Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014 quy định phí bảo trì nhà chung cư như sau:
Thứ nhất, phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mà người mua hoặc thuê nhà phải nộp là 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác.
Thứ hai, thời điểm người mua hoặc thuê nhà phải đóng phí bảo trì là khi nhận bàn giao nhà, điều này được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua. Ngay tại thời điểm nhận bàn giao nhà, người mua hoặc thuê sẽ phải nộp toàn bộ phí bảo trì chung cư cho chủ đầu tư.
Việc thu phí bảo trì nhà chung cư 2% không thể bị bãi bỏ vì những dịch vụ bảo trì nhà chung cư rất cần được coi trọng, đây là một giá trị không thể thiếu để đảm bảo chất lượng nhà chung cư trong tương lai.
Thực tiễn cho thấy, nhiều hạng mục dễ phát sinh việc bảo trì sớm như thang máy, hệ thống cấp điện, cấp ga, cấp nước, bể phốt, cứu hỏa… Do đó, pháp luật quy định đóng kinh phí bảo trì 2% ngay tại thời điểm bàn giao nhà là hợp lý, tránh rắc rối triền miên.
Khoản 1 Điều 109 Luật Nhà ở 2014 quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển phí bảo trì thuôc diện phải chuyển giao theo quy định của pháp luật về nhà ở sang Ban quản trị thông qua hình thức chuyển khoản. Kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư chuyển giao sang ban quản trị có gồm cả lãi suất tiền gửi, chủ đầu tư phải có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết.
Tại thời điểm nhận bàn giao nhà, chủ đầu tư trực tiếp thu phí bảo trì từ người mua hoặc thuê và số tiền này được chủ đầu tư tạm thời quản lý. Sau khi thành lập Ban quản trị, chủ đầu tư chuyển giao quyền quản lý và sử dụng phí bảo trì nhà chung cư sang Ban quản trị.
Như vậy, quyền quản lý, sử dụng phí bảo trì của ban quản trị có được bảo đảm hay không phụ thuộc hoàn toàn vào việc tuân thủ quy định bàn giao của chủ đầu tư. Trong khi pháp luật không có quy định nhằm ngăn chặn chủ đầu tư chiếm dụng khoản phí trong thời gian nắm giữ, trước khi bàn giao dẫn đến chây ì bàn giao quỹ bảo trì khi đến hạn.
Thực tế, thời gian qua có nhiều tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng phí bảo trì chung cư đến từ thực trạng chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần phí bảo trì cho Ban quản trị và những tranh chấp này đang ngày trở nên trầm trọng hơn.
Năm 2020, Thanh tra Bộ Xây dựng đã thanh tra 15 chủ đầu tư các dự án chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội có nhiều khiếu nại. Tại thời điểm thanh tra, đơn vị phát hiện nhiều chủ dự án vẫn quản lý kinh phí bảo trì các tòa nhà, gửi không kỳ hạn tại ngân hàng để thu lãi suất. Có chủ đầu tư chậm bàn giao hay bàn giao không đầy đủ kinh phí bảo trì chung cư... từ 1 - 3 năm. Thanh tra Bộ Xây dựng đã ban hành kết luận yêu cầu 15 chủ dự án chuyển trả 250 tỷ đồng phí bảo trì cho các ban quản trị.
Bên cạnh đó, Điểm c Khoản 2 Điều 36 Thông tư số 02/2016/TT-BXD quy định chủ tài khoản tiền gửi phí bảo trì đối với nhà chung cư có mục đích để ở có thể do một thành viên ban quản trị đứng tên. Quy định này vẫn được tiếp tục ghi nhận tại Thông tư số 06/2019/TT-BXD. Đây là kẽ hở dẫn đến sự lạm quyền, lạm chi của một cá nhân, nếu thiếu sự giám sát chặt chẽ gây thiệt hại cho cư dân. Lợi dụng kẽ hở này, nhiều cá nhân đã tìm cách trở thành thành viên ban quản trị chung cư để có cơ hội trục lợi cá nhân.
Mặt khác, Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ quy định mức phạt khi chủ sở hữu quỹ bảo trì vi phạm còn quá thấp so với nghĩa vụ tài chính và trách nhiệm chi trả của chủ đầu tư và chưa đủ sức răn đe, chưa xét đến giá trị tổng số tiền phí bảo trì chung cư bởi quy mô chung cư quyết định đến tổng số tiền phí bảo trì.
Kinh nghiệm của Malaysia chỉ ra rằng nếu chủ sở hữu không thanh toán đủ kinh phí bảo trì trong vòng 7 ngày kể từ cuộc họp chung thì chủ sở hữu sẽ chịu các chề tài rất nặng nề, bao gồm: Chủ sở hữu mất quyền biểu quyết; chủ sở hữu phải trả phí bảo trì kèm với lãi hợp pháp với mức lãi suất không quá 10% mỗi năm cho bất kỳ khoản phí chung nào còn tồn đọng trong vòng 14 ngày kể từ ngày yêu cầu thanh toán; chủ sở hữu sẽ bị đưa vào “danh sách đen”, điều này ảnh hưởng đến bất kỳ khoản vay ngân hàng nào trong tương lai....
Ngoài ra, quy chế thu phí bảo trì theo diện tích căn hộ như hiện nay là bất hợp lý. Bởi diện tích căn hộ có được là chủ sử dụng đã chi trả khi mua căn hộ. Phí dịch vụ chỉ phát sinh cho diện tích chung của tòa nhà, cần duy trì vệ sinh, bảo vệ, an ninh... không nên phân biệt căn rộng hay hẹp mà thu phí.
Muốn loại bỏ các bất cập, phát huy hiệu quả của quỹ bảo trì chung cư, hạn chế các tranh chấp về quỹ bảo trì, trong thời gian tới cần hoàn thiện Luật Nhà ở 2014 về nội dung Nhà chung cư, hoàn thiện Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư trong các Nghị định, hoàn thiện văn bản hướng dẫn sử dụng kinh phí bảo trì đối với diện tích chung và riêng của nhà chung cư.
Bên cạnh đó cần sửa đổi điểm C, khoản 2 Điều 36 Thông tư số 02/2016/TT-BXD theo hướng: Chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đối với nhà chung cư có mục đích để ở phải có trên hai thành viên ban quản trị đồng chủ tài khoản. Các văn bản quy phạm pháp luật cần giải quyết rõ ràng, thống nhất để có cơ sở pháp lý vững chắc về tư cách pháp nhân của ban quản trị chung.
Ngoài ra cần sửa đổi điểm B, khoản 7 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP theo hướng tăng phạt tiền từ 150.000.000 đồng đến mức tối đa đối với hành vi không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận phí bảo trì, căn cứ vào phân hạng từng chung cư. Hiện nay, phân hạng chung cư căn cứ vào Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 về phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư. Mục đích và yêu cầu của Thông tư này nhằm xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý. Tổ chức, cá nhân đề nghị công nhận hạng nhà chung cư là Ban quản trị. Thậm chí, nếu chủ đầu tư chây ì bàn giao, cần quyết liệt cưỡng chế thu hồi phí bảo trì.
Việc sử dụng và quản lý phí bảo trì phục vụ việc duy trì và vận hành tòa nhà còn nhiều bất cập trong thời gian qua đang gây ra nhiều hệ quả khá nặng nề. Nhiều tòa nhà bị xuống cấp, thấm dột nhưng chậm được bảo trì, sửa chữa, ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của người dân. Do đó, cần sớm hoàn thiện các quy định về quản lý, sử dụng phí bảo trì để khắc phục các hậu quả và quản lý tốt hơn chất lượng nhà chung cư./.
