Lời tòa soạn:
Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NƠXH).
Trước đây, Nghị định 100 quy định chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng NƠXH; cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10ha được lựa chọn hình thức dành quỹ đất, quỹ nhà hoặc nộp bằng tiền khi thực hiện nghĩa vụ NƠXH.
Nghị định số 49/2021/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung quy định về quỹ đất để phát triển NƠXH với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị.
Theo đó, trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NƠXH.
Tuy nhiên, trên thực tế có những dự án nhà ở thương mại cao cấp không phù hợp cho việc bố trí NƠXH, hoặc không phù hợp với quy hoạch của địa phương.
Trên cơ sở nghiên cứu, phản biện, Reatimes khởi đăng tuyến bài phân tích những bất cập của quy định các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% diện tích đất dự án đã xây dựng hạ tầng để phát triển NƠXH trong dự án và kiến nghị giải pháp tháo gỡ.
Trân trọng giới thiệu cùng độc giả!
Sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, rất nhiều doanh nghiệp đã nêu lên những khó khăn, vướng mắc khi thực hiện, nhất là những khó xử, bất cập khi thực hiện xây nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại cao cấp.
Nhiều chuyên gia cũng đồng tình với quy định của Nghị định 49 về việc chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải có trách nhiệm đóng góp phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng đi sâu phân tích các bất cập khi chủ đầu tư bắt buộc phải đóng góp nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng 20% diện tích đất trong các dự án nhà ở thương mại.
LINH HOẠT TRONG ĐÓNG GÓP QUỸ ĐẤT 20% VÀ NHỮNG CÁI LỢI
Các chuyên gia cho rằng, việc đóng góp của các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại bằng 20% quỹ đất của dự án là cần thiết, tuy nhiên cần linh hoạt trong cách thực hiện, và hầu hết ý kiến đều đề xuất 3 phương án:
1/ Xây nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại và khu đô thị nếu chủ đầu tư có nguyện vọng (thường là trong trường hợp dự án nhà ở thương mại tương đối tương đồng với phân khúc nhà ở xã hội);
2/ Chủ đầu tư được chuyển quỹ đất 20% để xây nhà ở xã hội ấy sang một dự án khác của mình có điều kiện, tính chất tương đồng với dự án nhà ở xã hội;
3/ Có thể nộp bằng tiền thay quỹ đất 20% được tính bằng giá trị thương mại của diện tích đất đó thông qua đấu giá diện tích đất 20% ấy (phần lớn các chủ đầu tư sẽ chọn phương án này). Số tiền đó không gộp vào ngân sách chung của địa phương mà lập một quỹ riêng chỉ để xây dựng nhà ở xã hội. Địa phương sẽ chọn một khu đất lập dự án xây dựng nhà ở xã hội, tổ chức đấu thầu kêu gọi doanh nghiệp tham gia.
Việc cho phép doanh nghiệp đóng góp quỹ xây dựng nhà ở xã hội bằng tiền rồi lấy tiền đó phát triển một dự án nhà ở xã hội riêng biệt, độc lập chứ không xây nhà ở xã hội xen kẽ trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được các chuyên gia đánh giá là hợp lý, khả thi, khoa học và mang lại nhiều cái lợi.
Thứ nhất, tạo sự linh hoạt trong thực hiện, giúp doanh nghiệp có nhiều sự lựa chọn trong thực hiện nghĩa vụ với nhà nước, với xã hội nên sẽ khắc phục được tình trạng “chây ỳ” trong đóng góp quỹ đất 20% để xây nhà ở xã hội, từ đó sẽ có quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp, thu nhập trung bình lớn hơn.
Thứ hai, không tạo ra tình trạng “xôi đỗ” như khi xây dựng nhà ở xã hội xen kẽ trong từng dự án nhà ở thương mại, do đó sẽ thực hiện quy hoạch tốt hơn, từng dự án cũng sẽ tạo sự đồng bộ, thống nhất và đẹp hơn.
Thứ ba, người thu nhập thấp, thu nhập trung bình dễ tiếp cận nhà ở hơn do giá nhà tương đối đồng nhất, không có sự chênh lệch lớn như nhà ở xã hội xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại cao cấp. Từ đó nhà ở xã hội được phân phối đúng đối tượng, giảm đáng kể tình trạng tiêu cực trong phân phối nhà ở xã hội, hạn chế lợi ích nhóm, trục lợi chính sách.
Thứ tư, do dự án nhà ở xã hội được xây dựng riêng, không xen vào dự án nhà ở thương mại cao cấp nên cũng tránh được tình trạng xung đột về tâm lý, lối sống, tập quán, sử dụng dịch vụ, tiện ích, hạ tầng… khi không bắt những người có mức sống chênh lệch nhau cao phải sống cạnh nhau. Từ đó người thu nhập thấp, thu nhập trung bình cũng dễ tiếp cận hạ tầng xã hội, các tiện ích, dịch vụ phù hợp với mức sống của mình.
Đó là những cái lợi cơ bản mà các chuyên gia đã nêu khi không bắt buộc phải dành quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để xây nhà ở xã hội. Theo tôi, việc cho nộp tiền thay vì “nộp đất” còn là một cách quản lý tiên tiến, văn minh và việc dành số tiền đó để lập dự án nhà ở xã hội riêng còn là cách phát triển dự án theo hướng chuyên môn hóa và giúp nâng cao chất lượng nhà ở xã hội.
"TIỀN TỆ HÓA" THAY "HIỆN VẬT HÓA"
Việc quy định dành 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại, khu đô thị thực chất là thực hiện nghĩa vụ xã hội của chủ đầu tư trong việc giúp người thu nhập thấp, thu nhập trung bình tiếp cận nhà ở. Ở một góc độ nào đó, nó gần như là một “thứ thuế” đánh trên quy mô dự án nhà ở thương mại. Về mặt xã hội và quản lý, đây là điều cần thiết để tăng quỹ nhà ở xã hội, tạo sự công bằng về quyền tiếp cận nhà ở mà không phải tăng thuế.
Tuy nhiên, việc bắt buộc phải dành trực tiếp 20% đất trong dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để xây nhà ở xã hội lại tạo ra những bất cập như nhiều chuyên gia đã phân tích. Hơn thế nữa, đây thực chất gần giống với hình thức thu thuế bằng hiện vật, là cách quản lý xưa cũ, gây ra nhiều bất tiện cho cả bên thu và bên nộp. Nó có gì đó giống với việc nộp thuế nông nghiệp bằng thóc ở miền Bắc trong thời kỳ chiến tranh trước đây. Khi đó, xã viên hợp tác xã nông nghiệp phải gồng gánh, kéo xe mang thóc đến điểm tập trung của huyện để nộp, rất cách rách. Hơn nữa, mỗi nơi một loại thóc lại trộn lẫn vào nhau cũng làm giảm chất lượng của gạo.
Tất nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội lúc đó thiếu thốn đủ đường, lương thực là mặt hàng chiến lược nên việc thu bằng hiện vật là cần thiết. Còn ngày nay, kinh tế - xã hội, trình độ quản lý đều đã phát triển cách thời trước rất xa, việc duy trì bắt buộc đóng góp bằng hiện vật không những lạc hậu mà còn tạo ra hàng loạt sự bất cập như các chuyên gia đã phân tích. Bây giờ hãy thử tưởng tượng (tất nhiên là giả tưởng thôi), tất cả các khoản thuế đều thu bằng hiện vật, thì công tác thu nộp và quản lý sẽ phức tạp đến như thế nào, nếu không muốn nói là hỗn loạn.
Việc tiền tệ hóa trong các lĩnh vực kinh tế và cả xã hội là một bước tiến của nhân loại. Vì vậy, rất không nên quay trở lại cách thức đóng góp bằng hiện vật mà như ở trên đã nói, gây khó cho cả người thu và người nộp. Việc tiền tệ hóa nghĩa vụ đóng góp xây dựng nhà ở xã hội đối với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại là phương pháp quản lý tiên tiến, khoa học so với phương pháp hiện vật hóa, mang lại rất nhiều cái lợi.
Thứ nhất, doanh nghiệp dễ thực hiện nên sẽ vui vẻ chấp hành, tránh được tình trạng “chây ỳ” như từ trước đến nay. Thứ hai, giá trị thu được sẽ nhiều hơn khi thực hiện đấu giá quỹ đất 20% ở những dự án nhà ở thương mại cao cấp. Thứ ba, với số tiền thu được, chính quyền chủ động thực hiện dự án nhà ở xã hội mà không phụ thuộc vào chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, giúp người thu nhập thấp nhanh chóng có nhà ở. Vì tất cả những điều đó và những cái lợi mà các chuyên gia đã phân tích, tôi cho rằng rất nên mở rộng hình thức, cho phép nộp tiền thay cho dành đất 20% để xây nhà ở thương mại.
Còn ý kiến cho rằng nếu thu bằng tiền thì sẽ thiếu quỹ đất để xây nhà ở xã hội thì như tôi đã có lần trao đổi, tiền cũng là đất, thậm chí còn tạo ra nhiều đất xây nhà ở xã hội hơn so với dành trực tiếp quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại cao cấp. Việc tạo quỹ đất cũng hoàn toàn trong tầm tay của chính quyền địa phương; đơn cử, thay vì cấp 5 dự án nhà ở thương mại, bây giờ chỉ cấp 4 dự án, số đất còn lại cấp cho dự án nhà ở xã hội thì cũng vẫn tổng số đất như thế chứ đã phải lấy thêm đất đâu. Chỉ có điều, vấn đề ở đây là các nhà quản lý có “thích” cấp đất cho dự án nhà ở xã hội không, hay chỉ “thích cấp” cho dự án nhà ở thương mại mà thôi.
TIẾN TỚI CHUYÊN NGHIỆP HÓA PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
Từ tiền đề tiền tệ hóa quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại, chính quyền dễ dàng chủ động phát triển dự án nhà ở xã hội chuyên biệt, từ đó từng bước chuyên môn hóa công tác xây dựng nhà ở xã hội.
Thực tế cho thấy, mỗi doanh nghiệp, mỗi chủ đầu tư có thế mạnh riêng trong từng loại hình và phân khúc thị trường. Doanh nghiệp giỏi làm nhà ở cao cấp chưa chắc đã giỏi trong việc tính toán làm nhà ở xã hội. Vì vậy, khi ép một chủ đầu tư phải xây dựng ít nhất hai loại hình trong cùng một dự án (nhà ở thương mại cao cấp và nhà ở xã hội) là lấy cái sở đoản ra làm sở trường, chẳng khác gì bắt cầu thủ đá ở vị trí tiền đạo về… bắt gôn.
Việc bắt buộc phải dành trực tiếp 20% đất trong dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để xây nhà ở xã hội tiềm ẩn nhiều bất cập.
Mặt khác, mỗi dự án có mục đích khác nhau và nhằm vào các đối tượng khác nhau. Do đó, khi bắt tay vào bất cứ dự án nào, chủ đầu tư cũng phải nghiên cứu rất kỹ đối tượng khách hàng tiềm năng, từ dân trí, trình độ, nghề nghiệp, thu nhập đến lối sống, tập quán, thói quen, nghề nghiệp… Từ đó mà có những cách lựa chọn và tổ chức riêng, từ địa điểm đến quy hoạch, tiện ích và kể cả việc tổ chức không gian ngay trong từng ngôi nhà, căn hộ. Vì vậy, trong dự án nhà ở thương mại, chủ đầu tư sẽ chỉ tập trung vào đối tượng khách hàng chính mua nhà ở thương mại mà ít hoặc không chú ý đến đối tượng mua nhà ở xã hội, mà nếu có làm cũng chỉ làm cho qua, do đó người chịu thiệt thòi cuối cùng lại là người mua nhà ở xã hội.
Bây giờ, nếu sử dụng số tiền mà chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đóng góp thay quỹ đất 20% rồi chính quyền cấp đất theo chính sách ưu đãi, lập dự án nhà ở xã hội và tổ chức đấu thầu chắc chắn sẽ chọn được nhà thầu có kinh nghiệm và việc phát triển dự án, xây nhà ở xã hội sẽ được thực hiện theo hướng chuyên nghiệp hơn. Chủ đầu tư chuyên nghiệp, có kinh nghiệm xây nhà ở xã hội sẽ có các giải pháp hợp lý, từ chọn địa điểm đến quy hoạch và tổ chức không gian chung, không gian riêng, thậm chí là không gian tùy biến trong từng căn hộ, phù hợp với người thu nhập thấp, thu nhập trung bình. Do đó vừa giúp giảm giá thành, vừa giúp nâng cao chất lượng căn hộ và chất lượng sống cho cư dân. Điều đó sẽ có lợi cho chủ đầu tư và cuối cùng là đem lại lợi ích tối đa cho cư dân mua nhà ở xã hội.
KẾT LUẬN
Như vậy có thể thấy, việc linh hoạt trong đóng góp quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị (trong đó có việc đóng góp bằng tiền tương đương giá trị đất) để xây dựng nhà ở xã hội sẽ tạo thuận lợi trong việc thực hiện cho cả chủ đầu tư và cơ quan quản lý. Từ đó sẽ nhanh chóng tạo ra nguồn ngân sách lớn để thực hiện xây dựng nhà ở xã hội.
Đồng thời, việc xây dựng dự án nhà ở xã hội riêng biệt chứ không xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại sẽ hạn chế tình trạng tiêu cực trong phân phối nhà ở xã hội, tạo mội trường sống phù hợp cho cư dân. Đặc biệt, nó là tiền đề để chuyên môn hóa hoạt động xây dựng nhà ở xã hội, tạo ra những chủ đầu tư chuyên nghiệp, giúp giảm giá thành và thiết lập được những không gian sống phù hợp với cư dân, mục đích cuối cùng là mang lại lợi ích tối đa cho đối tượng mua nhà ở xã hội là người thu nhập thấp và thu nhập trung bình.
Thiết nghĩ, các cơ quan chức năng cần lắng nghe ý kiến doanh nghiệp, ý kiến chuyên gia, xem xét để điều chỉnh chính sách hợp lý, giúp doanh nghiệp thuận lợi trong việc thực hiện nghĩa vụ xã hội và nhất là giúp người nghèo đô thị nhanh chóng có nhà ở phù hợp với điều kiện tài chính và điều kiện sống của mình./.
