CBRE đưa ra cảnh báo về nguy cơ 'bong bóng' đối với BĐS hạng sang

Tại Diễn đàn "Kết nối hiện tại – Kiến tạo tương lai" diễn ra mới đây, ông Võ Huỳnh Tấn Kiệt – Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cho biết giá sơ cấp tại Hà Nội và TP. HCM hiện đã ghi nhận tăng 35-45% chỉ trong vòng một năm.

Riêng quý III/2025, giá căn hộ tại TP. HCM đã tăng thêm 15–18%, bình quân chạm mốc khoảng 90 triệu đồng/m2, trong khi 70% nguồn cung mới lại thuộc nhóm cao cấp và hạng sang, đẩy mặt bằng giá vượt xa thu nhập của đại bộ phận người dân đô thị.

Số liệu từ Knight Frank cũng cho thấy xu hướng leo thang chưa dừng lại khi giá sơ cấp trung bình tại TP. HCM đã áp sát 96 triệu đồng/m2, tăng 8,8% so với cùng kỳ năm ngoái.

Gần 60% sản phẩm mở bán mới có giá trên 100 triệu đồng/m2, phần còn lại chủ yếu ở mức trên 60 triệu đồng/m2. Sự mất cân đối nghiêm trọng giữa phân khúc hạng sang và các dòng sản phẩm trung và cao cấp khiến mức giá lập đỉnh liên tục.

Đà tăng quá nhanh gợi nhớ kịch bản bùng nổ của Trung Quốc một thập kỷ trước - nơi thị trường sốt nóng, đầu cơ lan rộng, giá leo thang liên tục và cuối cùng suy sụp khi tín dụng bị kiểm soát chặt. Điều này làm dấy lên lo ngại rằng Việt Nam có thể rơi vào vòng xoáy tương tự nếu không có biện pháp can thiệp kịp thời.

Dù vậy, chuyên gia Lê Quốc Kiên nhận định Việt Nam khác Trung Quốc về cấu trúc thị trường nên khó sao chép hoàn toàn lộ trình đó.

Tuy nhiên, ông cảnh báo phân khúc cao cấp vẫn dễ rơi vào tình trạng "mất cân bằng" nếu giá tách khỏi sức mua thực. "Bong bóng" có thể xuất hiện ngay cả khi nguồn cung hạn chế, đặc biệt khi thị trường xuất hiện găm hàng, đầu cơ ngắn hạn và lượng vốn đầu tư vượt khả năng hấp thụ.

Bài học 2007-2011 cho thấy khi giá bị đẩy lên quá cao, tín dụng siết lại và giao dịch tê liệt vẫn còn nguyên giá trị.

Hiện tại, lực mua đối với căn hộ cao cấp chủ yếu là đầu cơ, trong khi nhu cầu ở thật chiếm tỷ trọng nhỏ. Nếu giá bị đẩy lên mức 200-250 triệu đồng/m2 mà không tương xứng chất lượng và thu nhập bình quân, thị trường có thể bước vào trạng thái "khoảng lặng" khi người bán không chịu giảm giá, người mua e ngại, thanh khoản suy giảm.

Về tổng thể, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng nguy cơ "bong bóng" trong phân khúc cao cấp là có thật, nhưng rủi ro với toàn thị trường thấp hơn nhiều so với Trung Quốc.

Nguyên nhân đến từ việc thị trường BĐS Việt Nanm không dư nguồn cung. Thực tế trong ba năm gần đây, lượng căn hộ mới tại TP. HCM chỉ dưới 20.000 sản phẩm/năm, thấp hơn nhiều giai đoạn 2018-2021 khi nguồn cung đạt 30.000-40.000 căn. Quỹ đất thu hẹp, pháp lý kéo dài và hạ tầng phát triển chậm khiến nguồn cung không đáp ứng nhu cầu, tạo ra điểm tựa giúp hạn chế khả năng xảy ra cú sốc diện rộng.

Dù vậy, bà Dung nhấn mạnh khoảng cách giữa tăng trưởng nóng và bong bóng tài sản rất mong manh nếu giá tiếp tục vượt quá khả năng chi trả của người dân.

Ở góc độ dài hạn, ông Lê Quốc Kiên cho rằng thị trường Việt Nam vẫn còn dư địa phát triển nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh, tăng dân số cơ học và sự mở rộng của công nghiệp.

Tuy nhiên, phân khúc cao cấp có thể gặp rủi ro thanh khoản sau nhiều năm tăng giá, nhất là khi phụ thuộc nhiều vào dòng tiền đầu cơ.

Thị trường vận hành theo chu kỳ nên việc đánh giá đúng giá trị và lựa chọn thời điểm đầu tư là yếu tố quyết định. Ông Kiên khuyến nghị nhà đầu tư chuyển sang chiến lược thận trọng, ưu tiên pháp lý rõ ràng, giá trị sử dụng thực và dòng tiền cho thuê ổn định thay vì "lướt sóng".

Song song đó, cơ quan quản lý đang triển khai loạt chính sách điều tiết sớm nhằm hạ nhiệt thị trường, từ thuế tài sản, kiểm soát đầu cơ, cải cách pháp lý, tháo gỡ dự án bị đình trệ đến phát triển nhà ở xã hội và sản phẩm vừa túi tiền.

Những giải pháp này được kỳ vọng tăng nguồn cung thật, điều chỉnh kỳ vọng giá, tạo nền tảng ổn định hơn cho thị trường, đặc biệt đối với phân khúc trung cấp vốn có tỷ lệ hấp thụ cao.

Ở phía doanh nghiệp, ông Phạm Trung Quân - Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển Nam Long cho rằng việc giảm giá bán gần như bất khả thi do chi phí đầu vào đều tăng mạnh.

Giá vật liệu như cát, sắt thép, xi măng liên tục leo thang; riêng cát san lấp đã tăng từ hơn 100.000 đồng/m3 lên 400.000-500.000 đồng/m3.

Chi phí giải phóng mặt bằng và mua lại dự án cũng cao hơn nhiều so với trước, khiến bài toán giảm giá không khả thi.

Vì vậy, Nam Long chọn chiến lược nâng chất lượng sản phẩm, hướng đến bất động sản xanh đạt chuẩn ESG, LEED, LOTUS dù chi phí cao hơn nhằm tạo lợi thế cạnh tranh.

Xu hướng xanh hóa cũng được ông Kiệt nhấn mạnh: sau đại dịch, nhu cầu về không gian sống chất lượng, an toàn và tiết kiệm năng lượng tăng mạnh. Người mua chuyển trọng tâm từ kỳ vọng sinh lời sang nhu cầu tận hưởng chất lượng sống.

Các chủ đầu tư theo đó tập trung vào giải pháp giảm phát thải, tiết kiệm năng lượng và sử dụng công nghệ để cải thiện môi trường sống vừa đáp ứng xu hướng tiêu dùng mới vừa nâng năng lực cạnh tranh.

Nhìn về triển vọng thị trường, CBRE dự báo năm 2026 sẽ tiếp tục là giai đoạn tăng trưởng khi nhiều dự án hạ tầng lớn hoàn thành, kéo theo nhu cầu ổn định cho sản phẩm nhà ở chất lượng cao.

Riêng 5 tỉnh phía Nam dự kiến có hơn 50.000 sản phẩm mới, tăng gần 30% so với năm 2025; trong đó căn hộ chiếm 65%, nhà liền thổ chiếm 35%.

Giá bán sẽ phân hóa mạnh giữa vùng lõi TP. HCM và các khu vực lân cận, tạo thêm lựa chọn nhưng cũng kéo dài quá trình ra quyết định của người mua.

Tốc độ tăng giá dự kiến khoảng 14%/năm tại khu vực trung tâm TP. HCM và khoảng 11%/năm với khu vực Bình Dương (cũ).

Giữa bối cảnh giá bán tiếp tục leo thang và cấu trúc thị trường thay đổi nhanh chóng, các chuyên gia cho rằng sự thận trọng của nhà đầu tư, cùng với các biện pháp điều tiết kịp thời từ cơ quan quản lý, sẽ đóng vai trò then chốt trong việc giữ thị trường phát triển bền vững.

Những cảnh báo về nguy cơ "bong bóng" không nhằm tạo tâm lý bi quan, mà là lời nhắc để toàn bộ hệ sinh thái từ Nhà nước, doanh nghiệp đến người mua hành xử tỉnh táo, hướng tới giá trị thật và nhu cầu thật.

Nếu cân bằng được kỳ vọng thị trường với khả năng chi trả và kiểm soát tốt nguồn cung - dòng tiền, bất động sản cao cấp vẫn có thể phát triển lành mạnh, đóng góp tích cực cho tăng trưởng đô thị.

Ngược lại, nếu mặt bằng giá tiếp tục vượt xa thu nhập và dòng vốn đầu cơ chiếm ưu thế, rủi ro điều chỉnh mạnh là điều khó tránh khỏi.

Thị trường BĐS Việt Nam hiện đang đứng trước ngưỡng quan trọng, nơi mỗi quyết sách và lựa chọn đầu tư đều có thể định hình chu kỳ tiếp theo của bất động sản Việt Nam.