Thích
Những tác động tích cực
Trong bối cảnh kinh tế cần những giải pháp thúc đẩy sức cầu, chính sách “miễn lãi – ân hạn gốc” khi mua nhà đang được xem là một trong những công cụ tài chính hiệu quả nhất để hỗ trợ người mua và tạo động lực cho thị trường bất động sản. Thay vì phải gánh nặng lãi vay và tiền gốc ngay khi ký hợp đồng, khách hàng được giãn áp lực tài chính trong giai đoạn đầu, từ đó có thêm thời gian ổn định dòng tiền, hoạch định kế hoạch chi trả lâu dài và an toàn hơn.
Chính sách “miễn lãi – ân hạn gốc” khi mua nhà đang được xem là một trong những công cụ tài chính hiệu quả để hỗ trợ người mua và tạo động lực cho thị trường bất động sản . Ảnh: Reatimes
Chị Nguyễn Chí Linh, người đã sử dụng chính sách này để mua một căn hộ tại Gia Lâm cho biết, nhờ chính sách này mà gia đình chị sớm an cư. “Miễn lãi – Ân hạn gốc" giúp vợ chồng tôi giảm gánh nặng tài chính ban đầu. Việc chưa phải trả gốc và được miễn lãi trong 24 tháng khi mua nhà thời điểm đó giúp vợ chồng tôi có thêm thời gian tích lũy và xoay xở nguồn vốn. Nếu không có chính sách này, ngày ấy, vợ chồng tôi không dám mạnh dạn vay tiền mua nhà”, chị Linh chia sẻ.
Anh Phạm Hùng, giám đốc văn phòng nhà đất Phương Đông cho biết, chính sách “miễn lãi – ân hạn gốc” đã gỡ bỏ rào cản chi phí ban đầu, giúp khách hàng dễ dàng tiếp cận các sản phẩm nhà ở, từ căn hộ trung cấp đến cao cấp. Điều đó không chỉ kích thích nhu cầu thật mà còn góp phần khơi thông dòng vốn đầu tư.
Ngoài ra, với chủ đầu tư và ngân hàng, đây là một chiến lược “win-win”. Chủ đầu tư bán được nhiều hàng hơn, thanh khoản được thúc đẩy. Ngân hàng có thêm khách vay và giảm rủi ro nợ xấu nhờ khách hàng có thêm thời gian chuẩn bị tài chính. Thị trường nhờ vậy cũng được hưởng lợi khi niềm tin của người mua nhà được củng cố, dòng vốn luân chuyển nhanh hơn và môi trường đầu tư trở nên sôi động hơn. Cũng theo anh Hùng, về mặt xã hội, chính sách “Miễn lãi – Ân hạn gốc” góp phần giải quyết nhu cầu an cư lạc nghiệp – một trong những trụ cột an sinh. Người dân có cơ hội sở hữu nhà ở với chi phí hợp lý hơn, đồng thời giúp các đô thị thu hút lực lượng lao động chất lượng cao, ổn định dân cư và thúc đẩy phát triển bền vững.
Công cụ để giới đầu tư đẩy giá thị trường
Bên cạnh mặt tích cực, bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam chỉ ra những mặt trái của chính sách này. Theo đó, chính sách ưu đãi “miễn lãi – ân hạn gốc” với thời hạn từ 12 tháng đến 5 năm đã trở thành đòn bẩy mạnh mẽ trên thị trường bất động sản thời gian qua. Cơ chế này cho phép người mua chỉ cần thanh toán trước 10–30% giá trị sản phẩm, phần còn lại được hoãn trả cả gốc lẫn lãi. Ban đầu, chính sách được thiết kế để hỗ trợ nhóm khách hàng ở thực giảm áp lực tài chính. Tuy nhiên, thực tế triển khai cho thấy, nó nhanh chóng trở thành công cụ để giới đầu tư tận dụng vốn nhỏ, khuếch đại lợi nhuận và tạo những cơn “sốt giá” cục bộ.
Trên thực tế, chỉ cần một khoản vốn ban đầu 600-900 triệu đồng cho căn hộ trị giá 3 tỷ, nhà đầu tư đã có thể nắm giữ tài sản và chờ giá tăng. Nếu thị trường tăng 15–20% trong vòng một đến hai năm, khoản lãi chênh lệch có thể đạt 450-600 triệu đồng, tương đương tỷ suất 50–70% trên vốn bỏ ra – mức sinh lời mà hiếm kênh nào sánh kịp. Trong bối cảnh giá bất động sản liên tục leo thang, không ít trường hợp nhà đầu tư còn nhân đôi vốn ngay trong giai đoạn ân hạn, trước cả khi nhận bàn giao nhà.
Chính sách "miễn lãi – ân hạn gốc" cũng đang góp phần khiến đà tăng giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới. Ảnh: Diễn Đàn Doanh Nghiệp
Song song, một bộ phận khác lựa chọn thanh toán gần như toàn bộ giá trị hợp đồng để hưởng chiết khấu sâu, sau đó bán lại với giá cao hơn so với hình thức vay mua. Cả hai cách tiếp cận đều đẩy dòng tiền đầu cơ chảy mạnh vào bất động sản, củng cố vòng xoáy “ôm hàng-khan cung- giá tăng”. Hiệu ứng này giúp thị trường sôi động, thanh khoản cải thiện, nhưng đồng thời tạo ra mặt bằng giá mới cao hơn nhiều lần so với giá trị thực.
Hệ quả là, người mua ở thực trở thành nhóm chịu thiệt thòi lớn nhất. Trong khi thu nhập bình quân khó bắt kịp đà tăng giá, một căn hộ 2 phòng ngủ tại các đô thị lớn hiện đã chạm ngưỡng 5 tỷ đồng – ngoài tầm với của đa số gia đình trẻ. Giấc mơ an cư ngày càng xa vời, còn áp lực đô thị hóa, giao thông và hạ tầng lại gia tăng.
Bà Miền nhấn mạnh, nguy cơ càng lớn khi thị trường đảo chiều. Lịch sử cho thấy, mỗi khi thanh khoản sụt giảm, chính những nhà đầu tư nhỏ lẻ hoặc người mua ở thực gánh hậu quả nặng nề nhất. Nhiều người buộc phải bán tháo khi giá giảm, kéo mặt bằng chung đi xuống. Nếu tình trạng này diễn ra trên diện rộng, áp lực có thể lan sang hệ thống tài chính – ngân hàng, bởi phần lớn giao dịch bất động sản gắn liền với tín dụng. Khi đó, việc tăng lãi suất để kiểm soát rủi ro sẽ càng siết chặt vòng xoáy khó khăn, khiến ngay cả những khoản cắt lỗ cũng khó tìm được đầu ra.
Điều đáng lo ngại hơn là, khi bất động sản bị đẩy thành “cỗ máy làm giàu nhanh”, dòng vốn xã hội sẽ lệch khỏi những lĩnh vực tạo ra giá trị thực như sản xuất, thương mại hay dịch vụ. Một nền kinh tế lệ thuộc quá mức vào đầu cơ bất động sản không chỉ mong manh, mà còn mất dần tính cạnh tranh bền vững.
“Chính sách “miễn lãi – ân hạn gốc” rõ ràng đã góp phần thổi luồng sinh khí vào thị trường, nhưng nếu thiếu công cụ giám sát và điều tiết phù hợp, rủi ro bong bóng – vỡ bong bóng sẽ khó tránh khỏi. Và như mọi chu kỳ trước, người chịu tổn thất nặng nề nhất sẽ vẫn là những gia đình có nhu cầu an cư thực sự”, bà Miền nhấn mạnh.
