ dễ mua, bán, cho thuê trong bối cảnh thị trường nguội lạnh. Dòng sản phẩm này đáp ứng được mọi nhu cầu: dễ mua vì giá vừa phải, dễ bán vì lãi thu về không quá cao nhưng vẫn nhỉnh hơn lãi suất ngân hàng, hút khách thuê vì chi phí thuê thấp, trong ngưỡng chi trả của nhiều người.
Thứ hai, nhu cầu lớn. Căn hộ giá rẻ là mục tiêu nhắm đến của giới trẻ có nghề nghiệp ổn định hoặc các cặp vợ chồng mới cưới. Tại TP.HCM từng có nghiên cứu dự báo trung bình khoảng 55.000 - 60.000 cặp vợ chồng mới kết hôn hằng năm có nhu cầu an cư, mua căn nhà đầu tiên để ổn định cuộc sống.
Một dự án chung cư giá rẻ tại quận 2, TP.HCM. Ảnh: Hao Bui
Nếu tính cả TP.HCM và Hà Nội, 2 đô thị lớn nhất cả nước, có khoảng 110.000 cặp vợ chồng mới cưới mỗi năm. Nhóm người này tuổi đời còn trẻ, khả năng tích lũy chưa nhiều, không đòi hỏi vị trí gần trung tâm, không tham vọng mua nhà cao cấp giá đắt đỏ mà dễ bằng lòng với căn hộ bình dân, hợp túi tiền, chấp nhận đi xa.
Khi thị trường lộ diện nhiều khó khăn hoặc bước vào chu kỳ khủng hoảng, giới đầu cơ, đầu tư sẽ chọn phương án ngủ đông. Hoạt động của thị trường đầu tư chuyển sang trạng thái đóng băng, dòng tiền đứng ngoài để quan sát là chính. Chỉ còn lại nhu cầu ở thật vẫn tồn tại và căn hộ giá rẻ đáp ứng được nhu cầu này.
Trong bối cảnh khó khăn, đất nền trong nội đô các thành phố phát triển cỡ nhỏ giá 2,5 - 3 tỷ đồng một nền, cỡ lớn 3,5 - 5 tỷ đồng một nền sẽ trở thành của để dành xa xỉ. Nhà phố, biệt thự 5 - 6 tỷ đồng căn nhỏ, 7 - 12 tỷ đồng căn to sẽ kén khách vì kinh phí quá cao. Căn hộ cao cấp ở trung tâm đô thị cũng trở nên xa tầm với của nhiều người. Nhu vậy, chỉ còn lại chung cư bình dân, giá rẻ, vừa túi tiền có tính thanh khoản cao hơn hẳn nên khả năng vượt khủng hoảng được xem là tốt nhất.
Lãnh đạo Công ty Việt An Hòa cho hay, trước mắt thị trường vẫn còn một mùa cao điểm bán hàng cuối năm để bứt phá và kỳ vọng thoát khỏi thế bế tắc 6 - 9 tháng qua. Tuy nhiên, việc đặt tất cả gánh nặng doanh số bán hàng và dòng tiền vào quý IV/2018 cho thấy bất động sản chịu áp lực tâm lý quá lớn và thị trường đang dần hụt hơi so với giai đoạn đạt đỉnh 2016 - 2017.
Ông Quang dự báo trong thời gian tới khi thị trường bước vào ngưỡng bão hòa, căn hộ giá rẻ sẽ trở thành điểm sáng tích cực. Ông ước tính sẽ có 80% căn hộ giá rẻ được tung ra thị trường có khả năng xuyên thủng khủng hoảng, tức vượt bão thành công với thanh khoản cao, mức hấp thụ tốt.
Điều kiện để dòng sản phẩm chung cư giá rẻ có khả năng sống khỏe khi bong bóng bất động sản đỗ vỡ gồm có không gian sống đảm bảo, tiện ích đầy đủ, chi phí đi lại trong ngưỡng chấp nhận (quãng đường có thể xa nhưng quan trọng là phải thuận tiện, thời gian di chuyển 30 - 45 phút).
Tuy nhiên, chuyên gia này cũng thừa nhận thách thức rất lớn cho các nhà phát triển dự án chung cư giá rẻ không hề nhỏ. Đó là giá đất đang bị đội lên sau những đợt sốt đất và chi phí vật tư, xây dựng không ngừng tăng lên. Như vậy, để phát triển được dòng sản phẩm chung cư giá rẻ đáp ứng được nhu cầu thị trường đòi hỏi doanh nghiệp cũng phải xử lý được bài toán giá thành hợp lý (không quá cao) và lợi nhuận chỉ ở mức vừa phải.
