Cần thiết phải có cơ chế linh động phù hợp cho doanh nghiệp làm NƠXH

PV: Thưa LS. Nguyễn Thanh Hà, ông nhận định như thế nào về sự ra đời của Nghị định 49 lần này? Nghị định này đã giải quyết được những lỗ hổng nào về chính sách phát triển NƠXH? Theo ông Nghị định này còn những bất cập gì?

LS. Nguyễn Thanh Hà: Đầu tư phát triển NƠXH là một chủ trương lớn và lâu dài của Đảng và Nhà nước nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng yếu thế, cụ thể ở đây là người có thu nhập thấp.

Chính phủ ban hành Nghị định 49/2021/NĐ-CP đã đảm bảo tính đồng bộ với pháp luật liên quan và giải quyết được một số các vấn đề mà Nghị định 100/2015/NĐ-CP chưa đáp ứng được. Tuy nhiên, Nghị định này hiện tại vẫn chưa giải quyết được triệt để vấn đề tận gốc cho các doanh nghiệp và người mua NƠXH còn tồn tại hiện nay.

Trước mắt, Nghị định 49/2021/NĐ-CP đã hướng đến tháo gỡ một số nút thắt trong chính sách NƠXH, cụ thể:

Thứ nhất, tạo thêm quỹ đất xây dựng NƠXH bằng việc quy định quy mô, diện tích dự án ứng với loại hình đô thị phải trích xuất 20% quỹ đất xây dựng NƠXH, chủ đầu tư không thực hiện thì Nhà nước sẽ thu hồi dự án và giao cho chủ đầu tư khác;

Thứ hai, cải thiện nâng cao chất lượng NƠXH khi doanh nghiệp tư nhân đầu tư chất lượng cạnh các khu nhà ở thương mại và UBND cũng tham gia lựa chọn vị trí, địa điểm, quy mô diện tích đất, tránh tình trạng NƠXH bị bỏ xó, xây tạm bợ một góc hẻo lánh trong dự án.

Thứ ba, nghĩa vụ dành 20% quỹ diện tích không phải dành cho tất cả các loại hình dự án mà chỉ dành cho dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô từ 2ha trở lên tại các đô thị đặc biệt và loại I, 5ha trở lên tại các đô thị loại II và III.

Thứ tư, phần nào ngăn chặn hiện trạng né tránh trích quỹ 20% đất của các nhà đầu tư. Nghị định 100 chỉ quy định dự án từ loại đô thị 3 trở lên không phân biệt quy mô diện tích đất, đặc biệt là cơ chế cho phép chủ đầu tư nộp bằng tiền khi thực hiện nghĩa vụ NƠXH. Từ thực tế cho thấy, rất nhiều doanh nghiệp lựa chọn hình thức nộp tiền để thực hiện nghĩa vụ NƠXH hay chia nhỏ khu đất dưới 10ha để không phải thực hiện nghĩa vụ NƠXH.

Có thể thấy, mục đích của Nghị định rất nhân văn, tuy nhiên trên thực tế, quy định này đã tạo ra không ít rắc rối cho cả phía doanh nghiệp, người thụ hưởng NƠXH hiện tại.

Thứ nhất, quy định 20% quỹ đất tạo ra rào cản, cản trở doanh nghiệp khi họ cân nhắc đầu tư. Bởi 20% đất ở các tỉnh thành lớn như Hà Nội, TP. HCM,... so với các nơi khác giá cao hơn, chi phí xây dựng đắt đỏ hơn dẫn tới nhu cầu nhà ở cũng khác biệt. Việc bán NƠXH tại các thành phố lớn tuy ban đầu có thể rẻ nhưng bằng cách này hay cách khác nó có thể bị đội lên rất cao. Đơn cử, hiện tượng người dân mất vài trăm triệu chỉ để mua suất mua NƠXH ở Hà Nội. Bên cạnh đó, mức chi phí tại các khu đô thị, nhà ở thương mại cao, người có thu nhập thấp không thể chi trả nổi, họ sẽ lựa chọn rời đi sau 5 năm.

Thứ hai, việc phân biệt quy mô diện tích 2ha và 5ha như vậy sẽ tạo ra sự bất bình đẳng trong các dự án thương mại. Một công trình xây dựng tại TP.HCM diện tích dưới 2ha có thể trị giá nghìn tỷ không phải chịu nghĩa vụ xây dựng NƠXH trong khi dự án 2 - 5ha ở Bình Phước, Tây Ninh trị giá vài trăm triệu đồng nhưng phải chịu gánh nặng trên. Đó là một sự nghịch lý có thể lường trước được.

Thứ ba, việc xây dựng NƠXH giữa khu nhà ở thương mại, ví dụ như biệt thự thấp, sẽ làm phá kết cấu mỹ quan đô thị. Cùng với đó, việc kết hợp này cũng gây ra tâm lý e ngại đến từ người mua nhà ở thương mại làm giảm giá trị dự án đầu tư.

PV: Ngay từ đầu nếu quy định quỹ đất 20% này khả thi thì qua hơn 5 năm thực hiện Nghị định 100, đã có một quỹ NƠXH rất lớn rồi. Nhưng đến nay, nguồn cung cho NƠXH  vẫn rất nhỏ giọt, và rất hiếm dự án NƠXH được xây dựng trên quỹ đất 20%. Ở những dự án đã triển khai theo quy định thì cũng không phát huy được hiệu quả, dẫn dến lãng phí nguồn lực đầu tư rất lớn. Theo ông nguyên nhân là vì sao?

LS. Nguyễn Thanh Hà: Thực trạng về việc nguồn cung cho NƠXH vẫn còn rất nhỏ giọt là bởi vì các nhà đầu tư không mấy nhiệt tình đối với thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp, không chỉ bởi vì xu hướng tự nhiên của các nhà đầu tư là tối đa hóa lợi nhuận, mà cũng một phần do các quy định pháp luật còn nhiều điểm bất cập, thiếu tính ủng hộ cho các nhà đầu tư.

Vốn đầu tư cho các dự án là lớn nhưng quá trình giải ngân khắt khe và kéo dài nhiều năm. Nhà đầu tư tự thực hiện công tác bồi thường, giải tỏa thì gặp khó khăn về vốn, nhất là khu vực đô thị, mức chi phí này rất cao. Chủ đầu tư phải tự lo tìm quỹ đất thì tiền thu hồi đất là theo giá thị trường, vì vậy mà giá thành bị đẩy lên cao.

Các thủ tục liên quan đến việc đầu tư, xây dựng, kiểm toán… còn khá phức tạp, việc thu hồi vốn của doanh nghiệp mất nhiều thời gian. Doanh nghiệp bỏ tiền ra đầu tư nhưng giá bán do địa phương quyết định, mà thường thì chỉ bằng một nửa so với giá của các dự án thông thường khác.

Ngoài ra, trong những năm qua, các doanh nghiệp vẫn không thực hiện quy định về quỹ đất 20% bằng nhiều cách khác nhau. Theo quy định cũ, đối với dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức dành quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH quy định, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm NƠXH, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư NƠXH trên phạm vi địa bàn. Tuy nhiên, đã có nhiều dự án dù có quy mô diện tích trên 10ha, nhưng chủ đầu tư vẫn “tận dụng” căn ke từng mét vuông tường bao, cây xanh hoặc “đo gian” để cho dự án vào khung dưới 10ha, nhằm lách quy định này.

Về quỹ đất, các chủ đầu tư thường chọn phương pháp nộp tiền hoặc chuyển giao quỹ nhà (sàn xây dựng) thay cho việc cam kết quỹ đất 20%, khiến quỹ đất phát triển NƠXH ngày càng thu hẹp.

Có những dự án doanh nghiệp đã phải “cắt” 20% đất làm trường học, công trình công cộng khác. Do đó, nếu tiếp tục phải dành thêm 20% để làm NƠXH, thì đất kinh doanh chỉ còn 60% trong khi vẫn phải đóng tiền sử dụng đất 100% diện tích.

Các doanh nghiệp, chủ đầu tư thường tối đa hóa lợi nhuận, nhất là với các khu đất ở thành phố lớn, càng gần nội đô, mức giá chào bán của dự án có thể lên đến vài chục triệu đồng/m2, nên nếu dành 20% quỹ đất cho NƠXH, với mức giá chỉ dao động chưa tới 14 - 15 triệu đồng/m2, sẽ khiến hiệu quả kinh tế của dự án giảm sụt rất nhiều.

PV: Có ý kiến cho rằng, việc triển khai Nghị định 49 lần này sẽ gây ra nhiều rắc rối cho doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp phát triển dự án trung - cao cấp ở các đô thị trung tâm như Hà Nội, TP.HCM. Bởi vì giá đất ở khu vực trung tâm rất cao, chi phí cao thì khó đòi hỏi giá nhà rẻ được. Kể cả có xây và bán với giá rẻ thì bằng cách này hay cách khác mức giá cũng sẽ bị đẩy lên cho ngang bằng với giá trị thực của khu vực đó. Ông nhận định như thế nào về ý kiến này?

LS. Nguyễn Thanh Hà: Nhìn một cách tổng thể thì việc doanh nghiệp không muốn thực hiện trách nhiệm NƠXH bởi lý do về giá đất, chi phí đầu tư đắt đỏ không tương xứng với giá bán ra của NƠXH đồng thời tác động của cơ chế mềm đẩy giá đất lên cao là một lý do hoàn toàn có thể nghĩ tới. Vì:

Thứ nhất, bản chất thu hồi vốn chậm, khả năng thu hồi vốn thấp, cùng với quy định chặt chẽ của Nhà nước trong việc khống chế lợi nhuận của dự án khiến doanh nghiệp càng ngần ngại khi thực hiện, đặc biệt khi họ bỏ ra lượng vốn lớn để đầu tư.

Thứ hai, chính sách của Nhà nước cũng chưa có nhiều hỗ trợ đối với chủ đầu tư liên quan quỹ đất 20% dành cho NƠXH. Nghị định 100 được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 49 không có quy định hỗ trợ nguồn vốn cho chủ đầu tư vay.

Thứ ba, kể cả khi doanh nghiệp sẵn sàng thực hiện trách nhiệm xã hội thì hiện tượng "sốt" NƠXH tại thành phố lớn vấn là một vấn đề nhức nhối. Đơn cử, hiện tượng tranh giành suất mua tại Hà Nội đã xảy ra, người thực sự có nhu cầu lại không thể tiếp cận nguồn cung nhà ở; chỉ có người đầu cơ trục lợi lại giành được.

Việc cấp thiết lúc này là cần phải có phương án hợp lý tháo gỡ vướng mắc về tâm lý đầu tư NƠXH cho doanh nghiệp bằng các chính sách hỗ trợ cho chủ đầu tư hoặc hoạch định hợp lý khu vực để xây dựng NƠXH.

PV: Theo ông, để phát triển NƠXH, phương án nào để cân bằng giữa 3 bên: Nhà nước, doanh nghiệp và người dân?

LS. Nguyễn Thanh Hà: Trong việc phát triển NƠXH, mỗi bên người dân - doanh nghiệp - Nhà nước lại hướng đến những mục tiêu khác nhau. Quan tâm của người dân là vị trí, tiện nghi - chất lượng nhà ở, giá thành - khả năng tiếp cận sản phẩm. Trong khi đó, quan tâm của Chủ đầu tư là đầu tư kinh doanh có lãi và được hưởng cơ chế hỗ trợ của chính quyền. Đối với Nhà nước, yêu cầu quản lý và giám sát dễ dàng, thuận tiện.

Trước hết, Nhà nước cần có các quy định giúp tạo thuận lợi, hỗ trợ nhà đầu tư để giúp thu hút đầu tư vào phân khúc này về nguồn vốn, về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,… Việc tham gia phát triển NƠXH là một hành động tốt đẹp với xã hội, nhưng sự san sẻ này cần có sự hỗ trợ của Nhà nước để các doanh nghiệp có thể mang tâm lý thoải mái, sẵn sàng hơn.

Ngoài ra, về việc quy hoạch quỹ đất phát triển nhà NƠXH: Tại Điều 56 Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định về việc Ủy ban nhân dân khi duyệt Quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất để xây dựng NƠXH, kể cả phần diện tích đất nhà ở thương mại phải dành 20% để xây dựng NƠXH.

Quỹ đất dành cho xây dựng NƠXH trong thực tế triển khai Quy hoạch tại các thành phố lớn với mục tiêu ở trung tâm, cận trung tâm không còn. Quy hoạch NƠXH xa trung tâm hàng chục km, thiếu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gây khó khăn cho cả chủ đầu tư dự án và cho người thu nhập thấp.

Theo đó, có thể sử dụng hai nguồn quỹ đất dồi dào để dành cho quỹ đất xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, như sau: Đất tại các khu chung cư cũ cần phá rỡ xây dựng lại theo nguyên tắc Quy hoạch thành khu đô thị hỗn hợp; Đất khi di dời nhà máy, công sở thì nên chuyển một phần sang đất xây dựng NƠXH trong quy hoạch./.

 PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của Luật sư!./