Thông tư 02 liệu có khả thi?
Theo một thống kê chưa đầy đủ, trên địa bàn Hà Nội hiện có 95/478 nhà chung cư có BQT. Số lượng chung cư có BQT chiếm chưa đầy 20%, còn lại hơn 80% vẫn do chủ đầu tư đứng ra quản lý, vận hành. Việc này đã tạo ra nhiều mâu thuẫn vì liên quan đến lợi ích chung, lợi ích riêng.
Báo cáo bước đầu kiểm tra của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho thấy, có 16 nhóm vấn đề chính trong tranh chấp chung cư hiện nay. Trong đó, tình trạng tranh chấp diện tích sở hữu chung - riêng phổ biến nhất. Việc quản lý tài chính như sử dụng chi phí vận hành, việc chuyển giao quỹ bảo trì 2%… cũng là những vấn đề "nóng".
Để khắc phục những bất cập này, sau 9 tháng Luật Nhà ở 2015 có hiệu lực, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 02/2016/TT-BXD (gọi tắt là Thông tư số 02) kèm quy chế về quản lý, sử dụng nhà chung cư (NCC). Tuy nhiên, theo luật sư Nguyễn Phú Thắng (Công ty Luật TNHH Intercode – Đoàn Luật sư TP. Hà Nội), có một số vấn đề tại Thông tư 02 không đảm bảo tính khả thi của một văn bản quy phạm pháp luật.
Cụ thể, luật sư Thắng cho rằng: Thông tư 02 trao cho UBND cấp tỉnh có nghĩa vụ cưỡng chế khi các chủ đầu tư không chịu bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho BQT nhưng lại không có những quy định cụ thể, chi tiết mang tính dự liệu về các trở ngại trong quá trình cưỡng chế.
Luật sư Nguyễn Phú Thắng - Công ty Luật TNHH Intercode – Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho rằng, có một số vấn đề tại Thông tư 02 không đảm bảo tính khả thi của một văn bản quy phạm pháp luật.
Điều 36 Thông tư 02 dẫn chiếu tới Điều 37 Nghị định 99/2015 chỉ có thể được kích hoạt khi chủ đầu tư đang có đủ số dư tại tài khoản bị phong tỏa, trường hợp chủ đầu tư làm ăn thua lỗ hoặc khó khăn, UBDN cấp tỉnh có thể cưỡng chế kê biên tài sản khác của chủ đầu tư để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ không?
Ngoài ra có vẻ như các tổ chức tín dụng không mặn mà gì việc phong tỏa và thực hiện chuyển khoản này khi hầu hết các nhà băng ý thức việc làm này phương hại đến các “thượng đế” lớn của mình. Thực tế cho thấy, chưa hề có trường hợp chủ đầu tư nào bị cưỡng chế giao nộp quỹ bão trì, mặc dù ở các thành phố lớn hiện tượng chây ì giữ khư khư khoản tiền 2% này là khá phổ biến và Nghị định 99 đã có hiệu lực được 1 năm, còn Thông tư 02 cũng đi vào cuộc sống 7 tháng.
Cũng theo luật sư Nguyễn Phú Thắng, Điều 18 Thông tư 02 quy định BQT NCC có thể tổ chức theo mô hình Ban chủ nhiệm hay Hội đồng quản trị (HĐQT) Hợp tác xã hoặc HĐQT công ty cổ phần. Quy định này đã vô tình tạo cản trở cho hoạt động của BQT. Bởi nếu Hội nghị NCC lựa chọn mô hình HĐQT công ty cổ phần, lúc này BQT có vai trò là một HĐQT doanh nghiệp cổ phần, các chủ căn hộ chung cư là các cổ đông nhỏ lẻ.
Chiếu theo Luật doanh nghiệp, sẽ tồn tại các hoạt động chuyển nhượng phần vốn góp của cổ đông, chịu trách nhiệm về các khoản nợ, rủi ro tài chính theo tỷ lệ cổ phần nắm giữ, quyền yêu cầu triệu tập Hội nghị NCC của thành viên HĐQT mà không phụ thuộc vào sự nhất trí của 70% chủ sở hữu căn hộ chung cư.
Một điểm “vênh” nữa giữa Khoản 3 Điều 17 Thông tư 02 với Luật doanh nghiệp mà Thông tư này cho phép áp dụng đó là “BQT NCC có nhiệm kỳ hoạt động 03 năm và được bầu lại tại Hội nghị NCC thường niên của năm cuối nhiệm kỳ, trừ trường hợp họp Hội nghị NCC bất thường để bầu thay thế BQT”. Quy định này không tồn tại trong Luật doanh nghiệp vì ảnh hưởng nghiêm trọng tới quyền lợi các cổ đông nắm giữ cổ phần chi phối đồng thời là thành viên HĐQT. Tất nhiên nội dung này xuất phát từ Luật Nhà ở 2014, song cần phải hướng dẫn cụ thể chứ không nên quy định chung chung “theo quy định của Luật doanh nghiệp”, như vậy sẽ tiềm ẩn nhiều nguy cơ tranh chấp.
Loay hoay tìm kiếm mô hình quản lý chung cư
Luật sư Nguyễn Văn Hậu (Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP. HCM) từng cho rằng: Câu chuyện "rắc rối" tại các chung cư hiện nay có nguyên nhân từ việc cư dân và chủ đầu tư không cùng nhìn về một hướng. "Nói ban quản lý (BQL) do chủ đầu tư lập ra không công bằng, không đại diện quyền lợi của cư dân nhưng có đảm bảo được rằng, BQT sẽ thực hiện tốt các nhiệm vụ mà dân gửi gắm?", Luật sư Nguyễn Văn Hậu nhận định. Do đó, quan trọng nhất vẫn là làm sao để BQT đó hoạt động hiệu quả.
Luật sư Nguyễn Phú Thắng lấy dẫn chứng về mô hình quản lý chung cư hiệu quả trên thế giới: “Ở Malaysia có mô hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý, với nguyên tắc phi lợi nhuận. Các dịch vụ trong chung cư đều thụ hưởng các dịch vụ trọn gói: bảo vệ, chăm sóc cây cảnh, vệ sinh môi trường, bơi lội,… do nhà đầu tư trực tiếp cung cấp. Từng tháng, mỗi hộ dân phải đóng góp một khoản tiền dịch vụ cố định cho đơn vị quản lý - chủ đầu tư. Toàn bộ kinh phí của cư dân đóng góp cho các dịch vụ quản lý nhà ở được sử dụng trên nguyên tắc “phi lợi nhuận” và công khai minh bạch. Vậy nên gần như giữa chủ đầu tư và cư dân chung cư tại đất nước này chưa bao giờ xảy ra tranh chấp, trường hợp phát sinh tranh chấp đã có cơ chế giả quyết đảm bảo nhanh gọn, dứt điểm và đúng luật.
Hay như mô hình Hợp tác xã nhà ở tại Thụy Điển là mô hình đã phát triển từ rất lâu trên thế giới, hiện đang phổ biến ở hơn 50 quốc gia. Hợp tác xã này có hai chức năng cơ bản là quản lý và cung cấp các dịch vụ nhà ở, dùng tiền vay hoặc tiền do các thành viên là pháp nhân đầu tư xây dựng các chung cư đóng góp, sau đó bán cho các xã viên dưới hình thức trả góp và cung cấp các dịch vụ nhà ở mà mình tổ chức.
Một số mô hình quản lý chung cư ở Việt Nam bị “chết yểu” khi vướng phải những lùm xùm tăng giá dịch vụ hoặc thiếu minh bạch trong việc thu chi…
Những người được dân tín nhiệm sẽ được bầu vào BQT Hợp tác xã, tận dụng lạo động là các xã viên để thực hiện các dịch vụ phục vụ khu chung cư. Do vậy, vấn đề tranh chấp với chủ đầu từ ít tồn tại và các dịch vụ phục vụ nhà chung cư được thực hiện rất tốt, trên tinh thần người dân tự giữ nhà mình và bảo vệ chính mình.
Tuy nhiên Luật sư Thắng nhận định, các mô hình này để áp dụng vào Việt Nam là rất khó, khi Việt Nam và các nước phát triển có một sự khác biệt về văn hóa và khoảng cách về nhận thức.
Mặc dù Luật Nhà ở 2005 đã có quy định về quản lý và sử dụng nhà chung cư song cho đến nay, mô hình BQT nhà chung cư chỉ đếm trên đầu ngón tay, thậm chí vẫn quẩn quanh đi tìm một mô hình thực sự phù hợp.
Ở Việt Nam đã từng có các doanh nghiệp chuyên đảm nhận việc quản lý, vận hành chung cư nhằm đáp ứng “cơn khát” của thị trường và xã hội về một mô hình quản lý chung cư hiệu quả. Tuy nhiên, các mô hình này cũng “chết yểu” khi vướng phải những lùm xùm tăng giá dịch vụ hoặc thiếu minh bạch trong việc thu chi…
Năm 1999, khi chung cư CT4B, Khu đô thị mới Linh Đàm do Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây dựng (HUD) làm chủ đầu tư được đưa vào sử dụng, cũng là lúc mô hình nhà chung cư kiểu mới bắt đầu xuất hiện ở Hà Nội với cách quản lý hoàn toàn mới. Thời điểm đó, vì ở Việt Nam chưa ai làm nên HUD phải cử cán bộ ra nước ngoài học kinh nghiệm quản lý; sau đó thành lập Công ty Kinh doanh và Dịch vụ nhà ở.
Theo đó, Công ty dịch vụ bố trí tại mỗi tòa nhà một tổ quản lý với nhiệm vụ trông xe, đảm bảo an ninh cho khu nhà, vệ sinh diện tích công cộng, chăm sóc cây cối bên ngoài tòa nhà, bơm nước phục vụ dân, vận hành thang máy. Những dịch vụ này được gói gọn trong khoản thu 30 nghìn đồng/hộ/tháng (riêng gửi xe phải nộp thêm tiền).
Sau gần 10 năm thực hiện mô hình quản lý này, Linh Đàm thời điểm đó là khu đô thị mới có không gian, cảnh quan, môi trường đẹp nhất trong các khu đô thị mới ở Hà Nội với diện tích khá lớn dành cho hồ nước, công viên, cây xanh.
Suốt một thời gian dài, cách làm như HUD có thể nói là mô hình phù hợp nhất để quản lý khu chung cư mới. Sau đó Vinaconex cũng thành lập công ty dịch vụ để làm công tác quản lý tại các khu chung cư, đô thị mới do Tổng công ty làm chủ đầu tư. Tuy nhiên, người dân tại đây đã không ít lần phải khiếu nại về cung cách phục vụ của doanh nghiệp này. Nhiều ý kiến cho rằng, đơn vị này chỉ nghĩ tới việc tăng giá dịch vụ. Khi người dân yêu cầu phải công khai mọi khoản thu, chi, công ty đưa một bản kê toàn những khoản chi phí trên trời như thay bóng đèn chiếu sáng công cộng tới 11 triệu đồng/tháng... không đồng ý với cách tính này, người dân đã kéo nhau lên trụ sở công ty phản đối.
Dẫn 2 ví dụ nói trên để thấy, câu chuyện quản lý chung cư hiện nay đang đối mặt với “cơn khát” mô hình quản lý chung cư hiệu quả. Vấn đề đặt ra là, làm sao để mô hình đó thích nghi được với thực tế xã hội qua từng giai đoạn, tránh xảy ra tình trạng, khi mô hình quản lý có những “biến động” không phù hợp sẽ làm phát sinh mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và người dân./.
