Truy cứu trách nhiệm hình sự nếu không bàn giao phí bảo trì
Chính phủ vừa ban hành Nghị định 30/NĐ-CP ngày 26/3/2021 sửa đổi, bổ sung Nghị định số 99/2015/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Trong đó, Nghị định 30 quy định rõ hàng loạt giải pháp ngăn chặn chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư.
Cụ thể, trước khi ký hợp đồng mua bán nhà, chủ đầu tư phải lập một tài khoản quỹ bảo trì chung cư tại tổ chức tín dụng địa phương, tiền quỹ bảo trì người dân đóng được chuyển thẳng vào tài khoản quỹ bảo trì.
Nghị định 30 cũng quy định tổ chức tín dụng không được chuyển tiền quỹ bảo trì cho chủ đầu tư. Khi ban quản trị tòa nhà được thành lập, có văn bản yêu cầu thì tổ chức tín dụng phải chuyển quỹ bảo trì cho ban quản trị tòa nhà, kể cả trong trường hợp không có ý kiến của chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, để xử lý tình huống phát sinh, Nghị định 30 cũng quy định 3 tình huống dẫn tới cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì chung cư. Thứ nhất có tài khoản bảo trì, có đủ tiền trong quỹ, thì UBND cấp tỉnh có quyết định cưỡng chế là tổ chức tín dụng phải bàn giao tiền quỹ cho ban quản trị.
Trường hợp chủ đầu tư đã tiêu hết quỹ thì cho phép cưỡng chế tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư, các địa phương có quyền yêu cầu tổ chức tín dụng phải bàn giao không cần xin ý kiến của chủ đầu tư. Cuối cùng, nếu chủ đầu tư không có tiền trong tài khoản kinh doanh sẽ cưỡng chế tài sản của chủ đầu tư.
Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, việc Chính phủ ban hành Nghị định 30/2021/NĐ-CP sẽ chấm dứt tình trạng tranh chấp chung cư liên quan tới việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì thời gian qua.
Ông Khởi cho biết, trước đây, quy định người mua nhà có thể nộp tiền quỹ bảo trì cho chủ đầu tư hoặc tự đóng vào một tài khoản do chủ đầu tư lập ra tại tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, trong giao dịch mua bán nhà ở thì chủ đầu tư lờ đi việc lập tài khoản riêng, thu tiền quỹ bảo trì từ người mua nhà nhưng không chuyển vào một tài khoản đóng tại tổ chức tín dụng.
Tiền quỹ bảo trì người mua nhà nộp thì chủ đầu tư đem đi kinh doanh, đi gửi ngân hàng lấy lãi, có trường hợp khi bàn giao quỹ thì không còn tiền. Khi cơ quan chức năng kiểm tra, chủ đầu tư luôn đưa ra nhiều lý do để không bàn giao quỹ bảo trì như năng lực ban quản trị chung cư, chưa phân biệt phần sở hữu chung, sở hữu riêng tòa nhà nên chưa bàn giao, quản lý vận hành tòa nhà chưa tốt. Việc này dẫn đến những tranh chấp liên miên về quỹ bảo trì chung cư.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho rằng, việc Chính phủ ban hành Nghị định 30/2021/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở vào tháng 3/2021 đã bổ sung một loạt chế tài với chủ đầu tư chây ì quỹ bảo trì chung cư. Thế nhưng, để hạn chế tình trạng chiếm dụng quỹ, các địa phương cần phải thực hiện nghiêm các quy định.
Nhiều chủ đầu tư chiếm dụng, trục lợi quỹ bảo trì
Câu chuyện liên quan đến phí bảo trì chung cư là một trong những nguyên nhân dẫn đến nhiều tranh chấp nhất giữa chủ đầu tư và cư dân thời gian qua. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tại các TP lớn như Hà Nội, TP.HCM tranh chấp này chiếm 36% các vấn đề tranh chấp tại chung cư hiện nay.
Thời gian qua, hàng loạt vụ tranh chấp chung cư liên quan tới quỹ bảo trì chung cư rơi vào bế tắc, nhiều ban quản trị đã gửi văn bản lên Bộ Xây dựng đề nghị vào cuộc giải quyết. Để xử lý dứt điểm tình trạng này, Thanh tra Bộ Xây dựng đã ra quyết định thanh tra cùng lúc 22 dự án chung cư tại Hà Nội và phát hiện hàng loạt vi phạm chiếm dụng quỹ bảo trì.
Trong đó, Thanh tra Bộ Xây dựng đã ban hành 15 kết luận thanh tra việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư tại 22 dự án ở Hà Nội, buộc các chủ đầu tư phải hoàn trả cư dân các tòa nhà 250 tỉ đồng tiền quỹ bảo trì.
Còn tại TP.HCM, hàng loạt các chung cư cũng lọt vào danh sách có vi phạm liên quan đến quỹ bảo trì như Hoàng Anh River View, chung cư Khánh Hội 2, chung cư The Morning Star, chung cư Investco-Babylon, New Sài Gòn…
Điển hình và kéo dài cho việc chậm bàn giao quỹ bảo trì là chung cư Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú) do Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc Khang Gia làm chủ đầu tư. Mặc dù chung cư đã bàn giao nhà, người dân ở trên dưới 10 năm, ban quản trị chung cư đã hoạt động nhiều năm, nhưng đến nay chưa nhận được số tiền kinh phí bảo trì chung cư khoảng 5,8 tỉ đồng (theo báo cáo từ chủ đầu tư).
Chủ đầu tư chung cư này đã từng bị UBND TP.HCM xử phạt vì chậm bàn giao kinh phí bảo trì. Hiện tại, Tổng Giám đốc của công ty đang bị khởi tố, điều tra hình sự cũng liên quan đến việc kinh doanh căn hộ chung cư và đang bị truy nã, trong khi tài khoản của công ty trống không. UBND quận Tân Phú từng có văn bản đề nghị cơ quan chức năng cưỡng chế buộc chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư cho cư dân, nhưng đến nay chưa thực hiện được.
Tương tự, chung cư Rivera Park (quận 10) được bàn giao, đưa vào sử dụng hơn 3 năm và đã thành lập ban quản trị từ năm 2018, nhưng đến nay Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Long Giang (chủ đầu tư) vẫn chưa bàn giao đầy đủ quỹ bảo trì cho cư dân.
Tại chung cư Trương Đình Hội (phường 16, quận 8) cũng xảy ra tình trạng tranh chấp phí bảo trì giữa người mua nhà và chủ đầu tư là Công ty cổ phần Lê Minh M.C. Chủ đầu tư đã “ôm” lấy số tiền phí bảo trì là hơn 4 tỷ đồng, song chỉ mới bàn giao cho ban quản trị số tiền 1,2 tỷ đồng. Tháng 12/2019, UBND TP.HCM đã ra quyết định xử phạt chủ đầu từ 125 triệu đồng liên quan đến việc không bàn giao đủ phí bảo trì cho ban quản trị, đồng thời buộc chủ đầu tư phải bàn giao đúng số tiền còn thiếu.
Đáng chú ý, thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, thành phố có hơn 1.400 chung cư. Trừ gần 500 chung cư xây dựng trước 1975 thì hiện còn trên 900 chung cư hoạt động và vận hành theo Luật Nhà ở. Tuy nhiên, số lượng chung cư được chủ đầu tư bàn giao phí bảo trì chỉ gần 200.
Trong 4 năm trở lại đây, tình trạng khiếu kiện, khiếu nại kéo dài liên quan đến tranh chấp phí bảo trì gia tăng. Chỉ trong 44 chung cư có tranh chấp do Sở Xây dựng đang thụ lý, giải quyết, có đến 34 vụ việc liên quan phí bảo trì (chiếm tỉ lệ 77%).
