PV: Ông có nhận xét gì về những quy định mới của Thông tư 13?
Ông Khâu Văn Long: Theo Thông tư mới, NHTM phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng bên mua trong vòng 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà do chủ đầu tư gửi đến. Chủ đầu tư có trách nhiệm phải gửi cho NHTM hợp đồng mua, thuê mua nhà ở trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký.
Thông tư 13/2017/TT-NHNN ban hành nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai hoạt động bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai của các Tổ chức tín dụng (TCTD), chi nhánh ngân hàng nước ngoài, đồng thời phù hợp với các quy định pháp luật mới có liên quan trong hoạt động bảo lãnh nhưng chưa thực sự tạo thuận lợi cho doanh nghiệp bất động sản và thậm chí cả ngân hàng
Dẫu vậy, chúng tôi nhìn nhận rằng đây là quy định nhằm mục đích bảo vệ người mua nhà, đồng thời cũng giúp thanh lọc các chủ đầu tư yếu kém, tăng tính minh bạch của thị trường nếu có một cơ chế giám sát việc thực hiện thông tư một cách hiệu quả. Thời gian qua, khá nhiều doanh nghiệp địa ốc đều có những động thái bắt tay với các ngân hàng trong việc bảo lãnh các dự án. Tuy nhiên, sự hợp tác này về cơ bản chỉ là hình thức, nhằm tuân thủ pháp luật cũng như xây dựng uy tín với khách hàng, còn thực tế triển khai vẫn còn khá nhiều bất cập.
PV: Ông đề cập đến khó khăn với cả doanh nghiệp bất động sản và Ngân hàng, vậy đó là những khó khăn gì?
Ông Khâu Văn Long: Đối với Ngân hàng, Luật các tổ chức tín dụng 2010 quy định bảo lãnh ngân hàng là hình thức cấp tín dụng, tại Điều 128 về giới hạn cấp tín dụng đã quy định: "Tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng không vượt quá 15% vốn tự có của ngân hàng thương mại (...), tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng và người có liên quan không được vượt quá 25% vốn tự có của ngân hàng thương mại...", điều này đồng nghĩa với việc một NH chỉ được phép cấp tín dụng không quá 15% vốn tự có cho một dự án và không vượt quá 25% cho nhóm các dự án của một DN.
Như dự án Riverside Garden có tổng mức đầu tư hơn 1 nghìn tỷ đồng, Chủ đầu tư Videc định vay khoảng 600 tỷ đồng nhưng ngân hàng PVCom Bank Đống Đa chỉ tài trợ vốn 450 tỷ đồng. Bởi quy định của PVCom Bank không tài trợ cho 1 dự án quá 5% tổng vốn.
Nhưng nay có thêm bảo lãnh tín dụng cho tài sản hình thành trong tương lai thì buộc NH phải có room mới, nếu không sẽ không làm được do giá trị tài sản bảo lãnh sẽ rất lớn bởi thực tế nhiều dự án bất động sản được ngân hàng tài trợ số vốn rất lớn, nếu thêm phần bảo lãnh nữa thì phải có thêm khoản hạn mức mới cấp cho chủ đầu tư để phát hành bảo lãnh cho khách hàng. NH sẽ rất khó tăng hạn mức tài trợ tín dụng và đảm bảo tiến độ dự án.
Dự án Riverside Garden của chủ đầu tư Videc
Đối với doanh nghiệp bất động sản, sẽ có nhiều khó khăn. Thứ nhất: Tăng áp lực chi phí, giảm hiệu quả đầu tư. Thực tế hiện nay mức phí bảo lãnh ngân hàng bình quân đang dao động từ 1,1 - 2,5% giá trị bảo lãnh và chi phí đầu tư dự án tăng thêm 5,5 -8,0% (bao gồm phí vốn ký quỹ và chi phí liên quan khác). Vì vậy, nếu thực hiện bảo lãnh dự án giá thành sản phẩm sẽ đội lên 5,5 - 8,0%, giảm tính cạnh tranh của sản phẩm, làm gia tăng áp lực tài chính lên người mua và Chủ đầu tư.
Với Tập đoàn Videc, chúng tôi đang xem xét nghiên cứu để có chính sách phù hợp tại Dự án Riverside Garden. Nhiều khả năng, doanh nghiệp phải chấp nhận giảm lợi nhuận để giữ giá bán ổn định và hỗ trợ khách hàng trong giai đoạn thị trường đang có nhiều biến động hiện nay.
Khó khăn thứ hai là tăng áp lực tài chính, tác động tiêu cực đến tiến độ thực hiện dự án. Hiện nay, phần lớn ngân hàng thương mại khi thực hiện bảo lãnh dự án đều yêu cầu bên được bảo lãnh (chủ đầu tư dự án) phải ký quỹ bằng tiền mặt bằng với giá trị bảo lãnh, hoặc phải có tài sản bảo đảm có giá trị tương đương khoảng 1,3 - 1,4 lần giá trị được bảo lãnh.
Nếu thực hiện theo quy định này thì không khả thi vì các dự án bất động sản hầu hết đều có giá trị rất lớn, nguồn vốn tự có của một số ngân hàng thương mại không nhiều, không đủ để bảo lãnh cho nhiều dự án bất động sản.Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản lại không sẵn có nguồn tiền mặt để thực hiện ký quỹ, trong lúc gần như các tài sản của chủ đầu tư cũng đã được thế chấp, nên cũng không còn đủ tài sản bảo đảm để thực hiện bảo lãnh ngân hàng. Điều này gây khó cho DN vì hiện nay hầu hết là các DN vừa nhỏ, tài sản và vốn tự có rất yếu. Nếu có tài sản, chưa chắc DN đã chịu ký quỹ vì tiền ký quỹ sẽ trở thành vốn chết, khiến cho DN sẽ gặp khó vì thiếu vốn lưu động. Nếu áp dụng luật vào thực tiễn sẽ khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp không ít khó khăn, thậm chí sẽ có doanh nghiệp phải rời bỏ thị trường.
PV: Vậy giải pháp nào theo ông có thể gỡ khó cho câu chuyện này?
Ông Khâu Văn Long: Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã chỉ đạo 2017 là năm giảm phí cho doanh nghiệp bởi vậy Chúng tôi mong Chính phủ bổ sung quy định cho phép trường hợp người mua nhà không yêu cầu phải có bảo lãnh ngân hàng, thì không bắt buộc chủ đầu tư thực hiện bảo lãnh ngân hàng. Qua trao đổi với khách hàng đã và đang mua nhà của Videc, chúng tôi nhận được phản hồi rằng, đối với các chủ đầu tư có uy tín thương hiệu và được người tiêu dùng tin cậy, dự án luôn đảm bảo tiến độ như Videc, khách hàng không yêu cầu có thêm bảo lãnh ngân hàng với người mua để có giá nhà hợp lý, giảm chi phí.
Các chủ đầu tư dự án bất động sản có uy tín thương hiệu; có năng lực, đang triển khai thực hiện dự án đúng kế hoạch, tiến độ, và "tại thời điểm đề nghị cấp bảo lãnh, bên được bảo lãnh không vi phạm trong quan hệ cấp tín dụng, thanh toán tại tổ chức tín dụng” như Videc cũng mong Ngân hàng Nhà nước bổ sung quy định cho phép các ngân hàng thương mại không áp dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản trong bảo lãnh (như đã quy định trước đây tại khoản (2.c) điều 17 Thông tư 28/2012/TT-NHNN ngày 03/10/2012 của Ngân hàng Nhà nước, nhưng đã không được tiếp tục quy định trong Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25/06/2015).
