Căn hộ Hà Nội 'giảm tốc': Thị trường tự điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng

Sau chuỗi tháng sôi động kéo dài, thị trường chuyển nhượng căn hộ tại Hà Nội bắt đầu xuất hiện dấu hiệu giảm nhịp trong tháng 11/2025.

Dữ liệu mới nhất từ One Mount Group cho thấy, thanh khoản toàn thị trường đã có sự điều chỉnh đáng kể, dù chưa rơi vào trạng thái suy giảm sâu.

Cụ thể, trong tháng 11, thị trường ghi nhận khoảng 6.100 giao dịch chuyển nhượng bất động sản, giảm 18% so với tháng trước. Tuy nhiên, mức giao dịch này vẫn cao hơn trung bình các tháng của năm 2025, phản ánh nhu cầu mua bán chưa bị "đóng băng" mà chỉ đang tạm chững lại sau giai đoạn tăng tốc.

Điểm đáng chú ý là mức sụt giảm diễn ra không đồng đều giữa các phân khúc. Nhóm căn hộ chung cư thứ cấp chịu ảnh hưởng rõ rệt nhất với khoảng 3.100 giao dịch, giảm 22% so với tháng 10.

Trong khi đó, phân khúc nhà đất thổ cư và nhà thấp tầng chỉ giảm khoảng 10%, cho thấy mức độ ổn định cao hơn.

Dù số lượng giao dịch giảm, căn hộ cao tầng vẫn giữ vai trò chủ lực khi chiếm hơn 50% tổng thanh khoản thị trường. Đây cũng là tháng thứ sáu liên tiếp phân khúc này giữ vị thế dẫn dắt thị trường chuyển nhượng tại Hà Nội.

Theo One Mount Group, diễn biến trên phản ánh quá trình "sàng lọc tự nhiên" của thị trường, tập trung chủ yếu tại những khu vực từng ghi nhận giá tăng nhanh và dòng tiền đầu cơ hoạt động mạnh trong thời gian ngắn. Thị trường không suy yếu trên diện rộng mà đang tự điều chỉnh để cân bằng lại cung - cầu.

Nhận định về xu hướng này, ông Trần Minh Tiến - Giám đốc One Mount Group, cho rằng sự chững lại là hệ quả tất yếu sau giai đoạn tăng trưởng nóng.

Theo ông, từ giữa năm 2025, dòng vốn đầu cơ ngắn hạn gia tăng mạnh, nhưng khi mặt bằng lãi suất bắt đầu nhích lên và giá chuyển nhượng không còn tăng nhanh, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao buộc phải thu hẹp hoạt động.

Một yếu tố quan trọng khác tác động đến thị trường là chi phí vốn gia tăng. Trong tháng 11, nhiều ngân hàng thương mại điều chỉnh tăng lãi suất huy động thêm 0,8–1,2 điểm %, đưa mức lãi suất tiền gửi bình quân lên khoảng 5,64%/năm.

Trong khi đó, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống đạt khoảng 16% so với cuối năm 2024, cao hơn mức tăng của tiền gửi, tạo thêm áp lực lên lãi suất cho vay.

Cùng thời điểm, nhiều khoản vay mua nhà được giải ngân vào cuối năm 2023 và đầu năm 2024 bắt đầu kết thúc giai đoạn ân hạn nợ gốc. Khi nghĩa vụ trả nợ tăng mạnh, không ít nhà đầu tư ngắn hạn phải cơ cấu lại dòng tiền, chấp nhận điều chỉnh giá bán nhưng thanh khoản vẫn gặp khó.

Dù vậy, các chuyên gia đánh giá nhịp điều chỉnh cuối năm 2025 mang tính kỹ thuật và cần thiết. Thực tế cho thấy thị trường bất động sản Hà Nội từng trải qua giai đoạn điều chỉnh tương tự vào cuối năm 2024, kéo dài đến hết quý I/2025 trước khi phục hồi rõ nét trong các quý tiếp theo.

Theo ông Trần Minh Tiến, bước sang năm 2026, thị trường nhiều khả năng vận hành theo hướng lành mạnh hơn, với vai trò của đầu cơ ngắn hạn tiếp tục thu hẹp. Thay vào đó, nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư dài hạn sẽ giữ vai trò chủ đạo, giúp thị trường giảm phụ thuộc vào đòn bẩy tín dụng và duy trì thanh khoản ổn định hơn.

Dự báo của One Mount Group cho thấy, thị trường chuyển nhượng căn hộ Hà Nội trong năm 2026 có thể đạt khoảng 37.000-38.000 giao dịch, tăng khoảng 4,5% so với năm 2025.

Mức tăng này được đánh giá phù hợp với bối cảnh thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng chậm nhưng bền vững hơn.

Nhìn tổng thể, nhịp "giảm tốc" của thị trường căn hộ Hà Nội không phải tín hiệu tiêu cực mà là bước điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn tăng trưởng nóng kéo dài.

Khi dòng tiền đầu cơ ngắn hạn dần rút lui, thị trường có cơ hội tái cân bằng, sàng lọc những yếu tố thiếu bền vững và quay trở lại quỹ đạo phát triển thực chất hơn.

Trong bối cảnh đó, giai đoạn tới được kỳ vọng sẽ chứng kiến sự chuyển dịch rõ nét sang nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn.

Thanh khoản có thể không bùng nổ như trước, nhưng nền tảng thị trường được củng cố vững chắc hơn, tạo tiền đề cho một chu kỳ tăng trưởng chậm rãi, ổn định và ít rủi ro hơn trong những năm tiếp theo.