Lời tòa soạn:
Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NƠXH).
Trước đây, Nghị định 100 quy định chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng NƠXH; cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10ha được lựa chọn hình thức dành quỹ đất, quỹ nhà hoặc nộp bằng tiền khi thực hiện nghĩa vụ NƠXH.
Nghị định số 49/2021/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung quy định về quỹ đất để phát triển NƠXH với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị.
Theo đó, trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NƠXH.
Tuy nhiên, trên thực tế có những dự án nhà ở thương mại cao cấp không phù hợp cho việc bố trí NƠXH, hoặc không phù hợp với quy hoạch của địa phương.
Trên cơ sở nghiên cứu, phản biện, Reatimes khởi đăng tuyến bài phân tích những bất cập của quy định các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% diện tích đất dự án đã xây dựng hạ tầng để phát triển NƠXH trong dự án và kiến nghị giải pháp tháo gỡ.
Trân trọng giới thiệu cùng độc giả!
Nhìn tổng thể diễn biến của thị trường bất động sản thời gian qua có thể thấy xu hướng phát triển của thị trường đang ngày càng tiệm cận nhu cầu của xã hội. Đây cũng là mục tiêu phát triển ở giai đoạn trước mắt cũng như những năm tới.
Đặc biệt, thời gian gần đây, thị trường xuất hiện các dự án mới, quy mô lớn cho thấy tính đa dạng trong các phân khúc và đang được thị trường quan tâm và đón nhận. Sự đa dạng này còn phản ánh nhu cầu đa dạng của thị trường, đồng thời tạo ra nhiều cơ hội cho các sản phẩm mới ra đời, đảm bảo tính toàn diện cho thị trường.
Trong đó, phân khúc nhà ở hiện nay nhìn chung đang phát triển tốt, có nhu cầu và được thị trường đón nhận tốt, mặc dù nguồn cung sụt giảm. Ở một khía cạnh khác của phân khúc này, chúng ta cần phải quan tâm là nhu cầu về nhà ở xã hội hiện nay rất lớn nhưng triển khai chậm, còn nhiều bất cập và khó khăn. Tôi cho rằng, khó khăn một phần chính là ở chính sách vận hành còn nhiều bất cập: nguồn vốn, quỹ đất, cách triển khai, cách tiếp cận nhà ở xã hội…
Mới đây, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Nghị định này có nhiều nội dung mới, quy định rất cụ thể về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị.
Theo đó, Nghị định 49 quy định tất cả các dự án nhà ở thương mại từ 2ha trở lên đối với đô thị đặc biệt và đô thị loại I; từ 5ha trở lên đối với đô thị loại II, loại III phải dành 20% quỹ đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội.
Đối với trường hợp thuộc diện phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định nhưng do có sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp thì Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận
Nghị định này được kỳ vọng sẽ tăng thêm quỹ đất cho các dự án nhà ở xã hội trong các khu đô thị. Từ đó, tạo điều kiện cho người dân có thu nhập thấp có điều kiện sở hữu nhà ở, góp phần bảo đảm an sinh xã hội.
Mặc dù Nghị định mới mang nhiều ý nghĩa tích cực nhưng e rằng khó tạo ra được đột phá trong việc hiện đại hoá những vùng đô thị lõi, khi mà ở đó, nhà ở xã hội và các toà nhà cao cấp chia nhau không gian trong một lô đất hơn 2ha.
Bởi có một thực tế là nhà ở xã hội - tức nhà ở giá rẻ, hướng tới đối tượng người dân có thu nhập thấp. Trong khi đó, phát triển những dự án nhà ở tại khu vực trung tâm thành phố, vị trí đắc địa chắc chắn giá không thể rẻ bởi quỹ đất ban đầu đã đắt.
Các dự án nhà ở cao cấp có vị trí khu vực trung tâm, điều kiện hạ tầng, tiện ích đồng bộ thường hướng tới đối tượng người dân có thu nhập cao. Những đối tượng thu nhập trung bình và thu nhập thấp hoàn toàn không thể tiếp cận được với loại hình nhà ở cao cấp này.
Chưa kể, không ai dám đảm bảo rằng hiện tượng trục lợi chính sách, mua suất nhà ở xã hội trong một khu đô thị cao cấp là không xảy ra. Thực tế, có không ít trường hợp nhà ở xã hội vẫn bị bán cho người giàu, đặc biệt là ở những dự án có vị trí tốt, gần trung tâm.
Như vậy, nếu bắt buộc tất cả các dự án phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội sẽ gây khó cho cả doanh nghiệp và người mua nhà cũng như cơ quan quản lý Nhà nước.
Các dự án nhà ở xã hội giá rẻ nên được phát triển thành một dự án riêng biệt ở khu vực ngoại thành, xa trung tâm thành phố để đảm bảo mức giá rẻ. Để khắc phục nhược điểm về vị trí và tiện ích, chủ đầu tư dự án có thể đầu tư đồng bộ hệ thống tiện ích, dịch vụ nhằm đáp ứng được nhu cầu sống của người dân. Đồng thời, Nhà nước đầu tư thêm, hoàn thiện hạ tầng giao thông để rút ngắn khoảng cách từ ngoại thành vào nội thành.
Về bản chất, việc dành quỹ đất 20% là tốt, nhưng áp dụng vào đâu, địa phương nào, loại hình nào thì cần xem xét. Đơn cử như tại các đô thị lớn Hà Nội và TP. HCM, việc phát triển nhà ở xã hội là rất cần thiết do nhu cầu về nhà ở của người dân cao.
Tuy nhiên, tại những tỉnh thành khác, các đô thị loại 3 trở lên như Huế, Quảng Trị... quỹ đất còn nhiều, người dân chưa có thói quen sống trong nhà chung cư, nếu bắt buộc các dự án nhà ở thương mại phải dành ra 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội sẽ là sự lãng phí bất cập lớn với địa phương.
Đối với giải pháp cho phát triển nhà ở xã hội, các cơ quan quản lý Nhà nước nên có quy định cho phép nhà đầu tư được hoán đổi quỹ đất 20% trong dự án bằng quỹ nhà ở xã hội khác có giá trị tương đương, hoặc trị giá bằng tiền để nộp ngân sách.
Số tiền này sẽ được địa phương dùng để đầu tư các dự án nhà ở xã hội tại những khu vực khác trên địa bàn. Địa phương quy hoạch một khu đất hợp lý và dùng số tiền đó để xây nhà ở xã hội. Bởi thực tế cũng có không ít các quỹ đất được địa phương bố trí quá xa, khi xây dựng nhà ở xã hội xong rồi bỏ không, không bán được hoặc không ai đến ở nhưng cũng lại có những khu bị bán sai đối tượng, người thu nhập thấp không tiếp cận được.
Các cơ quan quản lý cần tách bạch khoản tiền doanh nghiệp hoán đổi 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội vào một tài khoản riêng, hoặc được hạch toán riêng để dùng vào việc xây dựng nhà ở xã hội, tránh việc để chung vào vốn ngân sách như hiện nay.
Cũng có nhiều lo ngại rằng doanh nghiệp nộp tiền thì thiếu quỹ đất làm nhà ở xã hội. Nhưng tôi cho rằng, doanh nghiệp đầu tư có thể xây dựng nhà ở xã hội tại dự án nếu muốn, hoặc được đề xuất hoán đổi quỹ đất xây nhà ở xã hội có giá trị tương đương tại vị trí khác, hoặc có thể lựa chọn việc thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo giá thị trường. Nhà nước có tiền sẽ quy hoạch, đền bù giải phóng một quỹ đất mới chỉ để làm nhà ở xã hội.
Nhiều năm qua, nhìn nhận thị trường cho thấy nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn nhưng tại các thành phố, địa phương triển khai chậm, nhiều bất cập, khó khăn. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến khó khăn này, trong đó có một phần là từ chính sách. Do đó, chính sách cần đi vào thực tiễn hơn. Làm sao để giá nhà rẻ đi, nguồn cung nhà tăng lên nhưng chất lượng vẫn tốt, đó mới là điều chính sách cần quan tâm để tìm ra giải pháp phù hợp.
Tôi cho rằng khi có cơ chế linh hoạt, Nhà nước, địa phương có vốn làm nhà ở xã hội, doanh nghiệp vẫn làm tròn trách nhiệm, nghĩa vụ với xã hội và người dân cũng sẽ tiếp cận với nhà ở dễ dàng hơn.
Chính sách linh hoạt đương nhiên sẽ huy động được nhiều doanh nghiệp bất động sản tham gia xây dựng các khu đô thị, khu dân cư có các loại nhà ở vừa túi tiền, bao gồm nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp có đầy đủ các hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội, các tiện ích, dịch vụ, thân thiện môi trường…
