Lời tòa soạn:
Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NƠXH).
Trước đây, Nghị định 100 quy định chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng NƠXH; cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10ha được lựa chọn hình thức dành quỹ đất, quỹ nhà hoặc nộp bằng tiền khi thực hiện nghĩa vụ NƠXH.
Nghị định số 49/2021/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung quy định về quỹ đất để phát triển NƠXH với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị.
Theo đó, trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NƠXH.
Tuy nhiên, trên thực tế có những dự án nhà ở thương mại cao cấp không phù hợp cho việc bố trí NƠXH, hoặc không phù hợp với quy hoạch của địa phương.
Trên cơ sở nghiên cứu, phản biện, Reatimes khởi đăng tuyến bài phân tích những bất cập của quy định các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% diện tích đất dự án đã xây dựng hạ tầng để phát triển NƠXH trong dự án và kiến nghị giải pháp tháo gỡ.
Trân trọng giới thiệu cùng độc giả!
Vấn đề nhà ở xã hội được đặt ra từ Luật Nhà ở 2005, nhưng chưa được thực hiện trong suốt 5 năm kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành. Đến năm 2009, khi thị trường bất động sản có biểu hiện "đóng băng", Chính phủ mới ban hành nhiều văn bản về chủ trương phát triển nhà ở xã hội cho 3 đối tượng: Công nhân làm việc trong các khu công nghiệp; học sinh, sinh viên tại các trường cao đẳng, đại học và người có thu nhập thấp tại đô thị. Các chính sách này mang tính chủ đạo chi phối Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020; Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu và việc xây dựng Luật Nhà ở 2014.
Năm 2011, Ngân hàng Thế giới đã quyết định thực thi nhiệm vụ nghiên cứu chính sách phát triển nhà ở giá phù hợp (policy on affordable housing development) cho Việt Nam. Chính sách do Ngân hàng Thế giới khuyến nghị dựa trên nguyên tắc sử dụng cơ chế thị trường để giúp người có thu nhập thấp vươn lên giải quyết nhà ở cho mình. Trong khi đó, phía Việt Nam vẫn kiên trì sử dụng tư duy bao cấp để cung cấp nhà ở giá rẻ cho những đối tượng khó với tới nhà ở thương mại giá quá cao trên thị trường. Suy ngẫm lại, các cụ ta xưa vẫn có câu “giúp cần câu chứ đừng giúp con cá”. Triết lý ấy luôn đúng, đúng ngay trong lĩnh vực chính sách nhà ở xã hội.
Tại buổi làm việc cuối cùng của nhóm chuyên gia Ngân hàng Thế giới với Bộ Xây dựng về phát triển nhà ở giá phù hợp, sau khi nghe "phía bạn" trình bày đề xuất, ý kiến của "phía ta" là: “Cảm ơn các bạn, nhưng những kiến nghị này không dùng được ở Việt Nam”. Câu chuyện chấm dứt tại đây. Bên cạnh Ngân hàng Thế giới, Chương trình Định cư con người của Liên hợp quốc (UN Habitat) cũng đã cho xuất bản bằng tiếng Việt các tập tài liệu khuyến nghị chính sách phát triển nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp tại đô thị.
Trong cơn sốt đất hiện nay, nhà ở giá thấp, kể cả nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội gần như cạn kiệt. (Ảnh minh họa)
Pháp luật hiện hành về nhà ở xã hội tại Việt Nam được quy định tại Luật Nhà ở 2014, Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Chính sách chung về nhà ở xã hội của ta vẫn được xây dựng dựa trên tư duy bao cấp, Nhà nước “cho” đất đai, “cho” tín dụng ưu đãi, “cho” miễn giảm thuế, “cho” sử dụng nhiều giải pháp huy động vốn từ khu vực công để đầu tư kể cả ODA, trái phiếu Chính phủ, vốn vay do Chính phủ bảo lãnh và BT đổi đất lấy nhà ở xã hội.
Thêm nữa, Nhà nước can thiệp trực tiếp vào quản lý các dự án nhà ở xã hội như duyệt chủ đầu tư, duyệt giá bán, quyết định mua nhà ở thương mại làm nhà ở xã hội, cho phép dự án nhà ở xã hội được bán một phần như nhà ở thương mại, các khu vực cung cấp dịch vụ thương mại trong nhà ở xã hội cũng được hưởng chính sách ưu đãi như nhà ở xã hội.
Hầu hết các dự án về nhà ở xã hội được chuẩn bị từ năm 2009, nhưng cho tới năm 2014 mới được triển khai sau khi Chính phủ cung cấp được gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng từ ngân sách Nhà nước. Các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ đều được sử dụng gói tín dụng ưu đãi này. Đến cuối năm 2016, việc giải ngân đã hoàn thành, cũng là lúc phân khúc nhà ở giá rẻ "cạn sức sống". Nhiều dự án chậm tiến độ, phải "đắp chiếu". Thị trường bất động sản đã chuyển sang tập trung chủ yếu vào phân khúc giá trung bình và giá cao. Trong "cơn sốt" đất hiện nay, nhà ở giá thấp, kể cả nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội gần như cạn kiệt. Những chính sách ưu đãi của Nhà nước không đủ sức hút để các nhà đầu tư tư nhân tham gia vào phát triển nhà ở xã hội.
Về đất đai, chính sách miễn tiền sử dụng đất đã tạo điều kiện giảm chi phí cho nhà ở xã hội, nhưng tìm được đất theo quy hoạch là điều không dễ dàng. Một quy định nữa về đất đai là các dự án nhà ở thương mại phải để 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nếu không muốn xây dựng nhà ở tại đó thì phải nộp bằng tiền. Đây là một chính sách bắt phân khúc nhà ở thương mại phải gánh phân khúc nhà ở xã hội, vừa giải quyết vấn đề đất đai, vừa giải quyết vốn đầu tư và vừa bảo đảm tăng cung nhà ở xã hội.
Các nhà phát triển bất động sản thương mại không mấy vui với chính sách này. Qua vài năm triển khai, một số nhược điểm của chính sách hiện hành về nhà ở xã hội đã được chỉ rõ.
Thứ nhất, học sinh, sinh viên, công nhân làm việc tại các khu công nghiệp không muốn thuê nhà ở xã hội mà muốn thuê nhà của dân địa phương, không gian sống phù hợp hơn. Thứ hai, theo quy hoạch, nhiều dự án nhà ở xã hội không đủ sức hút với người thu nhập thấp tại đô thị do thiếu hạ tầng. Thứ ba, nhiều nhà ở xã hội được định giá cao hơn nhà ở thương mại giá rẻ. Thứ tư, khi tín dụng ưu đãi không còn thì nguồn cung nhà ở xã hội cũng đi xuống. Với tầm nhìn xa hơn, quá trình tăng tỷ lệ đô thị hoá sẽ làm cho nhu cầu nhà ở xã hội ngày càng tăng rất cao, cung cách Nhà nước bao cấp phần chủ yếu để phát triển nhà ở xã hội sẽ ngày càng bất cập.
Ngày 1/4/2021 vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100 nói trên. Nghị định mới này quy định chi tiết hơn việc thực hiện các chính sách hiện hành về phát triển nhà ở xã hội như xác định quỹ đất trong quy hoạch, sử dụng 20% quỹ đất của dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội tại các khu công nghiệp, tiêu chuẩn nhà ở xã hội, lựa chọn chủ đầu tư, ưu đãi chủ đầu tư, ưu đãi vốn phát triển nhà ở, quản lý nguồn cung nhà ở xã hội...
Nói chung, chính sách không có gì thay đổi nhiều, vẫn là giúp người không có khả năng tài chính với tới nhà ở thương mại có thể thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội giá rẻ hơn. Mặt khác, các quy định cũng được điều chỉnh phù hợp với hệ thống pháp luật về đầu tư, đầu tư công, đầu tư đối tác công - tư được ban hành vào năm 2020.
Mục tiêu chính của các chính sách phát triển nhà ở xã hội là tăng cung cho kịp với cầu. Chính sách không thu tiền sử dụng đất có sự hấp dẫn nhất định, nhưng không phải yếu tố chính có thể làm tăng cung nhà ở. Yếu tố quan trọng nhất là giải pháp vốn đầu tư để xây nhà. Trong hoàn cảnh thu ngân sách hạn hẹp, nợ công ở mức khá cao, hy vọng tìm kiếm vốn đầu tư từ khu vực công gần như bất khả thi. Chính sách có quy định nhưng vẫn chỉ nằm trên văn bản, khó đưa vào thực tế. Động viên hút vốn đầu tư từ khu vực tư nhân cũng khó vì tỷ suất sinh lợi quá thấp, các nhà đầu tư dự án cũng không muốn bỏ vốn vào đầu tư. Khả năng thu xếp gói tín dụng ưu đãi mới từ ngân sách Nhà nước cũng coi như không thể.
Nghị định 49 nói trên đưa ra chính sách mới là Chính phủ cấp bù phần lãi suất ưu đãi để các ngân hàng thương mại cho vay thương mại đối với các dự án phát triển nhà ở xã hội. Bài tính số học là phù hợp, nhưng bài tính tín dụng cũng còn nhiều điều phải suy tính tiếp để chính sách được khả thi. Vấn đề rủi ro nợ xấu là trở ngại lớn nhất đối với việc cấp tín dụng thương mại thay cho tín dụng ưu đãi được ngân sách Nhà nước cấp bù.
Giải pháp chủ yếu mang tính khả thi là bắt các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị phải để 20% quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội. Đối với các dự án lớn (từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I, từ 5ha trở lên đối với các đô thị loại II và loại III) phải để lại 20% diện tích đất đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho xây dựng nhà ở xã hội; đối với các dự án nhỏ thì chủ đầu tư dự án có nghĩa vụ nộp bằng tiền. Đối với các đô thị loại IV và loại V, UBND cấp tỉnh tự quyết định dựa trên nhu cầu thực của địa phương. Sự thực là giải pháp này khả thi nhất, nhưng lại bất hợp lý nhất.
Sự bất hợp lý thứ nhất, chính sách này xung đột với chính sách Nhà nước miễn tiền sử dụng đất để phát triển nhà ở xã hội, tạo nên tư duy không nhất quán trong hoạch định chính sách.
Thứ hai, chính sách này bắt những người có thu nhập trên mức thu nhập thấp mà mua nhà ở thương mại phải chi trả một phần tiền của mình để phát triển nhà ở xã hội, tạo nên sự bất công bằng xã hội. Về nguyên tắc, chỉ có thể khuyến khích tùy tâm sự trợ giúp đối với người nghèo, không thể hình thành chính sách bắt buộc phải trợ giúp.
Thứ ba, chính sách này làm tăng giá nhà ở thương mại vốn đã quá cao ở nước ta, làm giảm năng lực cạnh tranh quốc gia trong quá trình hội nhập sâu hơn với kinh tế quốc tế thông qua các hiệp định thương mại tự do kiểu mới (CPTPP và EVFTA).
Thứ tư, chính sách này gây khó cho phát triển không gian đô thị theo hướng hiện đại, phát triển xanh, phát triển thông minh gắn với tổ chức cung cấp dịch vụ đô thị phù hợp với thu nhập của các nhóm dân đô thị. Khi có sắc thuế bất động sản phù hợp với thông lệ quốc tế, dân cư đô thị sẽ tự phân bổ lại các vùng định cư cho phù hợp, làm đảo lộn rất lớn đối với quy hoạch đã thực hiện.
Thứ năm, bố trí xen lẫn các nhóm dân cư đô thị có thu nhập khác nhau sẽ dẫn tới phá vỡ cảnh quan đô thị cần có để tạo điểm nhấn dựa vào kiến trúc, cảnh quan trong phát triển đô thị.
Mở rộng tư duy hơn nữa, đã đến lúc hướng theo mục tiêu dài hạn của Đại hội Đảng Khóa XIII đã đặt ra, tỷ lệ đô thị hóa tăng rất nhanh khi 10 năm nữa nước ta phải trở thành nước công nghiệp và 25 năm nữa trở thành nước phát triển. Đổi mới tư duy phát triển để đạt được mục tiêu này là yêu cầu quan trọng nhất. Cách thức duy nhất là cần loại bỏ hoàn toàn tư duy bao cấp, hãy lấy động lực từ thị trường để không chỉ sinh lợi kinh tế mà còn để giải quyết các vấn đề an sinh xã hội, trong đó có vấn đề nhà ở xã hội.
Câu chuyện chính sách nhà ở xã hội phải được hoạch định dựa trên nguyên tắc lấy động lực từ thị trường, Nhà nước không can thiệp trực tiếp để tránh rủi ro tham nhũng. Phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ cần thay thế phân khúc nhà ở xã hội. Nhà nước cần trợ giúp bằng chính sách miễn tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế để giúp người có thu nhập thấp tự vươn lên giải quyết nhà ở cho mình với sự cộng sức của các tổ chức xã hội.
Điểm mấu chốt nhất là tìm kiếm nguồn vốn nào phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội. Dựa trên kinh nghiệm quốc tế, quỹ phát triển nhà ở xã hội, dự án cộng đồng phát triển nhà ở kiểu như Nhà nước và nhân dân cùng làm trước đây, khuyến khích tín dụng nhỏ, góp đất nâng cấp các khu phố nghèo đô thị là những giải pháp cần quan tâm.
Giải pháp căn cơ nhất là cần kéo giá nhà ở thương mại của nước ta thấp xuống đáng kể bằng công cụ thuế để chống đầu cơ bất động sản. Thêm nữa, cần nâng cao năng suất lao động để tăng thu nhập cho người lao động, tiền lương phải đủ để tái đầu tư sức lao động, trong đó có chi phí đúng mức cho chi phí chỗ ở. Đây chính là những giải pháp thiết yếu để trước hết phải vượt qua được “bẫy thu nhập trung bình” - rào chắn khó vượt qua để trở thành một đất nước phát triển./.
