Sau khi xảy ra các vụ việc khách hàng đóng góp tiền mua nhà nhưng không nhận được nhà, hoặc một căn nhà bán cho nhiều người, để bảo vệ quyền lợi khách hàng, Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 đặt ra vấn đề bảo lãnh của các ngân hàng.
DN sợ phát sinh chi phí không cần thiết
Một dự án bất động sản có sự bảo lãnh tài chính của ngân hàng sẽ có sự khác biệt rất lớn so với các dự án không được bảo lãnh. Trước tiên là tránh được viễn cảnh kiện tụng, tranh chấp đáng tiếc khi người mua đã ký hợp đồng góp vốn mua nhà hình thành trong tương lai nhưng rất nhiều chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ.
Tiếp đó giúp thanh lọc được một số những nhà phát triển bất động sản tay không bắt giặc, hoặc không thật sự uy tín. Đồng thời tăng độ minh bạch cho thị trường, tạo hành lang pháp lý giúp khách hàng an tâm khi ra quyết định mua nhà.
Cuối cùng là thanh khoản sẽ có cơ hội tăng lên khi khách hàng có tâm lý thoải mái khi mua nhà vì quyền lợi của mình được đảm bảo. Đây là cơ sở để người mua nhà tin tưởng chủ đầu tư có đủ năng lực, và quyền lợi của mình được bảo vệ.
Mặc dù đã có quy định đặt ra để bảo vệ quyền lợi người mua nhà nhưng hiện nay các ngân hàng vẫn phải chủ động tìm kiếm chủ đầu tư để giới thiệu bảo lãnh.
Sở dĩ chủ đầu tư chưa mặn mà vì khi tiến hành bảo lãnh tài chính, ngân hàng phải xem xét, thẩm định rất nhiều điều kiện liên quan đến năng lực của chủ đầu tư. Đồng thời, quy trình bảo lãnh có thể khiến phát sinh chi phí mới trong cơ cấu giá thành BĐS đối với nhà ở hình thành trong tương lai.
Chưa kể quy trình bảo lãnh có thể khiến phát sinh chi phí mới trong cơ cấu giá thành bất động sản mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Ví dụ, dự án có 100 căn hộ, giá một tỷ đồng một căn, tổng giá trị chung cư là 100 tỷ đồng, dự kiến bàn giao nhà sau 2 năm.
Theo điều 56, chủ đầu tư phải có 100 tỷ đồng đặt vào ngân hàng để được phát hành chứng thư bảo lãnh. Nếu không có 100 tỷ đồng tiền mặt thì chủ đầu tư phải có tài sản có giá trị gấp khoảng 1,3 lần để làm tài sản đảm bảo thay thế. Mỗi năm chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh khoảng 2%, tương đương 2 tỷ đồng. Chi phí này, chắc chắn chủ đầu tư sẽ tính vào giá bán căn hộ mà người tiêu dùng phải trả khi mua nhà.
Một điểm hạn chế nữa của quy định bảo lãnh này là không phân biệt rõ cách áp dụng giữa doanh nghiệp uy tín, có năng lực thật sự với một số doanh nghiệp kém năng lực, không có uy tín, hoặc thậm chí lừa đảo. Cào bằng tất cả các doanh nghiệp vào một nhóm có thể khiến phát sinh chi phí không cần thiết.
Bổ sung cơ quan giám sát
Việc ký hợp đồng mua bán căn hộ không có chứng thư bảo lãnh thì ngay cả với các ông trùm bất động sản lớn hay dự án bất động sản siêu VIP đều có thể xảy ra tranh chấp hay rủi ro mà người mua nhà phải đối mặt tương tự như dự án Léman Luxury Apartments, Harmona...
Để đảm bảo quy định được thực thi nghiêm túc, cần nghị quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư khi soạn thảo hợp đồng như sau: “Chủ đầu tư phải cam kết nghĩa vụ tài chính của mình trong hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai về việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua”. Bên cạnh đó, cũng cần bổ sung cơ quan quản lý giám sát hay xử phạt nếu các bên không thực hiện nghĩa vụ này.
Về người mua nhà, thay vì đóng tiền trực tiếp cho chủ đầu tư như trước đây thì có thể đóng tiền cho ngân hàng, ngân hàng sẽ giải ngân cho dự án theo đúng tiến độ thi công. Điều này bảo đảm dòng tiền được sử dụng đúng mục đích, bảo vệ được người mua nhà mà không làm tăng chi phí hình thành sản phẩm bất động sản.
Quy định này cần phải được thực thi triệt để và tuyên truyền rộng rãi để người mua nhà “chọn mặt gửi vàng” cũng như để bảo vệ quyền lợi hợp pháp người mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Khi quy định chưa rõ ràng, đàm phán ký hợp đồng nếu người mua nhà không tìm hiểu kỹ để thỏa thuận thì phần thiệt thường luôn thuộc về những người mua nhà.
