Chính sách NƠXH mới khó phát huy hiệu quả nếu không có hướng dẫn cụ thể

Chính sách NƠXH đã thuận lợi hơn

Chính sách NƠXH là vấn đề được quan tâm sửa đổi trong Luật Nhà ở mới. Mới đây, Văn phòng Chủ tịch nước công bố Lệnh của Chủ tịch nước về 7 luật vừa được Quốc hội khóa XV thông qua. Trong đó, có Luật Nhà ở (sửa đổi).

Theo đó, Luật Nhà ở (sửa đổi) có nhiều điểm mới về phát triển nhà ở; cải tạo, xây dựng lại chung cư; tài chính cho phát triển nhà ở; quản lý, sử dụng nhà ở. Đặc biệt, chính sách về nhà ở xã hội đã cởi mở hơn trước.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, Luật Nhà ở bổ sung nhiều quy định về phát triển NƠXH. Như bãi bỏ quy định về điều kiện cư trú. Khi mua, thuê mua NƠXH chỉ còn điều kiện về nhà ở và thu nhập. Trường hợp thuê NƠXH thì không yêu cầu bắt buộc phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, thu nhập, chỉ cần đúng đối tượng.

Về phía chủ đầu tư: được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội; được ưu đãi tối đa 20% tổng diện tích đất ở (hoặc 20% tổng diện tích sàn xây dựng của dự án) để xây dựng công trình, kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại theo chủ trương đầu tư dự án đã được chấp thuận.

Luật Nhà ở mới cũng xác định rõ trách nhiệm của địa phương trong việc dành quỹ đất để phát triển NƠXH. Quá trình lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt. Việc gắn trách nhiệm cũng đi cùng với trao quyền, nhằm tạo cơ chế linh hoạt cho địa phương triển khai thực hiện.

Là doanh nghiệp tham gia phát triển NƠXH, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property đánh giá: "Đầu tiên, chính sách hỗ trợ vay vốn ở Luật Nhà ở mới đã thông thoáng hơn. Hai là, đã có quy định rõ ràng, doanh nghiệp được sử dụng 20% quỹ đất trong dự án NƠXH để kinh doanh thương mại. Đây là điều rất thuận lợi. Một số địa phương đã “xé rào” thực hiện trước và việc phát triển NƠXH ở những địa phương này đều có sự đột phá”.

Cũng theo ông Toản, việc bổ sung thêm quy định Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng NƠXH bằng nguồn tài chính công đoàn sẽ có tác động tích cực đến tâm lý xã hội.

Có thể nói, các quy định của Luật Nhà ở đã thể chế hóa chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở cho người dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp. Đồng thời, tăng cường vai trò của chính quyền trong việc chăm lo nhà ở cho người dân, nhất là NƠXH, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp.

Cần có những hướng dẫn cụ thể

Mặc dù quy định Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng NƠXH sẽ có tác động tốt tới tâm lý người lao động. Song, ông Toản cũng cho rằng, cần thêm Nghị định, thông tư hướng dẫn để Tổng Liên đoàn thực hiện tốt nhiệm vụ. Bởi Luật Nhà ở mới chưa đủ cơ sở vì Tổng Liên đoàn không phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Còn Luật Kinh doanh Bất động sản cũng bắt buộc phải có chức năng kinh doanh.

Hơn nữa, theo ông Toản, phát triển nhà ở phải đi đôi với phát triển đô thị, chứ không thể xây dựng khu nhà thiếu hạ tầng cạnh khu công nghiệp là được. Điều này không giải quyết được nhu cầu nhà ở cho công nhân, thậm chí còn lãng phí. Như thực trạng một số địa phương đang “ế” NƠXH vì quá xa trung tâm, không đầy đủ hạ tầng xã hội.

Vì vậy, việc Công đoàn đứng ra xây dựng nhà ở công nhân là tốt nhưng khi thực hiện cần sự tính toán chi tiết hơn, cần cơ chế để Tổng Liên đoàn phát huy được vai trò tạo nguồn cung cho phân khúc NƠXH.

Bên cạnh đó, ông Toản bày tỏ, các doanh nghiệp làm NƠXH mong mỏi nhất là cơ chế thông thoáng, quy định rõ ràng, đặc biệt là được đẩy nhanh khâu giao đất, tính tiền sử dụng đất.

“Chúng tôi hiện đang làm NƠXH và thấy thủ tục còn phức tạp hơn nhà ở thương mại. Ví dụ doanh nghiệp được miễn tiền sử dụng đất nhưng vẫn tính tiền rồi miễn giảm sau thì rất mất thời gian. Chúng tôi hy vọng khi các luật liên quan có hiệu lực, vấn đề thủ tục sẽ được đẩy nhanh hơn”, ông Toản nói.

Còn PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội đánh giá, Luật Nhà ở mới đã có cơ chế chính sách đột phá nhằm thu hút các chủ đầu tư. Ví dụ như quy định miễn giảm tiền sử dụng đất; quy định không bắt buộc các dự án nhà thương mại phải có 20% diện tích đất dành cho NƠXH. Hay cơ chế tiếp cận vốn tín dụng thông thoáng hơn.

Riêng với quy định Tổng Liên đoàn là cơ quan chủ quản đối với dự án NƠXH, ông Tuyến đánh giá, điều này là để công đoàn thực hiện chức năng bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người lao động và tận dụng nguồn lực từ các nguồn quỹ.

Tuy nhiên, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cũng băn khoăn hai vấn đề. Trước hết, khi đối chiếu giữa Luật Nhà ở với các Luật Doanh nghiệp và Luật Kinh doanh bất động sản, cũng như các luật liên quan, thì cơ quan này không có chức năng đầu tư kinh doanh bất động sản.

Thứ hai, ông Tuyến đồng tình, chúng ta không chỉ xây dựng nhà để giải quyết chỗ ở, mà phải đảm bảo không gian sinh sống cho cộng đồng. Việc xây NƠXH phải đi kèm với sự hoàn thiện đồng bộ của hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Việc tham gia của Tổng Liên đoàn vào việc xây dựng nhà ở phải đặt trong tổng thể quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, thì mới phát huy được hiệu quả.

“Vì vậy, thời gian tới, khi hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, thì phải có quy định chi tiết cách thức thực hiện làm sao cho hiệu quả. Hai là, trong hướng dẫn nên xem xét nghiên cứu quy định công đoàn phải thành lập doanh nghiệp có chức năng đầu tư kinh doanh. Phải thông qua doanh nghiệp trực thuộc đó thì chúng ta mới đảm bảo được tính thống nhất, đồng bộ với các luật”, ông Tuyến nêu giải pháp.