Độ vênh giữa condotel và khách sạn
Từ khoảng năm 2014 đến nay, trên phạm vi cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển một loại hình sản phẩm bất động sản du lịch mới, đó là các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự, nhà phố trong các khu du lịch nghỉ dưỡng (sau đây gọi là condotel), tập trung phát triển tại các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Đồ Sơn, Sầm Sơn, Cửa Lò, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Vũng Tàu, Phú Quốc, và tại Lâm Đồng, Đồng Nai... Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn đang phát triển nóng.
Theo số liệu thống kê của 16 tỉnh, thành phố, chỉ riêng các khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn (từ 50 ha trở lên) đã có 77 dự án, với tổng diện tích hơn 18.000 ha gồm 16.537 phòng khách sạn, 12.056 căn hộ condotel, 11.174 biệt thự nghỉ dưỡng. Ngoài ra, còn có hơn 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ, có diện tích dưới 50 ha/khu.
Từ năm 2015 đến tháng 9/2017, cả nước đã có 71 dự án condotel, officetel được cấp phép với tổng số 25.639 căn. Trong đó, có 15.010 căn hộ condotel (Hà Nội: 4.114 căn; TP.HCM: 208 căn; Đà Nẵng: 4.565 căn và các tỉnh khác: 5.823 căn); và có 10.629 căn officetel. Riêng năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong hai năm 2018, 2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 20.000 căn hộ condotel được mở bán, với diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45m2.
Trao đổi với Reatimes, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, sự "bùng nổ" các dự án condotel đã giúp gia tăng số phòng lưu trú, các dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, làm thay đổi diện mạo và hiệu quả hoạt động của ngành du lịch nhiều địa phương. Trước hết là đã có sự tăng trưởng mạnh hệ thống các khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng với nhiều dịch vụ và tiện ích, đáp ứng được một phần nhu cầu đa dạng của du khách trong và ngoài nước.
Tuy nhiên, có một nghịch lý đang tồn tại hiện nay là tỷ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam chiếm 56%, trong khi tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là không bình thường, vì ở các nước khác tỷ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ condotel. Thiết nghĩ, cần phải có giải pháp định hướng phát triển phù hợp, bền vững.
Tỷ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam hiện chiếm 56%.
Rủi ro từ cam kết lợi nhuận
Không phải tự nhiên mà số lượng khách sạn, phòng lưu trú, căn hộ nghỉ dưỡng tại Việt Nam lại bùng nổ mạnh mẽ như vậy trong những năm gần đây. Nguyên nhân là bởi nước ta có tiềm năng và điều kiện phát triển du lịch rất lớn, điều này thể hiện ở số lượng khách du lịch đến Việt Nam những năm qua. Riêng năm 2017, du lịch nội địa đạt 73 triệu lượt khách; khách du lịch quốc tế đến Việt Nam gần 13 triệu người, tăng trưởng 28% so với năm 2016, và có thể giữ được đà tăng trưởng này trong những năm tới đây. Ngành du lịch đã đóng góp đến 13,9% GDP.
Nhờ sức hút đặc biệt từ ngành du lịch, sản phẩm căn hộ condotel cũng đã thu hút được sự quan tâm đầu tư của rất nhiều nhà đầu tư trong thời gian qua. Cùng với đó, các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, các dự án bất động sản nhà ở cao cấp cũng thu hút nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn đầu tư rất lớn của xã hội, của các nhà đầu tư thứ cấp, dẫn đến hiện tượng lệch pha dòng tiền đầu tư hiện nay.
Đánh giá về quá trình phát triển các dự án condotel các năm qua, Chủ tịch HoREA cho biết, lãnh đạo nhiều địa phương đã mời gọi và tạo điều kiện về quỹ đất, về thủ tục hành chính để thu hút các nhà đầu tư để đầu tư phát triển các dự án condotel phục vụ du lịch, góp phần quan trọng làm thay đổi diện mạo đô thị, thúc đẩy sự phát triển kinh tế, xã hội của địa phương.
Cũng theo ông Châu, để đầu tư dự án condotel, bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu, các chủ đầu tư chủ yếu vay nguồn vốn tín dụng ngân hàng, đồng thời tận dụng nguồn vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng ban đầu và công trình của dự án condotel đến thời điểm huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp.
Sau đó, chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp) nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai mặc dù pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức này đối với các dự án không phải là bán nhà ở hình thành trong tương lai.
“Thực hiện phương pháp bán hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn vì thu hồi vốn đầu tư nhanh, có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp; mặc dù phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng vẫn rất có lợi so với đi vay ngân hàng; và được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau này. Trong khi đó, nhà đầu tư thứ cấp có thể chịu nhiều rủi ro và bị thua thiệt”, ông Châu cho biết.
Ví dụ, chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá phổ biến dao động từ khoảng 25 - 55 triệu đồng/m2, khoảng trên 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng/căn tùy thuộc đẳng cấp dự án, địa điểm dự án, vị trí căn hộ, và có cam kết lợi nhuận hoặc không có cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp. Giá bán này cao vì tương đương với giá bán căn hộ trung cao cấp tại TP.HCM. Trong đó, đối với những dự án mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ 8 - 12% trong 8 - 12 năm, theo ông Châu, trong giá bán có thể đã được nâng lên đủ để chi trả khoản cam kết lợi nhuận này cho nhà đầu tư thứ cấp, bao gồm cả chi phí trang bị căn hộ và chi phí quản lý khai thác kinh doanh.
Hoàn thiện khung pháp lý cho condotel là phương pháp tối ưu nhất để đảm bảo sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường.
Đối với những dự án condotel mà chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận thì nhà đầu tư thứ cấp phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh. Bên cạnh đó, nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi giao cho chủ đầu tư kinh doanh căn hộ condotel của mình.
Chưa kể, nhiều chủ đầu tư cam kết trả lợi nhuận cho khách hàng mua căn hộ nghỉ dưỡng song lại không đề cập đến các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp; cũng như chưa có giải pháp rõ ràng để hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8 - 12 năm) để nhà đầu tư yên tâm.
Một số chủ đầu tư đã cam kết với nhà đầu tư thứ cấp sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với căn hộ condotel nhưng cho đến nay vẫn chưa thấy thực tế cuốn sổ đỏ căn hộ condotel.
“Cam kết này không phù hợp với quy định tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai đã quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Do vậy, theo quy định pháp luật hiện hành thì quyền sử dụng đất căn hộ condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng chỉ được sử dụng đất có thời hạn (theo thời hạn của dự án), và có thể được gia hạn”, ông Châu nhận xét.
Mặt khác, khi nguồn cung căn hộ condotel có dấu hiệu tiếp tục phát triển nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến tình trạng bội thực cung vượt cầu trong vài năm tới, trong lúc hiệu quả khai thác, kinh doanh không đạt như kỳ vọng, một số chủ đầu tư có thể không thực hiện được cam kết lợi nhuận với khách hàng.
Cách nào gỡ rối?
Phát triển condotel là một xu hướng thiết yếu đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng cũng như quy luật tất yếu của thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, để loại hình này phát triển ổn định, bền vững thì việc hoàn thiện khung pháp lý cho condotel là một đòi hỏi chính đáng và bức thiết.
Đề xuất giải pháp “gỡ rối” cho loại hình này, Chủ tịch HoREA đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp Bộ Văn hóa, Thể thao, Du lịch hoàn thiện bộ quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể đối với loại hình công trình căn hộ condotel.
Cụ thể, đối với căn hộ condotel nên có diện tích phù hợp với quy định về thiết kế phòng khách sạn, resort.
Về chỉ tiêu dân số, ông Châu đề xuất áp dụng chỉ tiêu dân số tương đương 50% chỉ tiêu dân số của công trình nhà ở, không phân biệt dự án hoặc công trình condotel, officetel độc lập hay nằm trong cùng một công trình chung cư hỗn hợp.
Về khu đậu xe, cần phải quy định chỉ tiêu diện tích đậu xe phù hợp cho loại hình condotel, officetel, nhưng không cần thiết phải quy định bố trí bãi đậu xe riêng. Việc sắp xếp chỗ để xe thuộc trách nhiệm của ban quản lý chung cư hỗn hợp để sử dụng hợp lý và hiệu quả khu vực đậu xe...
Về lâu dài, để tạo điều kiện phát triển ngành du lịch theo Nghị quyết 08 của Bộ Chính trị, ông Châu kiến nghị bổ sung "Đất sử dụng cho du lịch" vào "Điều 153. Đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp" Luật Đất đai 2013 để thống nhất quản lý. "Đất sử dụng cho du lịch" chỉ được sử dụng cho mục đích phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng, không được biến tướng thành khu nhà ở của các hộ gia đình để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.
Về tài chính đất đai, HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013, để thực hiện chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài đối với "Đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp". Như vậy, chủ đầu tư các dự án có sử dụng "Đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp" sẽ phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất phù hợp giá đất thị trường vào ngân sách nhà nước, tương tự như chính sách thu tiền sử dụng đất ở. Điều này sẽ góp phần làm tăng tính minh bạch của thị trường bất động sản, tạo thêm nguồn thu và tránh thất thoát ngân sách nhà nước. Trên cơ sở đó, người mua sản phẩm condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài.
Đồng thời, Chủ tịch HoREA kiến nghị cho cá nhân nước ngoài được mua căn hộ condotel để đầu tư (theo Luật Nhà ở, cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh), nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án căn hộ condotel, tạo điều kiện cho ngành du lịch phát triển bền vững.
Trong khi chờ đợi sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013, lãnh đạo HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư dự án condotel có trách nhiệm cbố đầy đủ thông tin về dự án, về quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp để tránh nhầm lẫn. Yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel phải công bố các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận; Công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà nhà đầu tư thứ cấp được hưởng; Kiến nghị Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án cho khách hàng mua căn hộ condotel.
