Nguy cơ mất trắng tài sản
Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài khác gắn liền với đất. Như vậy, sổ đỏ là giấy tờ để Nhà nước xác nhận quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của cá nhân, tổ chức.
Tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 cũng đã quy định rất rõ người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở được hưởng các quyền lợi cụ thể như: Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; Được nhà nước bảo hộ khi có người xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp; Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất…
Do đó, trường hợp chủ sở hữu nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, dù với lý do hay thỏa thuận gì thì cũng đồng nghĩa với việc chủ sở hữu đang trao toàn bộ quyền đối với bất động sản đó cho người đứng tên hộ mình trước pháp luật. Người đứng tên hộ được toàn quyền định đoạt đối với bất động sản mà mình đứng tên.
Trao đổi với Reatimes, luật sư Lương Thành Đạt - Giám đốc Công ty Luật TNHH Vì Chân Lý Themis cho rằng, đối chiếu với các quy định của pháp luật hiện hành thì việc nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là hành vi trái pháp luật.
“Bởi người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở được Nhà nước công nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu đối với nhà, đất trong khi thực tế họ không phải là chủ sở hữu thực tế của nhà đất. Chính vì vậy mà khi xảy ra tranh chấp sẽ rất khó bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở”, luật sư Đạt lý giải.
Luật sư Đạt cũng cảnh báo những rủi ro thường gặp khi nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở như:
Thứ nhất, người đứng hộ tên có ý định chiếm đoạt sẽ không chịu sang tên lại, trả lại tài sản, phủ nhận giao dịch nhờ đứng tên nếu không có ủy quyền khi nhận chuyển nhượng.
Thứ hai, khi Nhà nước thu hồi nếu đủ điều kiện được bồi thường thì người được nhờ đứng tên là người được bồi thường.
Thứ ba, người được nhờ đứng tên có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nếu đủ điều kiện.
Thứ tư, trường hợp người được nhờ đứng tên chết thì nhà đất đó sẽ là di sản thừa kế. Nếu người thừa kế không hợp tác hoặc không biết nguồn gốc nhờ đứng tên thì sẽ xảy ra tranh chấp.
Thứ năm, người được nhờ đứng tên có nghĩa vụ tài sản với người thứ ba mà quyền sử dụng đất, nhà ở bị kê biên để thực hiện nghĩa vụ thì quyền, lợi ích của những người nhờ đứng tên sẽ không được đảm bảo.
Làm gì để tránh rủi ro?
Vậy nếu đã nhờ người khác đứng tên sổ đỏ, khi muốn lấy lại mảnh đất đó phải làm thế nào?
Theo luật sư Lương Thành Đạt trước tiên, chủ sở hữu cần tiến hành thỏa thuận với người được nhờ đứng tên hộ về việc chuyển quyền sử dụng đất (sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) từ người đó sang chủ sở hữu. Nếu người đó đồng ý, hai bên có thể chuyển quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng tặng cho có công chứng, chứng thực và thực hiện sang tên tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.
Thông thường trước khi nhờ ai đó đứng ra nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hai bên sẽ thỏa thuận việc nhờ đứng hộ tên để làm gì, khi nào sẽ chuyển nhượng lại cho chủ sở hữu thực sự. Thỏa thuận này có thể bằng miệng hoặc bằng văn bản.
Khi chủ sở hữu thực sự có nhu cầu muốn lấy lại đất và bên đứng hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở có thiện chí hợp tác thì hai bên sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc hợp đồng tặng cho có công chứng theo quy định của pháp luật, sau đó làm thủ tục đăng ký sang tên theo quy định của pháp luật.
Đối với trường hợp không thể thỏa thuận với người đứng tên hộ để chuyển quyền sử dụng đất, chủ sở hữu thực sự muốn chứng minh mảnh đất đó là của mình thì cần làm những gì?
Luật sư Lương Thành Đạt cho rằng, trường hợp không thể thỏa thuận được với người đứng tên hộ để chuyển quyền sử dụng đất, người chủ sở hữu thực sự có thể khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để được giải quyết. Tuy nhiên, hiện tại việc đòi đất trong trường hợp này gần như là bất khả thi, chỉ có thể đòi được tiền nếu có căn cứ chứng minh việc đưa tiền cho bên chủ đất.
“Hiện tại, chỉ có án lệ số 02/2016 về vụ án tranh chấp đòi lại tài sản khi người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người ở trong nước đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ mình được Hội đồng thẩm phán toà án nhân dân tối cao thông qua. Tuy nhiên, án lệ này hiện nay cũng bất cập với quy định pháp luật nên không được áp dụng rộng rãi”, luật sư Đạt chia sẻ.
Như vậy, có thể nhận thấy để đòi lại được thửa đất trong tình huống này sẽ mất rất nhiều thời gian, công sức để có thể bảo vệ được tài sản của mình. Do đó, không nên nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
Để tránh rủi ro trong tình huống trao toàn quyền đối với bất động sản cho người đứng tên hộ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), luật sư Lương Thành Đạt cho rằng chủ sở hữu cần đảm bảo hai yếu tố:
Thứ nhất, nên chọn những người thực sự tin tưởng, thân thiết để nhờ đứng tên, hai bên sẽ cùng tiến hành lập một văn bản thỏa thuận với các nội dung, hai bên thỏa thuận về việc nhờ, thuê đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thửa đất nào, ví trị thửa đất, mục đích thỏa thuận; thời hạn thỏa thuận; các điều khoản về chi phí thù lao đứng tên để thể hiện đây là một công việc có lợi ích vật chất; các điều khoản về chi phí mua bán, xây dựng, mức phạt và chế tài xử phạt… Kèm theo văn bản thỏa thuận phải có người làm chứng, ghi âm, ghi hình.
Thứ hai, chủ sở hữu thực sự nên là người trực tiếp thanh toán tiền mua nhà đất đó, giữ lại toàn bộ giấy tờ, hóa đơn thanh toán tiền sửa chữa, bảo dưỡng, cải tạo căn nhà, điện nước… các biên lai chi phí, lệ phí, thuế phải nộp cho cơ quan Nhà nước để sau này khi có tranh chấp sẽ là cơ sở để chứng minh bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu.
