Thông tin này được các chuyên gia thảo luận tại hội nghị "Giao dịch bất động sản trong bối cảnh thị trường và pháp lý biến động" diễn ra ngày 28/8, do Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư TP. Hồ Chí Minh (ITPC) và Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) phối hợp triển khai.
Tại hội nghị, LS. Vũ Thị Quế - Luật sư Thành viên Sáng lập, Chủ tịch Rajah & Tann LCT Lawyers chia sẻ về rủi ro trong giao dịch bất động sản và đưa ra nhiều lưu ý về việc huy động vốn thông qua nhận tiền đặt cọc. Theo LS Quế, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã thiết lập khung pháp lý chặt chẽ hơn đối với việc đặt cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Dù vậy, trên thực tế, nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách huy động vốn thông qua các hình thức như phí giữ chỗ, phí ưu tiên mua hoặc tiền thiện chí.
Các phương thức này tuy giúp tăng dòng tiền nhưng hiện không được Luật công nhận, do đó thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng và gây rủi ro cho các bên trong giao dịch. Từ đây, chuyên gia khuyến nghị doanh nghiệp cần có các phương án huy động vốn mới theo hướng an toàn và dài hạn hơn.
LS. Vũ Thị Quế - Luật sư Thành viên Sáng lập, Chủ tịch Rajah & Tann LCT Lawyers chia sẻ về rủi ro trong giao dịch bất động sản
Đối với vấn đề bảo lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, sau khi cập nhật các quy định pháp luật mới, LS Quế đã đưa ra một số lưu ý cho các chủ đầu tư khi đàm phán hợp đồng bảo lãnh hoặc thế chấp với ngân hàng. Theo đó, nội dung đàm phán, giao kết hợp đồng cần bám sát các nội dung cơ bản quy định tại Thông tư 61/2024/TT-NHNN. Đồng thời, việc thương thảo cũng nên đặt trong tổng thể bộ tài liệu bảo lãnh, bao gồm thỏa thuận bảo lãnh, văn bản cam kết, thư đề nghị và thư bảo lãnh, để bảo đảm tính chặt chẽ và đầy đủ.
LS Quế cũng lưu ý người mua bất động sản hình thành trong tương lai cần lưu ý việc ký hợp đồng đặt cọc chỉ được thực hiện khi nhà ở hoặc công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản. Số tiền đặt cọc không được vượt quá 5% giá bán hoặc giá cho thuê mua, đồng thời chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc thay mình. Hợp đồng đặt cọc cần được lập thành văn bản, trong đó phải ghi rõ giá bán, giá cho thuê mua, diện tích sàn xây dựng và các thông tin liên quan của nhà ở hoặc công trình xây dựng.
Đối với việc nhận thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, việc thanh toán chỉ được thực hiện sau khi hai bên ký hợp đồng mua bán và phải thông qua tài khoản ngân hàng. Tiến độ thanh toán cũng được quy định cụ thể. Cụ thể, lần đầu, trước khi bàn giao nhà ở hoặc công trình xây dựng, số tiền thanh toán tối đa 30% giá trị hợp đồng (bao gồm cả tiền đặt cọc). Trước khi bàn giao, tổng số tiền thanh toán không vượt quá 70% giá trị hợp đồng, riêng với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, mức tối đa là 50%. Sau khi bàn giao, bên mua có thể thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng và 5% còn lại sẽ được thanh toán sau khi được cấp sổ hồng.
Trong khi đó, PGS. TS. Võ Trí Hảo - Chuyên gia Viện Pháp luật Quốc tế và So sánh, Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh (UEL) cũng đánh giá, trong thời gian qua, các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán, giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai chủ yếu bắt nguồn từ việc chủ đầu tư chưa hoàn thiện điều kiện pháp lý theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nhưng rao bán dự án ra thị trường.
Ngoài ra, việc các chủ đầu tư sử dụng và diễn giải nhiều thuật ngữ không được pháp luật quy định cũng gây khó nắm bắt và dễ phát sinh hiểu lầm giữa các bên. Bên cạnh vướng mắc từ khung khổ pháp luật, vi phạm nghĩa vụ hợp đồng cũng là một nguyên nhân phổ biến, ví dụ như chủ đầu tư không bảo đảm tiến độ cam kết hoặc ngược lại, bên mua không thể thanh toán đúng hạn khi công trình đã hoàn thành.
PGS. TS. Võ Trí Hảo - Chuyên gia Viện Pháp luật Quốc tế và So sánh, Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh (UEL)
Với những thực tế trên, LS. Châu Việt Bắc - Phó Giám đốc Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) – Chi nhánh tại TP. Hồ Chí Minh kiêm Phó Tổng Thư ký cho biết, trong thời gian qua, các tranh chấp có yếu tố bất động sản luôn chiếm tỷ lệ cao trong số vụ việc được giải quyết tại VIAC. Riêng năm 2024, bất động sản đứng ở vị trí thứ ba, chiếm 14% tổng số tranh chấp.
"Tình trạng này một phần xuất phát từ những bất cập trong khung pháp lý trước đây. Vì thế, những cải cách tích cực trong hệ thống pháp luật như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023… các giao dịch trong thời gian tới sẽ được triển khai hiệu quả, an toàn hơn", LS Bắc chia sẻ.
LS Bắc cũng nhấn mạnh, bên cạnh sự cải cách thể chế, sự chủ động của doanh nghiệp cũng là yếu tố then chốt. Doanh nghiệp cần trang bị đầy đủ kiến thức pháp lý, thường xuyên cập nhật thông tin và nâng cao năng lực quản trị rủi ro, từ đó mới có thể tận dụng được cơ hội trong bối cảnh pháp lý mới và hạn chế tối đa những tranh chấp phát sinh./.
