“Gạn đục khơi trong“ nhưng không “chặn cửa” huy động vốn của các doanh nghiệp
Theo các chuyên gia, để thị trường bất động sản sớm phục hồi sau đại dịch, góp phần vào sự phục hồi chung của nền kinh tế và tạo tiền đề phát triển cho nhiều ngành, bên cạnh việc tập trung đảm bảo nguồn vốn, ưu đãi tín dụng không thấp hơn so với lĩnh vực khác thì cần tạo điều kiện để phát triển trái phiếu an toàn và lành mạnh. Theo đó, các chính sách quản lý không được lỏng lẻo, tuy nhiên cũng không nên quá thắt chặt dẫn đến sự triệt tiêu những động lực và cơ hội phát triển của thị trường.
*****
Chiều 9/5, dưới sự bảo trợ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Reatimes và VIRES tổ chức hội thảo: "Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam" với sự tham dự của gần 40 chuyên gia kinh tế, pháp lý, bất động sản; 50 cơ quan báo chí - truyền hình và 30 đại diện lãnh đạo doanh nghiệp, truyền thông.
Tại hội thảo, các chuyên gia đã cùng bàn luận về những khó khăn trong việc huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn hiện nay; vai trò, tầm quan trọng của thị trường vốn (cổ phiếu, trái phiếu, chứng khoán phái sinh) đối với các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng; vấn đề cán cân chênh lệch giữa thị trường vốn và thị trường tiền tệ (vốn tín dụng ngân hàng); tính cấp thiết của việc khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản; giải pháp để phát triển thị trường trái phiếu lành mạnh, ổn định, minh bạch và bền vững...
Phát biểu đề dẫn hội thảo, nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam khẳng định, dù thể hiện vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này nói riêng thời gian qua chưa thực sự phát huy hết tiềm năng và thế mạnh, nhiều phân khúc thị trường chưa được khai thác và đầu tư có hiệu quả.
Thực trạng trên xuất phát từ những nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau, song không thể phủ nhận rằng, cơ chế và chính sách huy động nguồn vốn đối với thị trường bất động sản trong thời gian qua chưa thực sự rõ nét và phù hợp, thường có độ “trễ” lớn so với nhu cầu và biến động lớn của thị trường. Nhiều vấn đề mới được đặt ra chưa có sự giải quyết kịp thời và hợp lý của cơ quan quản lý Nhà nước.
“Để thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh và ổn định dài hạn; tránh việc lãng phí, không khai thác hết những giá trị và tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam và bỏ lỡ những cơ hội cho phát triển đất nước, trước hết cần quan tâm thúc đẩy và phát triển thị trường vốn cho lĩnh vực bất động sản phù hợp với thông lệ quốc tế và thực tiễn phát triển của Việt Nam để tạo đà và lực cho các doanh nghiệp bất động sản phát triển mạnh mẽ hơn nữa, đóng góp vào mục tiêu chung của quốc gia”, nhà báo Phạm Nguyễn Toan đặt vấn đề.
Nguồn vốn là “sự sống” của doanh nghiệp bất động sản
Phát biểu tại Hội thảo, PGS.TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) cho hay, để thực hiện các dự án, đảm bảo nguồn cung bất động sản đưa ra thị trường, góp phần tăng trưởng kinh tế, các doanh nghiệp bất động sản rất cần đến nguồn vốn lớn và được huy động từ nhiều kênh để đảm bảo có dòng tiền bền vững.
“Để doanh nghiệp bất động sản không ngừng lớn mạnh, tham gia vào nhiều dự án, vai trò của dòng vốn rất quan trọng. “Sự sống" của doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc vào dòng vốn”, PGS. TS. Ngô Trí Long khẳng định.
Theo các chuyên gia, ở Việt Nam, vốn đầu tư vào thị trường bất động sản trong thời gian qua gồm 5 nguồn: Vốn tự có của doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản trong nước, vốn đầu tư nước ngoài, vốn huy động từ các nhà đầu tư trực tiếp thông qua hình thức mua bán bất động sản hình thành ở tương lai, nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng (chủ yếu là từ các ngân hàng thương mại) và vốn huy động từ thị trường chứng khoán (cổ phiếu, trái phiếu).
Dù các kênh vốn trên thị trường đang khá đa dạng, nhưng từ trước đến này, hầu hết các doanh nghiệp vẫn phụ thuộc phần lớn vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng. Tuy nhiên, sau khi Ngân hàng Nhà nước có những động thái siết tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản, hàng loạt doanh nghiệp đã chủ động chuyển sang huy động vốn thông qua phương thức phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Trong 3 năm gần đây, trái phiếu trở thành công cụ gọi vốn hữu hiệu cho rất nhiều doanh nghiệp, khiến quy mô của thị trường này tính trên GDP cũng có sự tăng mạnh.
“Trong giai đoạn hiện nay, doanh nghiệp thiếu vốn trong khi vay ngân hàng cần tài sản đảm bảo, quy trình mất thời gian; vay vốn lưu động không được nhiều do sản xuất - kinh doanh khó khăn nên phải tìm cách huy động vốn mới để đảm bảo hoạt động kinh doanh. Trái phiếu đã trở thành kênh huy động vốn tích cực cho các doanh nghiệp, giúp các doanh nghiệp dễ dàng huy động vốn trung, dài hạn, qua đó giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Kênh gọi vốn trái phiếu đóng vai trò quan trọng với doanh nghiệp và san sẻ gánh nặng cho các ngân hàng, định hướng nhà đầu tư tập trung vào các khoản đầu tư trung, dài hạn thay vì gửi tiền tiết kiệm ngắn hạn…”, PGS.TS. Ngô Trí Long nhìn nhận.
TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cũng đánh giá, cùng với thị trường cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp là kênh quan trọng trong huy động vốn đầu tư cho thị trường bất động sản. Nguồn vốn trái phiếu giúp giúp giảm nhẹ rủi ro cho hệ thống tài chính và doanh nghiệp, nhất là giảm thiểu các rủi ro do sai lệch quá lớn về kỳ hạn và loại đồng tiền trong bảng cân đối kế toán - vốn là một nguyên nhân cốt yếu gây khủng hoảng tiền tệ Đông Á.
Nhấn mạnh thêm về vai trò của nguồn vốn từ trái phiếu đối với các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng, TS. Lê Xuân Sang cho biết, nếu thiếu thị trường trái phiếu và cổ phiếu hữu hiệu và lành mạnh, các ngân hàng thương mại sẽ phải "oằn mình" huy động vốn và cho vay nền kinh tế, kéo theo đó những rủi ro về an ninh tài chính (nhất là nợ xấu và mất vốn) có thể phát sinh, đây là vấn đề không thể xem thường.
Xuất hiện với một vai trò quan trọng là vậy, tuy nhiên, với các diễn biến gần đây trên thị trường chứng khoán nói chung, thị trường trái phiếu nói riêng, cơ quan chức năng đang có những động thái thắt chặt cơ chế quản lý. Các doanh nghiệp bất động sản đang gặp nhiều khó khăn trong việc huy động vốn để đầu tư và phát triển khi cả cánh cửa ngân hàng và trái phiếu đều bị siết chặt hơn.
Kiểm soát thị trường nhưng đừng làm giảm cơ hội tiếp cận vốn của doanh nghiệp
Bà Hoàng Hải Anh, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Kinh doanh Chứng khoán Việt Nam cho biết, nguyên nhân dẫn đến những bất cập trên thị trường trái phiếu khiến cơ quan quản lý có động thái thắt chặt hơn là do khung quy định pháp luật chưa thực sự đạt hiệu quả quản lý, giám sát và định hướng dòng vốn.
Bên cạnh đó, cách thức triển khai phát triển thị trường trái phiếu chưa được đánh giá hết mức độ ảnh hưởng khi bắt đầu. Ngoài ra, nhận thức của nhà đầu tư về rủi ro của các loại trái phiếu doanh nghiệp và thông tin cung cấp đến nhà đầu tư chưa thực sự minh bạch cũng là nguyên nhân dẫn đến những rủi ro không đáng có, làm lung lay niềm tin của nhà đầu tư trên thị trường.
“Mặc dù trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là của doanh nghiệp bất động sản đã được hình thành và nhận sự chào đón của các nhà đầu tư nhưng đang tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà bản thân nhà đầu tư chưa được nhận thức đầy đủ. Đây là điều rất đáng tiếc vì trái phiếu doanh nghiệp là một kênh huy động vốn hết sức hiệu quả và chủ động của các doanh nghiệp”, bà Hoàng Hải Anh nhấn mạnh.
Trước những vấn đề bất cập đang diễn ra trên thị trường, các chuyên gia đánh giá, việc “gạn đục khơi trong”, “bắt sâu nhổ cỏ” và có những quy định siết chặt hơn việc phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp là cần thiết, song cần tránh làm ách tắc dòng vốn hay giảm đi cơ hội tiếp cận vốn đối với bất kỳ doanh nghiệp nào.
“Việc siết hoạt động phát hành trái phiếu là cần thiết, tuy nhiên các giải pháp đưa ra cần tính toán kỹ lưỡng, không vì những hậu quả của giai đoạn vừa qua mà thắt chặt đến mức triệt tiêu động lực phát triển của thị trường bất động sản. Giai đoạn hiện nay đang là giai đoạn có cơ hội rất lớn đối với Việt Nam để phát triển hạ tầng, nếu bỏ lỡ chúng ta sẽ mất cơ hội lớn này để đuổi kịp các nền kinh tế phát triển trong tương lai”, bà Hoàng Hải Anh khẳng định.
Nêu ý kiến tại hội thảo, chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong cũng nhìn nhận, là thể chế bậc cao và nhạy cảm bậc nhất của kinh tế thị trường, thị trường chứng khoán như một bình pha lê quý, đang và sẽ tiếp tục cần được gia cố và bảo vệ tốt. Việc xử lý nghiêm các hành vi vi phạm để làm trong sạch thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng có nghĩa là tạo điều kiện thuận lợi để phát huy tiềm năng và phát triển thị trường lành mạnh, an toàn, tích cực. Hai yêu cầu này đều cấp thiết, song song với nhau.
“Yêu cầu “đánh chuột không được làm vỡ bình”, xử lý hành vi sai phạm mà không làm ngưng đọng hay đổ vỡ thị trường trái phiếu doanh nghiệp và thị trường bất động sản liên quan càng có ý nghĩa quan trọng hơn trong thời gian tới, khi mà tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực bất động sản đang bị siết chặt, còn thị trường bất động sản đứng trước nhiều cơ hội bùng nổ, đã, đang và sẽ tiếp tục góp phần lan tỏa tác động tích cực vào đà phục hồi, tăng sức bật phát triển kinh tế vĩ mô và vi mô, trước mắt và lâu dài trong bối cảnh bình thường mới - hậu Covid-19”, TS. Nguyễn Minh Phong phân tích.
PGS.TS. Ngô Trí Long cũng cho rằng, siết thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đối tượng bị ảnh hưởng nặng nề nhất là doanh nghiệp bất động sản, do nhiều doanh nghiệp chưa lên sàn, không thể huy động vốn trên sàn chứng khoán, trong khi tiếp cận tín dụng ngân hàng ngày càng khó khăn. Do đó, chỉ nên đưa ra các quy định để ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực trên thị trường trái phiếu, chứ không nên đưa ra các quy định siết quá chặt việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Ngược lại, vẫn cần khuyến khích các doanh nghiệp tốt tiếp tục phát hành trái phiếu doanh nghiệp và coi đây là kênh huy động vốn trung, dài hạn quan trọng, làm giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng.
“Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn kép về nguồn vốn, khi ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp đồng loạt siết chặt. Nếu chặn dòng vốn vào bất động sản một cách cực đoan và đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ phải ngừng hoạt động, doanh nghiệp không thể trả nợ vay, ngân hàng đối mặt với nợ xấu, hệ lụy với nền kinh tế rất lớn. Việc siết trái phiếu doanh nghiệp nên thực hiện có lộ trình, từ từ, từng bước một. Nếu phanh quá gấp thị trường trái phiếu, sẽ gây ra các cú sốc cho thị trường, không mang lại lợi ích cho nền kinh tế”, PGS.TS. Ngô Trí Long đặt vấn đề.
Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng nhìn nhận, ngành bất động sản là ngành chịu tác động nặng nề của dịch Covid- 19, do đó doanh nghiệp bất động sản cũng cần phải nhận được sự hỗ trợ về cơ chế, thuế, vốn để phục hồi sản xuất, kinh doanh. Việc siết chặt nguồn vốn (tín dụng, phát hành trái phiếu) nên xem xét một cách hợp lý, tránh gây sốc thị trường bất động sản, làm ảnh hưởng đến sự phát triển chung đến các thị trường khác trong bối cảnh Chính phủ có các giải pháp phục hồi phát triển kinh tế sau đại dịch Covid-19.
TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cũng chung quan điểm, cần phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, nhưng cần có lộ trình phù hợp, nắn dòng vốn chứ không thắt chặt dòng vốn, làm nghẽn thị trường.
“Tứ giác “bảo hiểm - ngân hàng - chứng khoán - bất động sản liên quan chặt chẽ với nhau. Ví dụ ngân hàng dành 20% vốn để cho vay bất động sản (cả cho vay nhà ở và kinh doanh nhà ở). Chứng khoán cũng liên quan mật thiết với bất động sản. Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đi đầu hoặc thứ hai trong khối phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán chiếm 17% tổng vốn hóa toàn thị trường. Bên cạnh đó, rất nhiều quỹ đầu tư tín thác bất động sản, chứng khoán phái sinh là những sản phẩm có liên quan giữa ngành bất động sản và chứng khoán. Thực tế đó đặt ra vấn đề, khi chúng ta đánh giá kiểm soát rủi ro, phải nhìn vào tứ giác liên thông này”, TS. Cấn Văn Lực khẳng định.
TS. Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam cũng nhìn nhận, cần tạo điều kiện, không nên bóp nghẹt thị trường. Nếu các gọng kìm cùng siết lại thì thị trường không thể phát triển được.
“Bài học về phòng chống Covid-19 còn đó, không thể vì 1 nhà F0 mà đóng cửa cả làng. Vậy cũng không nên đối xử với thị trường bất động sản như vậy. Bất cứ cản trở nào gây ra khủng hoảng với thị trường bất động sản cũng sẽ gây ảnh hưởng trực tiếp tới nền kinh tế, những ngành liên đới”, TS. Vũ Tiến Lộc cho hay.
Khơi thông dòng vốn, lành mạnh hóa thị trường, củng cố niềm tin của các nhà đầu tư
Trong giai đoạn 2014 - 2018 thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, nhưng 2 năm qua (2020 - 2021) do tác động của đại dịch Covid-19 thị trường bất động sản rơi vào tình trạng khó khăn, nhiều doanh nghiệp bất động sản kinh doanh không có hiệu quả, thiếu hụt vốn nghiêm trọng, tỷ lệ nợ gia tăng, khả năng thanh toán thấp. Từ đó, nhiều công trình, dự án không hoàn thành đúng tiến độ, tình trạng đầu tư dang dở, lãng phí. Do đó, theo các chuyên gia, việc tìm ra các giải pháp khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản trong tình hình mới để thúc đẩy sự phục hồi và phát triển bền vững là rất cần thiết.
PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đánh giá, nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng đang có nhiều thuận lợi và cơ hội để phát triển. Tuy nhiên, các hạn chế, thách thức cũng tiềm tàng. Chính vì thế, việc thu hút nguồn vốn để phát triển đi liền với việc hoàn thiện thể chế, tổ chức thực hiện và chế tài nghiêm minh. Cổ phiếu và trái phiếu cũng nằm chung trong bối cảnh và giải pháp đó. Khi vận dụng và thu hút thành công, thị trường bất động sản sẽ phát triển vững chắc lên cấp độ tài chính hóa và sẽ trưởng thành cùng với nền kinh tế.
Về vấn đề này, TS. Lê Xuân Sang cũng nhận định, phương châm cho phát triển các kênh đầu tư bất động sản là củng cố, lành mạnh hóa các kênh hiện hữu như tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản và thúc đẩy mạnh hơn, gắn liền với lành mạnh hóa và giảm rủi ro các kênh mới hình thành và còn yếu như đầu tư qua các quỹ REIT. Đối với các kênh như tín dụng và phát hành trái phiếu có thể siết chặt song không “dàn hàng ngang” mà tùy từng chủ thể phát hành cho vay, phân khúc thị trường để có sự điều tiết hữu hiệu.
Chuyên gia này cho rằng, các nhóm giải pháp cần có giải pháp ngắn hạn/trước mắt vừa có giải pháp trong trung và dài hạn. Theo đó, trước mắt, cần phân lập và làm rõ các tổ chức phát hành trái phiếu, ngân hàng cho vay bất động sản và dư nợ, tính chất các khoản vay ngân hàng, độ khả tín của tổ chức phát hành để tránh sự hoảng loạn mang tính hệ thống, nhất là khi thông tin chưa đủ minh bạch, cập nhật, với nhiều tin đồn "ác ý" và nhiều nhà đầu tư cá nhân có bản lĩnh đầu tư, kỹ năng đầu tư chứng khoán còn hạn chế.
Việc quan trọng không kém, có ý nghĩa dài hạn cho phát triển trái phiếu doanh nghiệp là có quyết tâm cao hơn trong xây dựng môi trường pháp lý cũng như thành lập các công ty đánh giá/xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp có tính độc lập nhiều hơn và hiệu quả hoạt động cao, qua đó, nâng cao tính hiệu quả, độ an toàn cho phát hành và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp.
“Cần tiếp tục nỗ lực thúc đẩy việc nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam (từ hạng "Cận biên" lên "Mới nổi") để thu hút vốn nước ngoài và nâng cao hiệu quả hoạt động thị trường cũng như hiệu quả quản trị thị trường, doanh nghiệp niêm yết. Sớm hoàn thiện khung pháp lý để bảo vệ tốt hơn quyền lợi các nhà đầu tư trái phiếu (kể cả về mức độ ưu tiên hoàn trả nợ trong trường hợp doanh nghiệp bị phá sản), TS. Lê Xuân Sang đề xuất.
Phân tích thêm, PGS.TS. Ngô Trí Long cho biết, lành mạnh hóa thị trường trái phiếu là việc cần làm, nhưng giải pháp phải xử lý khắc phục những điểm yếu của thị trường. Vậy làm thế nào để biến trái phiếu từ quả bom nổ chậm thành một vũ khí mạnh của doanh nghiệp? Theo chuyên gia này, mục tiêu duy nhất là hướng đến một thị trường trái phiếu doanh nghiệp trở thành trụ cột vững chắc và là kiềng 3 chân trong thị trường vốn Việt Nam.
“Để đảm bảo hoàn thành mục tiêu đề ra, thời gian tới theo chúng tôi Bộ Tài chính cần chủ động phối hợp với các bộ, ngành liên quan tập trung phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp an toàn, minh bạch, hiệu quả, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia thị trường. Cần phải tiếp tục: Hoàn thiện tổ chức thị trường; phát triển các sản phẩm trái phiếu doanh nghiệp; thúc đẩy dịch vụ xếp hạng tín nhiệm và các dịch vụ trên thị trường; phát triển cơ sở nhà đầu tư; tăng cường quản lý, giám sát thị trường và tiếp tục đẩy mạnh tuyên truyền. Để khơi thông, cải thiện áp lực vốn và hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19, ngoài những nỗ lực tự thân của mỗi doanh nghiệp, cũng rất cần sự hỗ trợ hợp lý từ phía Nhà nước tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận khoản vay tín dụng mới để thực hiện dự án”, PGS.TS. Ngô Trí Long đề xuất.
Dưới góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cũng đồng tình, để thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển lành mạnh, bền vững, cần thiết phải bổ sung khung pháp luật thật sự minh bạch, cụ thể, trước hết là pháp lý liên quan đến điều kiện phát hành trái phiếu và cam kết thực hiện thỏa thuận phát hành cùng với quy chế giám sát thực hiện.
“Khung pháp lý cho hoạt động phát hành trái phiếu của doanh nghiệp cần đề cao khâu tư vấn, đưa tư vấn thành một hoạt động chuyên nghiệp, được cấp phép. Đồng thời chú trọng hơn nữa lĩnh vực xếp hạng tín nhiệm theo hướng thành lập, cấp phép cho những tổ chức đánh giá, xếp hạng tín nhiệm bài bản, khách quan, minh bạch.
Sự vào cuộc mạnh mẽ của các cơ quan chức năng cùng sự ủng hộ, đồng hành của xã hội có thể xây dựng được thị trường vốn nói chung cũng như thị trường trái phiếu nói riêng góp phần vào sự phát triển kinh tế của đất nước”, luật sư Nguyễn Thanh Hà cho hay.
TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia phân tích thêm, trái phiếu chiếm tới một nửa số vốn trung dài hạn của quốc gia, là nguồn vốn rất quan trọng với bất động sản nói riêng và thị trường nói chung. Do đó, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, bằng mọi giá phải có giải pháp đẩy nhanh chất lượng xếp hạng tín nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản để tạo điều kiện phát triển thị trường trái phiếu lành mạnh.
“Quan trọng nhất là gói hỗ trợ niềm tin” và quản trị rủi ro
Dưới góc nhìn của Hiệp hội Kinh doanh Chứng khoán Việt Nam, bà Hoàng Hải Anh cho rằng, đối với mục tiêu trước mắt, ngay lập tức chúng ta cần phải có giải pháp để bảo vệ niềm tin của nhà đầu tư. Đây cần phải được đưa lên là giải pháp cấp bách hàng đầu song song với các giải pháp để điều chỉnh các quy định pháp luật.
Bên cạnh đó, theo chuyên gia này, cần đa dạng hóa các sản phẩm tài chính đặc thù cho thị trường bất động sản để nhà đầu tư có nhiều lựa chọn đặc biệt đối với những sản phẩm được tiêu chuẩn hóa trên thế giới và có sự quản lý sát sao của cơ quan quản lý Nhà nước nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư.
TS. Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam nhận định, định hướng chính sách khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản nên xuất phát từ tầm nhìn nền kinh tế quốc dân chứ không phải theo nghĩa hẹp, một ngành riêng lẻ.
“Chúng ta đang cố gắng đề ra nhiều giải pháp, nhưng quan trọng nhất phải là gói hỗ trợ niềm tin. Cần khơi thông dòng chảy có hiệu quả, an toàn, trong đó, vấn đề cần quan tâm hàng đầu là gia tăng chất lượng dòng vốn cho bất động sản. Thị trường cần phát triển bền vững, an toàn nhưng bối cảnh hiện nay, không có sự an toàn tuyệt đối mà phải theo phương thức quản trị rủi ro”, TS. Vũ Tiến Lộc nhấn mạnh.
Nói thêm về vấn đề này, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội khẳng định, các giải pháp đưa ra hiện nay không chỉ để khắc phục, sửa chữa những khiếm khuyết của thị trường. Đã đến lúc Việt Nam nên nhìn nhận, thị trường đã và đang phát triển tốt và phải làm cho nó tốt hơn.
TS. Phan Đức Hiếu cũng cho rằng, thị trường cần sự can thiệp và có rủi ro, nhưng nếu can thiệp vào người phát hành thì phải dựa trên nguyên tắc quản trị rủi ro, không dàn hàng ngang, cào bằng.
“Không thể kiềm chế được rủi ro mà cần hấp thụ rủi ro, tạo cơ chế để xử lý hậu quả của rủi ro. Doanh nghiệp cũng là nạn nhân cũng cần được bảo vệ. Phải có cơ chế để giảm thiểu các hậu quả, bảo vệ các doanh nghiệp và nhà đầu tư. Phải sửa Luật Phá sản phải kịp thời được sửa đổi để các doanh nghiệp có thể phá sản kịp thời”, ông Hiếu nói thêm.
Cần phát triển hài hòa thị trường vốn và thị trường tiền tệ
TS. Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng đưa ra quan điểm, cần phát triển thị trường tài chính theo hướng hài hoà giữa thị trường tiền tệ và thị trường vốn. Đẩy mạnh phát triển thị trường vốn tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản huy động nguồn vốn dài hạn, góp phần làm giảm lệ thuộc vào dòng vốn tín dụng ngân hàng.
Theo đó, nên phát triển các công cụ tài chính mới phát sinh trong thị trường cầm cố và tín dụng bất động sản như: Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố bằng bất động sản; phát hành trái phiếu công trình đối với các công trình có nhu cầu vay vốn; phát hành chứng chỉ bất động sản và phát hành chứng chỉ quỹ của các quỹ đầu tư ủy thác đầu tư bất động sản…
Ngoài ra, theo TS. Nguyễn Quốc Hùng, cần hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản theo hướng phân biệt rõ hơn bất động sản phục vụ nhu cầu thiết yếu và không thiết yếu để ưu tiên tập trung nguồn vốn phát triển, tránh phát triển quá nóng, gây bong bóng thị trường bất động sản. Hơn nữa, tình hình dịch bệnh Covid-19 trên thế giới và tại Việt Nam ảnh hưởng tới hầu hết các ngành kinh tế, doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, do đó, nên cân nhắc xem xét lùi lộ trình đối với tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn, tạo điều kiện cho tổ chức tín dụng hỗ trợ tốt hơn cho khách hàng vay vốn phục hồi sản xuất, kinh doanh sau dịch.
Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng, cần đẩy mạnh cho vay đối với các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, có khả năng tập trung nguồn lực để đầu tư có trọng tâm, trọng điểm, sớm có sản phẩm bất động sản đưa ra thị trường trong một thời gian phù hợp. Đặc biệt, cần quan tâm cung cấp vốn tín dụng cho các dự án đang trong quá trình thực thi và chuẩn bị đưa sản phẩm bất động sản cung cấp cho thị trường.
“Đây là điều cần thiết và quan trọng vì nếu nguồn cung hàng hóa bất động sản không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá bất động sản tăng lên và tạo ra rất nhiều hệ lụy”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh khẳng định.
Phát biểu kết luận hội thảo, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, các giải pháp cả trước mắt và lâu dài mà các chuyên gia đã cùng bàn luận trong hội thảo đều hướng đến tạo điều kiện cho các doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản phát triển, dựa trên đa dạng dòng vốn, tháo gỡ các vướng mắc để phát triển lâu dài.
Sau Hội thảo, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Ban tổ chức sẽ xây dựng văn bản kiến nghị về những vấn đề mà Hội thảo nêu ra để gửi tới các cơ quan quản lý Nhà nước liên quan nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và thị trường, đặc biệt là vấn đề trái phiếu doanh nghiệp./.
