Áp lực bủa vây từ nhiều hướng…
Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có Công văn số 3029/NHNN-TTGSNH gửi các tổ chức tín dụng (TCTD), chi nhánh ngân hàng nước ngoài, trong đó cảnh báo một số TCTD có dấu hiệu tiềm ẩn rủi ro gắn với xu hướng tăng nợ xấu nội bảng và tỷ lệ nợ tín dụng cấp cho kinh doanh bất động sản, hoặc mua trái phiếu do doanh nghiệp bất động sản phát hành.
Để đảm bảo an toàn hoạt động và hạn chế rủi ro, NHNN yêu cầu các TCTD kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng theo đúng chỉ tiêu được giao thực hiện trong năm 2021.
Đặc biệt, NHNN đề nghị các TCTD kiểm soát chặt chẽ mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, các dự án bất động sản có quy mô lớn; Cấp tín dụng để đầu tư, kinh doanh bất động sản; Tăng cường công tác thẩm định; Thường xuyên cập nhật quy định mới của pháp luật có liên quan đến lĩnh vực bất động sản, tăng cường phân tích dự báo cung cầu thị trường, thực hiện các biện pháp phòng ngừa rủi ro hiệu quả đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng. Thận trọng trong xem xét quyết định cấp tín dụng đối với các khoản tín dụng bất động sản tại các địa bàn đang xảy ra tình trạng sốt đất; Thận trọng trong việc thực hiện cấp tín dụng đối với các dự án tiềm ẩn mức độ rủi ro cao.
Đồng thời, thực hiện phân loại tài sản có mức trích, phương pháp trích lập dự phòng rủi ro và việc sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro trong hoạt động theo quy định của pháp luật; Triển khai các biện pháp phòng ngừa, hạn chế tối đa việc phát sinh mới nợ nhóm 2 và nợ xấu. Tiếp tục áp dụng toàn diện các giải pháp xử lý nợ xấu theo Nghị quyết số 42/2017/QH14 nhằm xử lý nhanh, hiệu quả các khoản nợ xấu; Thực hiện quyết liệt các biện pháp để thu hồi nợ xấu, nợ đã sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro;... Nghiêm túc thực hiện việc dự thu lãi đối với các khoản nợ được cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi và giữ nguyên nhóm nợ theo quy định tại Thông tư số 01/2020/TT-NHNN và các văn bản sửa đổi, bổ sung…
Như vậy, với các chính sách nêu trên, NHNN đang thực hiện biện pháp siết chặt cho vay tín dụng đối với doanh nghệp bất động sản. Việc siết chặt này là cần thiết vì sự an toàn và hiệu quả hoạt động chung của cả hệ thống; song dù muốn hay không, điều này cũng trực tiếp và gián tiếp, trước mắt và trung hạn làm tăng áp lực khó khăn trong tiếp cận và chi phí vốn cho các doanh nghiệp bất động sản. Đặc biệt, trong giai đoạn dịch Covid-19 diễn biến phức tạp với nhiều đợt giãn cách xã hội, các doanh nghiệp bất động sản cũng không nằm ngoài sự ảnh hưởng với nhiều khó khăn.
Ngoài ra, mới đây Bộ Tài chính có công văn ban hành nhằm thắt chặt việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp đơn lẻ cũng tác động không nhỏ đến lĩnh vực bất động sản. Bởi hiện nay, trái phiếu doanh nghiệp đang là kênh huy động vốn lớn và quan trọng trên thị trường tài chính của không ít doanh nghiệp bất động sản. Vì vậy, khi dòng chảy này bị thắt lại, hiển nhiên nhiều nhà kinh doanh bất động sản sẽ rơi vào tình trạng “tê liệt”.
Cụ thể, nhằm hướng tới thị trường vốn minh bạch, an toàn và hạn chế rủi ro, ngày 1/9/2021, Bộ Tài chính đã có Công văn số 10059/BTC-VP gửi Ủy ban Chứng khoán nhà nước, Vụ Tài chính ngân hàng và Sở Giao dịch chứng khoán Việt Nam yêu cầu tăng cường công tác kiểm tra, giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp, trong đó tập trung xây dựng các biện pháp thanh tra, giám sát, thắt chặt việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ không có tài sản đảm bảo hoặc chất lượng tài sản đảm bảo và uy tín của doanh nghiệp phát hành thấp.
Tăng cường, đẩy mạnh công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát tình hình phát hành và cung cấp dịch vụ về trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, đặc biệt là việc phát hành của các doanh nghiệp nhỏ lẻ, mới thành lập, hoạt động trong các lĩnh vực có tính rủi ro cao, có kết quả kinh doanh không rõ ràng, thực chất. Trường hợp phát hiện các hành vi lừa đảo, có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản của nhà đầu tư thì khẩn trương chuyển cơ quan công an xử lý theo quy định của pháp luật…
Trước áp lực bủa vây từ nhiều hướng đối với dòng vốn của thị trường bất động sản, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đã lên tiếng, lĩnh vực bất động sản đóng góp khoảng 7 - 8% GDP cả nước và có liên quan đến hơn 35 ngành nghề khác nhau, tạo công ăn việc làm cho hàng triệu người lao động. Hoạt động trong bối cảnh chống dịch Covid-19, bản thân cộng đồng doanh nghiệp bất động sản cũng đang có sự phân hóa. Theo đó, các công ty có quy mô lớn và tiềm lực tài chính dồi dào (như Vinhomes, Novaland, Phát Đạt…) vẫn duy trì được dòng tiền dương, còn các doanh nghiệp khác hầu hết đang chịu áp lực lớn do các dự án không thể triển khai đúng tiến độ, phải dừng công trình xây dựng, cầu và giao dịch sụt giảm mạnh, không bán được sản phẩm và không thể huy động được vốn như cũ. Một số doanh nghiệp thậm chí “vay nóng” để trả lương, duy trì hoạt động tối thiểu và trả lãi ngân hàng. Nhất là các khoản vay tín dụng đến hạn, bởi nếu không trả đúng thời gian thì sẽ được ngân hàng tự động chuyển thành khoản nợ xấu.
Việc phân loại thành nợ xấu sẽ khiến doanh nghiệp khó khăn hơn do không thể tiếp cận được các khoản vay mới. Trong khi đó, lãi suất vay ngân hàng hiện nay chưa giảm như kỳ vọng, khối doanh nghiệp bất động sản dường như dần kiệt sức. Nhiều đơn vị không còn tiền để trả lãi vay, trả nợ, hay duy trì bộ máy và giữ chân người lao động, có nguy cơ bị phá sản.
Như vậy, doanh nghiệp bất động sản cũng không nằm ngoài sự ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh, vì vậy, để duy trì sự sống cần thiết cải thiện áp lực vốn cho các doanh nghiệp. Tuy nhiên, để làm được điều này, ngoài những nỗ lực tự thân của mỗi doanh nghiệp, cần sự hỗ trợ hợp lý từ phía cơ quan Nhà nước.
Lối thoát từ sự nỗ lực của nhiều bên
HoREA đang kiến nghị Nhà nước cần có cơ chế chính sách hỗ trợ các doanh nghiệp như chỉnh sửa, bổ sung một số điều của Thông tư 01/2020/TT-NHNN ngày 13/3/2020 và Thông tư 03/2021/TT-NHNN ngày 2/4/2021 về cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí, giữ nguyên nhóm nợ, mở rộng thời gian áp dụng đến ngày 30/6/2022 (Thông tư 03/2021 trước đó chỉ áp dụng với dư nợ phát sinh đến 31/12/2021) và tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận khoản vay tín dụng mới để thực hiện dự án.
Hơn nữa, không chỉ kéo dài thời gian trả nợ, giảm lãi suất phí vay cho các khoản nợ tới hạn, nhất là trong thời gian giãn cách xã hội, mà còn cần mở rộng đối tượng hỗ trợ cho cả các khoản vay trung và dài hạn, các khoản vay qua thẻ tín dụng, thư tín dụng, bảo lãnh…
Bên cạnh việc các doanh nghiệp bất động sản nhận được những hỗ trợ chung cho cộng đồng doanh nghiệp chịu ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, cơ quan chức năng cũng cần xem xét xây dựng hướng dẫn việc cập nhật kịp thời, chính xác đơn giá các vật liệu xây dựng để áp dụng cho các công trình dùng vốn ngân sách; bổ sung áp dụng quy định về điều kiện bất khả kháng đối với các hợp đồng giao nhận thầu thực hiện trong thời điểm giãn cách xã hội theo Chỉ thị 16; bổ sung các chi phí phòng dịch bắt buộc, các chi phí tạm dừng thi công chờ việc, các chi phí kiểm tra nhanh dịch bệnh cho cán bộ, công nhân… vào chi phí đầu tư xây dựng công trình.
Ngoài ra, cần có hướng dẫn cụ thể về điều kiện để công trình được tiếp tục thi công, hoặc phải tạm dừng trong thời gian thực hiện Chỉ thị 16 (theo hướng cho phép tiếp tục triển khai khi áp dụng đầy đủ các biện pháp kiểm tra phòng chống dịch; những công trình xây dựng hạ tầng kỹ thuật, san nền hoặc những công trình xây dựng đang ở vào giai đoạn hoàn thiện cuối để bàn giao mà không nằm trong vùng dịch trọng điểm…).
Thực tế cũng cho thấy, sự thiếu đồng bộ và quá nhiều quy trình trong hành lang pháp lý cũng đẩy nhiều doanh nghiệp vào tình trạng “chờ” và làm tăng chi phí vốn.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, việc yêu cầu doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất sớm (tại bước thứ 4 trong quy trình 6 bước hiện hành) sẽ khiến doanh nghiệp bị chôn vốn, tăng chi phí đầu tư, chi phí vốn, chi phí quản lý... vì thời gian làm thủ tục dự án phải mất trên dưới 2 năm hoặc lâu hơn.
Sự chia rẽ thiếu hợp tác và cộng sinh cũng khiến doanh nghiệp tự bị suy yếu. Vì vậy, các chính sách hỗ trợ của Nhà nước cũng cần tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp làm ăn lâu dài và tạo hệ sinh thái cho khuyến khích tập trung phát triển doanh nghiệp đầu ngành thành những tập đoàn lớn để nâng cao tính cạnh tranh thị trường.
Dịch bệnh đang tạo áp lực thanh lọc cá thể yếu, kém sức chống chịu và buộc các doanh nghiệp phải cấu trúc lại, đổi mới để tồn tại và tiếp tục phát triển. Hy vọng, với sự nỗ lực tự thân của cộng đồng doanh nghiệp, cùng sự vào cuộc kịp thời và thực chất của nhiều bộ, ngành, địa phương, những khó khăn của thị trường nói chung và áp lực vốn của các doanh nghiệp bất động sản nói riêng sẽ được nhận diện đầy đủ, chính xác và nhanh chóng được tháo gỡ hiệu quả./.
