Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không còn năng lực, giải quyết bằng cách nào?

Chủ đầu tư "hết hơi", người mua nhà ở xã hội "khó chồng khó"

Phát triển nhà ở xã hội là một trong những vấn đề an sinh xã hội được Đảng và nhà nước ta quan tâm, chú trọng nhằm bảo đảm tiến bộ, công bằng xã hội trong từng bước, từng chính sách và suốt quá trình phát triển. Với phương châm đó, chủ trương, chính sách phát triển nhà ở xã hội từng bước được tăng cường.

Ngày 3/4/2023, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Quyết định 338/QĐ-TTg về "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030". Đồng hành cùng đó là Chương trình 120.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư vay với mức lãi suất thấp.

Thời gian qua, một số địa phương đã có cách làm tốt, đẩy nhanh tiến độ các dự án trên địa bàn và bước đầu cho thấy kết quả tích cực của chính sách này. Dù vậy, ở một số địa phương khác, việc đầu tư xây dựng còn hạn chế so với mục tiêu của đề án.

Trong nhiều nguyên nhân khiến việc phát triển nhà ở xã hội còn chậm, thực tế đã phát sinh một số trường hợp dự án nhà ở xã hội triển khai không đúng tiến độ do chủ đầu tư không có năng lực thực hiện. Thực trạng này khiến người mua nhà ở xã hội không có nhà ở, phải đi thuê nhà và phải trả lãi ngân hàng.

Đơn cử, vào cuối tháng 2 vừa qua, chỉ sau Tết Nguyên đán mấy ngày, hàng chục người già trẻ, lớn nhỏ - là khách hàng mua nhà ở xã hội HH4 - FLC Garden City thuộc phường Đại Mỗ (Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội) phải tập trung tới trụ sở chủ đầu tư căng băng rôn để đòi nhà. Lý do có buổi tập trung là bởi, đã quá hạn chủ đầu tư phải bàn giao nhà gần 3 năm, song những người là đối tượng được ưu tiên mua nhà ở xã hội và đóng vượt nghĩa vụ tài chính theo quy định vẫn chưa thể "an cư".

Trong nhiều câu chuyện khó khăn của khách hàng, bà K. chia sẻ: "Chúng tôi là những người dân có thu nhập thấp, giờ đã dốc hết toàn bộ tích lũy của người thân, gia đình để thanh toán 102% cho Công ty Alaska. Vậy mà sau khi hứa hẹn và tận thu các khoản tiền của khách hàng, Công ty Alaska vẫn chưa giao nhà, để chúng tôi lại tiếp tục chật vật vừa trả nợ, vừa trả tiền thuê nhà bằng thu nhập ít ỏi".

Được biết, dự án FLC Garden City (phường Đại Mỗ, Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội) do Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Alaska - công ty con của Tập đoàn FLC - làm chủ đầu tư. Trong đó, khu nhà ở xã hội HH4 của dự án cao 28 tầng, diện tích căn hộ dao động 48 - 70m2 và có giá bán khoảng hơn 17 triệu đồng/m2, thực tế người mua phải trả thêm giá chênh 2 - 3 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, từ khi ông Trịnh Văn Quyết và nhiều lãnh đạo khác của Tập đoàn FLC bị bắt, dự án liên tục đình trệ. Bằng sự đồng hành và chia sẻ khó khăn cho chủ đầu tư, nhiều khách hàng đã chấp nhận nộp tới 102% giá trị hợp đồng (2% là quỹ bảo trì) để hy vọng dự án sớm hoàn thành và bàn giao căn hộ.

Theo hợp đồng mua bán, dự kiến thời gian bàn giao nhà cho người dân là quý II/2022 nhưng đến nay, đã gần 3 năm cư dân vẫn chưa nhận được nhà. Giải thích về sự chậm trễ, Công ty Alaska nhiều lần nêu lý do khó khăn về tài chính, thông báo dời hạn bàn giao sang ngày khác nhưng liên tục trễ hẹn.

Tương tự, nhiều khách hàng mua nhà tại Tổ hợp nhà ở xã hội và Dịch vụ thương mại AZ Thăng Long (tên thương mại là Bright City và giờ là THT New City) tại huyện Hoài Đức, TP. Hà Nội cũng nhiều lần phải tập trung trước dự án để yêu cầu chủ đầu tư hoàn thiện, bàn giao căn hộ.

Việc chậm bàn giao nhà đã ảnh hưởng nặng nề tới cuộc sống của nhiều gia đình khi con cái không có chỗ ăn ở, học tập ổn định. Nhiều hộ gia đình đang chịu áp lực tài chính rất lớn khi vừa phải trả lãi vay mua nhà cho ngân hàng hàng tháng, vừa phải thanh toán tiền thuê phòng trọ.

Được biết, dự án THT New City do Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long làm chủ đầu tư đã được điều chỉnh chủ trương đầu tư lần 3. Theo đó, tiến độ và thời gian hoàn thành dự án là quý IV/2022. Chủ đầu tư đã cam kết ngày 30/10/2023 bàn giao kỹ thuật vào hoàn thiện căn hộ cho khách hàng.

Qua kiểm tra, giám sát của các cơ quan huyện cho thấy chủ đầu tư không thực hiện theo các nội dung đã cam kết, tiến độ triển khai rất chậm nên đến hết năm 2023 vẫn không thể hoàn thiện được dự án để bàn giao cho cư dân.

UBND huyện Hoài Đức đã nghiêm khắc phê bình tinh thần trách nhiệm, thái độ làm việc, giải quyết các tồn tại đối với dự án của Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long, ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự, hình ảnh của huyện Hoài Đức.

Về bức xúc của người dân, UBND TP. Hà Nội có Văn bản số 8304/VP-ĐT ngày 25/7/2023 về việc giải quyết kiến nghị, phản ánh về tiến độ bàn giao căn hộ tại dự án THT New City. 

Nhưng đến nay, dù đã có sự chỉ đạo từ cơ quan chức năng, dự án vẫn chưa thể hoàn thiện và bàn giao cho khách hàng. Nguyên nhân lớn nhất, có thể hiểu là do chủ đầu tư đang gặp khó khăn tài chính.

Có phương án quản lý dòng tiền triển khai dự án nhà ở xã hội

Trong các văn bản quản lý nhà nước, nhà ở xã hội chỉ loại hình nhà ở được nhà nước hỗ trợ, hoặc cho người bán, hoặc cho người mua với giá cả giao dịch thấp hơn giá thị trường. Trong thực tế, loại nhà này được hiểu là nhà giá rẻ hoặc nhà ở dành cho người có thu nhập thấp được cung cấp dưới các hình thức thuê, thuê mua, mua.

Tại Khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 quy định: Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở".

Còn người mua nhà ở xã hội phải là đối tượng chính sách (điều kiện cần) và đáp ứng được các điều kiện về nhà ở và thu nhập (điều kiện đủ).

Nhìn ở góc độ bao quát, nhà ở xã hội là sản phẩm được tạo dựng bởi: Nhà nước, chủ đầu tư và khách hàng. Trong đó, Nhà nước có vai trò quan trọng nhất, bởi nhà nước giao đất, nhà nước phê duyệt giá bán, nhà nước quản lý, giám sát... Còn chủ đầu tư là đơn vị thực hiện xây dựng và khách hàng là người góp vốn thực hiện.

Vậy, nhìn từ 2 dự án điển hình nêu trên, khi chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện dự án, khách hàng "khó chồng khó" thì phải giải quyết bằng cách nào? Cách ngăn chặn xảy ra việc dự án chậm tiến độ do chủ đầu tư không còn năng lực sẽ xử lý thế nào? Đây là bài toán cần phải có câu trả lời sớm.

Bình luận về vấn đề này, nhiều chuyên gia cho rằng, trong thời gian tới, khi nhà ở xã hội dự kiến sẽ "bùng nổ", việc giám sát, quản lý hoạt động xây dựng theo quy định hiện hành tại các dự án nhà ở xã hội từ cơ quan chức năng cần chặt chẽ hơn. Đặc biệt, Nhà nước cần giám sát dòng tiền phát triển của mỗi dự án nhà ở xã hội. Không thể để thực trạng, khách hàng đóng đủ tiền nhưng dự án lại bị chậm trễ do chủ đầu tư "hết tiền".

"Cần thiết phải lập tài khoản ngân hàng riêng cho mỗi dự án nhà ở xã hội. Ngân hàng là đơn vị điều phối, đưa dòng tiền phục vụ đúng cho phát triển dự án. Điều này sẽ hạn chế được việc chủ đầu tư huy động vốn từ ngân hàng hoặc người dân mua dự án, nhưng lại sử dụng sang việc khác", chuyên gia bất động sản Phạm Đức Toản nêu.

Còn đối với trường hợp chủ đầu tư không còn năng lực triển khai, giải pháp được nhiều chuyên gia cho rằng: Nhà nước cần thực hiện chức năng lựa chọn nhà đầu tư có năng lực, đồng thời thường xuyên kiểm tra, giám sát việc thực hiện dự án; Với chủ đầu tư không còn năng lực thực hiện, nhà nước cần có phương án thay thế; Ngân hàng đảm bảo nguồn vốn cho vay vào dự án và nguồn tiền huy động từ khách hàng được giải ngân đúng cho hoạt động xây dựng dự án…