Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường có tờ trình Chính phủ về dự án bổ sung, sửa đổi một số điều của Luật Đất đai 2013 sau bốn năm thực hiện.
Trong đó, tờ trình có dành một khoản để quy định về chế độ sử dụng đất đối với đất công trình xây dựng đa năng có kết hợp chức năng để ở (condotel - công trình căn hộ khách sạn; officetel - văn phòng làm việc kết hợp lưu trú; resort). Đề xuất này của Bộ Tài nguyên và Môi trường được đánh giá là một giải pháp "cứu" thị trường condotel, officetel... Để bàn sâu hơn về câu chuyện này, Reatimes xin đăng nguyên văn bài phân tích của GS.TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
GS.TSKH Đặng Hùng Võ
Trước hết, chưa nói tới việc xử lý các loại hình hàng hóa bất động sản mới hình thành như condotel, shophouse, officetel, v.v., phải thấy đang có quy định khác biệt về quyền sử dụng đất ở của tổ chức kinh tế giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Luật Đất đai 2003 cho phép tổ chức kinh tế được sử dụng đất ở với thời hạn sử dụng lâu dài. Quy định này nhằm bảo đảm cho các doanh nghiệp có thể xây dựng nhà ở cho công nhân của mình, doanh nghiệp có thể phát triển các dự án nhà ở cho thuê trên đất ở của mình. Dự án phát triển nhà ở có thời hạn, thậm chí chỉ dăm năm, nhưng quyền sử dụng là lâu dài.
Đối với các doanh nghiệp FDI, thời hạn sử dụng là 50 năm nhưng hết thời hạn thì có quyền gia hạn mà không phải nộp bất kỳ một nghĩa vụ tài chính nào. Đối với trường hợp trên một thửa đất mà các công trình xây dựng có nhiều công năng (tức là sử dụng đất cho nhiều mục đích khác nhau) trong đó có công năng làm nhà ở thì mục đích sử dụng chính của thửa đất đó là đất ở, nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất là đất ở và thời hạn sử dụng đất là lâu dài. Trường hợp một thửa đất được giao là đất ở hoặc nhà đầu tư nhận chuyển quyền đất ở thì có thể sử dụng vào mục đích khác nhưng thời hạn vẫn được bảo đảm là lâu dài, lúc đó gọi loại đất này là đất có nguồn gốc đất ở.
Những quy định như vậy tạo nên môi trường đầu tư phát triển thị trường bất động sản rất mạnh và bảo đảm quyền và lợi ích của các chủ đầu tư. Hơn nữa, pháp luật sẽ không có bất kỳ lúng túng nào khi phải xử lý chế độ sử dụng đất đối với các loại hình hàng hóa bất động sản mới hình thành.
Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 tiếp tục quy định giống như Luật Đất đai 2003 đã quy định.
Luật Đất đai 2013 đã thu hẹp chế độ sử dụng đất ở của các tổ chức kinh tế. Tổ chức kinh tế được giao đất ở phải nộp tiền sử dụng đất ở nhưng chỉ được sử dụng có thời hạn, được coi đấy là thời hạn thực hiện dự án. Các dự án xây dựng nhà ở cho thuê phải thuê đất của Nhà nước. Các quy định hạn chế như vậy sẽ dẫn đến một số hệ lụy như sau: Một là, xử lý như thế nào đối với những doanh nghiệp đang sử dụng đất ở, được giao hoặc nhận chuyển quyền trong giao đoạn trước Luật Đất đai 2013. Diện tích đất ở và đất có nguồn gốc đất ở này rất lớn, bao gồm cả đất đã sử dụng để đổi lấy các công trình hạ tầng.
Hai là, cách bó hẹp lại chế độ sử dụng đất ở của các tổ chức kinh tế làm cho thị trường bất động sản thiếu sức sống, chính sách không động viên nhà đầu tư phát triển thị trường. Hơn nữa, không tạo điều kiện phát triển thị trường nhà ở và bất động sản khác cho thuê.
Ba là, rất khó xử lý về chế độ sử dụng đất đối với các loại hình bất động sản mới, phương thức đầu tư bất động sản ngày càng diễn ra thường xuyên trên thực tế.
Ảnh minh họa
Việc đầu tiên cần làm là sửa Luật Đất đai 2013 sao cho thống nhất với Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trong đó nội dung chính là: “(i) Tổ chức kinh tế có quyền sử dụng đất ở với thời hạn lâu dài; (ii) Một thửa đất có một phần sử dụng để làm nhà ở thì có mục đích sử dụng chính là đất ở và khi Nhà nước giao đất thì nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất ở; (iii) Đất ở có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nhưng vẫn được coi là đất ở”.
Việc xử lý về chế độ sử dụng đất đối với đất để phát triển các loại hình hàng hóa bất động sản mới, được đầu tư theo các phương thức mới là một nhu cầu đặt ra trên thực tế. Các loại hình không chỉ là condotel mà còn ở nhiều dạng khác nhau như villa, shophouse, officetel, v.v. trong đó có thể sử dụng để ở cố định hoặc cho thuê để nghỉ dưỡng ngắn hạn, dài hạn, v.v. Điều quan trọng hơn là đã xuất hiện nhiều phương thức đầu tư phi truyền thống.
Theo phương thức đầu tư truyền thống, chủ đầu tư Dự án có thể huy động vốn từ nhiều nhà đầu tư thứ cấp để triển khai dự án dưới dạng một khách sạn, sau đó khai thác cho thuê thu lợi nhuận. Sở hữu khách sạn vẫn là của chủ đầu tư dự án. Theo phương thức đầu tư phi truyền thống, chủ đầu tư dự án có thể bán từng phần Dự án cho các chủ đầu tư thứ cấp và cùng thống nhất nhau cách thức khai thác khách sạn này. Như vậy, chủ sở hữu khách sạn sẽ là cả chủ đầu tư dự án và chủ đầu tư thứ cấp.
Phương thức đầu tư phi truyền thống có khả năng thu hút vốn đầu tư rất mạnh từ tiền tiết kiệm trong dân. Trong hoàn cảnh của Việt Nam, phương thức đầu tư này tạo nên động lực lớn cho phát triển hạ tầng du lịch, sớm đưa kinh tế du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.
Trên thực tế, bên cạnh những “lấn cấn” về vấn đề đất đai, những “sáng tác” pháp luật và áp dụng pháp luật của các cơ quan quản lý bất động sản ở địa phương đã làm cho câu chuyện condotel trở nên phức tạp hơn rất nhiều.
Trước hết là việc “sáng tác” khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”, trong khi đó chẳng có Luật nào quy định về khái niệm này. Từ đây, dẫn tới việc “đã không hình thành đơn vị ở thì chủ sở hữu condotel không thể đến ở tại đó, và cũng không thể tự mình cho thuê. Điển hình là câu chuyện đang diễn ra tại condotel do Bavico đầu tư tại Nha Trang. Người mua căn hộ condotel đang sống dở, chết dở do cách áp dụng pháp luật tùy tiện của chính quyền. Hơn nữa, cách áp dụng pháp luật như vậy đang giết chết môi trường đầu tư bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.
Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đưa ra 2 phương án xử lý, trong đó phương án 1 coi đất đai để xây dựng các công trình du lịch, nghỉ dưỡng là đất ở và phương án 2 vẫn giữ nguyên như quy định hiện hành là đất kinh doanh dịch vụ. Phương án 1 cũng là phương án Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất lựa chọn. Cách lựa chọn này là phù hợp vì lấy phát triển du lịch làm mục tiêu.
Tất nhiên, chỉ lựa chọn phương án 1 là chưa đủ. Như trên đã nói, chỉnh sửa đầu tiên đối với Luật Đất đai 2013 là mở rộng quyền sử dụng đất ở của tổ chức kinh tế giống như quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014, tức là trở lại với các quy định của Luật Đất đai 2003.
Việc tiếp theo cần làm là quy định “Nhà đầu tư các dự án có liên quan tới phát triển nơi lưu trú của con người có quyền lựa chọn loại đất để thực hiện dự án là đất ở hoặc đất kinh doanh, dịch vụ. Đối với trường hợp lựa chọn loại đất là đất ở thì người mua đơn vị bất động sản thuộc dự án được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài. Đối với trường hợp lựa chọn loại đất là đất kinh doanh, dịch vụ thì người mua đơn vị bất động sản thuộc dự án được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có thời hạn bằng thời hạn thực hiện dự án”.
