51 chung cư ở TP Thủ Đức chậm cấp sổ hồng
Theo thống kê của UBND TP. Thủ Đức, trên địa bàn đơn vị hành chính này hiện có 164 chung cư, trong đó 51 chung cư chưa được cấp sổ hồng cho các chủ sở hữu căn hộ chung cư; 82 chung cư đã cấp sổ hồng, 20 chung cư đang thực hiện thủ tục cấp sổ.
Trước tình trạng này, UBND TP Thủ Đức vừa chỉ đạo Phòng Tài nguyên - Môi trường tham mưu để kiến nghị các sở ngành kiểm tra, xử phạt vi phạm hành chính đối với các chủ đầu tư chậm làm thủ tục cấp sổ hồng cho cư dân. Thời gian thực hiện và gửi báo cáo về UBND TP Thủ Đức đến hết ngày 10/6/2021.
Đáng chú ý, trên thực tế, không riêng TP Thủ Đức, trên toàn địa bàn TP.HCM đang tồn tại rất nhiều chung cư dù đã đi vào sử dụng nhiều năm nhưng không được cấp sổ hồng. Thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cuối năm 2020 cho thấy, toàn thành phố đang có 63 dự án nhà ở của 17 doanh nghiệp với tổng cộng khoảng 27.709 căn hộ đang chờ cấp giấy chủ quyền do pháp luật chồng chéo, chưa thống nhất.
Tuy nhiên, nếu thống kê đầy đủ số liệu của hàng trăm dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng, nhưng chưa được tính tiền sử dụng đất, thì số lượng căn nhà bị chậm cấp “sổ hồng” còn lớn hơn nhiều lần. Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM cũng thừa nhận, thành phố còn hơn 100 dự án đã nộp hồ sơ đề nghị tính tiền sử dụng đất nhưng chưa được giải quyết.
Lỗi tại chủ đầu tư hay tại chính quyền ?
Trong 4 năm trở lại đây, TP.HCM đã có nhiều cuộc họp trực tiếp với doanh nghiệp và người dân để giải quyết vấn đề chậm cấp sổ hồng cho cư dân, tuy nhiên một số dự án ở... vẫn đang bị treo sổ từ năm 2014 đến nay. Việc chậm trễ không chỉ kéo dài trong 5-10 năm mà cá biệt có những dự án đến hơn 20 năm vẫn chưa được nộp tiền sử dụng đất để được cấp sổ hồng khiến người dân lẫn chủ đầu tư bức xúc.
Nhiều chuyên gia và doanh nghiệp cho biết, do vướng khâu thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất, dẫn đến việc chưa cấp sổ hồng được cho cư dân. Đây là lỗi xuất phát từ cơ quan thẩm quyền, không phải do lỗi của doanh nghiệp, nhưng doanh nghiệp đang phải gánh chịu trách nhiệm, thiệt hại nặng nề.
Điển hình như tại dự án Gateway Thảo Điền, do Sơn Kim Land làm chủ đầu tư. Doanh nghiệp nay đã bàn giao 100% căn hộ tòa nhà A&B thuộc dự án Gateway cho khách hàng từ 14/4/2018 - 6/8/2019. Tất cả khách hàng mua nhà đều đã thực hiện đúng các nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán căn hộ và đã thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng mua nhà theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Thế nhưng, đến nay, tất cả khách hàng mua nhà vẫn chưa được cấp “sổ hồng”. Điều này dẫn đến bức xúc của hàng trăm khách hàng đã mua căn hộ tại dự án này.
Được biết, Sở Tài Nguyên - Môi trường chưa đồng ý cấp sổ hồng do khi tính tiền sử dụng đất dự án Gateway theo phương pháp thặng dư, thì các Sở, ngành, đơn vị tư vấn và hội đồng thẩm định giá đất thành phố đã tính đủ doanh thu của toàn bộ diện tích tầng hầm 9.089,20 m2. Tuy nhiên, do quyết định số 412/QĐ-UBND ngày 03/02/2016 của UBND TP.HCM về tính tiền sử dụng đất dự án lại chỉ ghi tính trên diện tích khối đế 5.742,80 m2, còn lại 3.346,40 m2 diện tích tầng hầm ngoài ranh khối đế lại không được ghi nhận để cấp “sổ hồng”.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, đây cũng là vướng mắc chung của hàng trăm dự án nhà chung cư cao tầng có diện tích của công trình tầng hầm lớn hơn diện tích xây dựng khối đế. Do vướng mắc này mà đến nay nhiều dự án chưa được cấp “sổ hồng” phần diện tích tầng hầm vượt ngoài ranh khối đế tòa nhà chung cư, dẫn đến hàng ngàn khách hàng mua căn hộ tại các dự án nhà chung cư cao tầng chưa được cấp “sổ hồng”. Điều này đã phát sinh tranh chấp, thậm chí có nơi xảy ra tranh chấp gay gắt giữa người mua nhà với chủ đầu tư dự án. Các chủ đầu tư cũng bị thiệt hại lớn, không thể thu được 5% giá trị còn lại của hợp đồng mua bán nhà, do chưa làm được “sổ hồng” cho người mua nhà.
Một trường hợp khác cũng xuất phát từ lỗi của cơ quan thẩm quyền, nhưng người mua nhà đang phải gánh chịu khi căn hộ không được cấp sổ hồng. Đó là trường hợp Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Thuận Việt đã thay đổi dự án New City, từ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại và chuyển nhượng cho người mua 1.122 căn hộ.
Hơn 1.000 căn hộ tại dự án này đã bị “bán lụi” dựa trên những văn bản được ký sai luật. Điều này kéo theo hậu quả là hàng ngàn cư dân tại chung cư New City bị treo sổ hồng không biết đến bao giờ. Để bán được căn hộ cho hàng ngàn khách hàng, Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Thuận Việt đưa ra thông tin doanh nghiệp này đã hoàn thành việc “tạm nộp” tiền sử dụng đất.
Doanh nghiệp này cũng đưa ra những văn bản cho thấy, theo phương án trình UBND TP.HCM, Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Thuận Việt được tạm nộp tổng giá trị quyền sử dụng đất dự án New City là 712.218.000.000 đồng. Con số này tương ứng đơn giá quyền sử dụng đất tạm nộp 26 triệu/m2, và diện tích dự án là 27.393m2. Đơn giá được xem là quá bèo so với vị trí đắc địa tại khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Được biết, thời điểm cuối năm 2017, Chủ tịch UBND TP.HCM, ông Nguyễn Thành Phong là người đã mạnh dạn với các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, bằng việc “tạm nộp” tiền sử dụng đất. Cơ chế này hoàn toàn không có trong quy định pháp luật, và chỉ một số ít doanh nghiệp được ưu ái. Đến nay, hàng chục ngàn hộ dân ở hàng loạt dự án đang phải chịu cảnh “treo” sổ hồng, do chính quyền đã ưu ái cho doanh nghiệp, ra những quyết định trái luật.
Doanh nghiệp chịu thiệt hại do lỗi xuất phát từ cơ quan thẩm quyền
Trong hàng loạt dự án vướng mắc, chỉ tính riêng Tập đoàn Hưng Thịnh đã có tới 13 dự án với 7.944 căn hộ, 847 căn officetel vẫn chưa được cấp sổ hồng.
Thông tin hồi cuối năm 2020, ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, tất cả các dự án này đã thực hiện xây dựng đúng theo giấy phép, thẩm duyệt, nghiệm thu đưa vào theo đúng quy định; đã nộp đầy đủ hồ sơ lên Sở Tài nguyên và Môi trường để xem xét cấp sổ, cơ quan kiểm tra liên ngành xác định dự án đủ điều kiện cấp sổ. Nhưng một mấu chốt quan trọng nhất, đó là tắc tiền sử dụng đất.
Ông Dũng thông tin, nhiều dự án của Hưng Thịnh nằm trong trường hợp nộp tiền sử dụng đất bổ sung, do trong quá trình thực hiện dự án phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch kiến trúc (được cơ quan có thẩm quyền cho phép điều chỉnh). Dù doanh nghiệp thực hiện đúng nội dung cho phép, tiền sử dụng đất đã đóng đủ, nhưng vì dự án điều chỉnh quy hoạch nên việc có phát sinh bổ sung tiền sử dụng đất bổ sung hay không, đến nay doanh nghiệp bế tắc. Không có cơ quan thẩm quyền nào chịu trách nhiệm để xác định cho doanh nghiệp có phải đóng tiền sử dụng đất bổ sung hay không.
Thậm chí, kể cả dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính bổ sung mà doanh nghiệp vẫn còn bị “hành”. Cụ thể dự án tại quận Bình Tân, Thông tư 76 năm 2014, hướng dẫn Nghị định 45 quy định, trường hợp đã tính và nộp đủ tiền sử dụng đất theo chính sách thu tiền sử dụng đất mà giá đất được xác định không căn cứ vào chỉ tiêu quy hoạch trước 2014. Theo đó, dự án không nằm trong trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung, nhưng vẫn không giải quyết cho doanh nghiệp.
Doanh nghiệp bị đề nghị phải xác định đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính (hỏi Sở Tài chính), Sở Tài chính hỏi Cục thuế, chi cục thuế… Tất cả điều đó doanh nghiệp đã làm và tiếp tục nộp hồ sơ ra Sở Tài nguyên và Môi trường để xin xác nhận, đề nghị ra văn bản được cấp sổ và sở vẫn hứa hẹn tiếp.
Đại diện Hưng Thịnh khẳng định, việc chậm trễ thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất dẫn đến việc chưa cấp “sổ hồng” cho cư dân là lỗi xuất phát từ cơ quan thẩm quyền, không phải do lỗi của doanh nghiệp, nhưng doanh nghiệp đang phải gánh chịu trách nhiệm, thiệt hại nặng nề. Đó là sự “bội tín” bất đắc dĩ với khách hàng, ảnh hưởng đến uy tín thương hiệu đã gây dựng trên thị trường, vướng các tranh chấp, kiện tụng không đáng có…
HoREA cũng cho rằng, trong những năm gần đây, các chủ đầu tư đã rất nỗ lực đáp ứng đủ điều kiện làm thủ tục cấp sổ hồng cho khách hàng mua nhà, tuy nhiên lại lệ thuộc vào việc xem xét giải quyết của các cơ quan có thẩm quyền. HoREA nhận định tình trạng chậm cấp sổ hồng cho khách hàng mua nhà tại các dự án nhà ở trên địa bàn thành phố đã xảy ra trong nhiều năm và dẫn đến nhiều hệ lụy tiêu cực./.
