‘Chủ đầu tư khu đô thị nên được trao quyền kinh doanh các công trình dịch vụ’

Diệu Phan phandieu.mtg@gmail.com

Thứ Sáu, 24/06/2022 - 06:14

Việc chủ đầu tư dự án khu đô thị, nhà ở có nhu cầu nhưng lại không được đầu tư xây dựng kinh doanh công trình trên đất dịch vụ của dự án là không hợp lý, không đảm bảo được quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp.

Có thể bạn quan tâm

Cách giải quyết tình trạng thiếu nhà ở xã hội tại Việt Nam nhìn từ kinh nghiệm quốc tế Phát triển nhà ở xã hội: Đừng viết tiếp câu chuyện “bình mới rượu cũ”! HoREA tiếp tục về góp ý Dự thảo Đề cương Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) HoREA “chỉ điểm“ giúp TP.HCM thu hàng chục ngàn tỷ từ các đại gia địa ốc HoREA cảnh báo rủi ro khi đặt cọc mua bán bất động sản

Thông tin này được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, tại văn bản số 43/2022/CV- HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng về việc góp ý dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng.

Trong văn bản này, HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 35 Nghị định 11/2013/NĐ-CP quy định cho phép chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở có nhu cầu được đầu tư kinh doanh các công trình trên đất dịch vụ của dự án như đất y tế, đất giáo dục, đất công viên giải trí, công viên chuyên đề.

Bất cập quy định kinh doanh các công trình trên đất dịch vụ

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, hiện nay, Điều 35 Nghị định 11/2013/NĐ-CP có bất cập là chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn (thường từ vài chục tỷ đồng đến hàng trăm tỷ đồng, thậm chí đến hàng ngàn tỷ đồng) để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng nhằm tạo lập quỹ đất dự án đầu tư khu đô thị, khu nhà ở.

Sau đó, chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước với giá trị rất lớn (thường bằng khoảng 70-80% chi phí giải phóng mặt bằng). Tiếp theo là chi phí đầu tư xây dựng san lấp mặt bằng, thi công các công trình kết cấu hạ tầng của dự án (như đường giao thông, hệ thống thoát nước và xử lý nước thải, hệ thống cấp nước sạch, cấp điện, chiếu sáng công cộng, thông tin liên lạc, internet, công viên cây xanh, kết nối hạ tầng đất y tế, giáo dục, vui chơi giải trí); chi phí vốn; chi phí quản lý...

Tuy nhiên, chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở có nhu cầu lại không được đầu tư xây dựng kinh doanh các công trình trên đất dịch vụ của dự án như đất y tế, đất giáo dục, đất công viên giải trí, công viên chuyên đề. Chủ tịch HoREA cho rằng việc này là không hợp lý, không đảm bảo được quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp.

“Trong mấy chục năm trước đây, khi thị trường bất động sản còn sơ khai thì các chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở đều mong muốn bàn giao cho địa phương quản lý vận hành các công trình hạ tầng kỹ thuật và cả các công trình hạ tầng xã hội của dự án như đất y tế, đất giáo dục, đất công viên cây xanh vui chơi giải trí để rảnh nợ vì khó quản lý vận hành và khó kinh doanh.

Nhưng khoảng hơn 10 năm gần đây thì các chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở lại có nhu cầu đầu tư kinh doanh đất y tế, đất giáo dục, đất công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề trong phạm vi dự án. Đây là nhu cầu hợp pháp, chính đáng vừa phù hợp với chủ trương xã hội hoá đầu tư các công trình dịch vụ và tiện ích đô thị phục vụ lợi ích công cộng, mà Nhà nước không phải bỏ ngân sách để đầu tư.

Điều này vừa đảm bảo có các dịch vụ, tiện ích đô thị phục vụ cư dân trong dự án, cho cả khu vực lân cận và khách vãng lai theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt. Nếu bàn giao các khu đất này cho địa phương thì không biết đến bao giờ mới bố trí được vốn ngân sách nhà nước để đầu tư các công trình phúc lợi công cộng này, tăng nguồn thu ngân sách nhà nước. Hơn nữa, xét về nguồn gốc tạo lập quỹ đất và kết cấu hạ tầng xã hội này là do công sức đầu tư xây dựng của chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở”, ông Châu cho biết.

Quy định chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở có nhu cầu lại không được đầu tư xây dựng kinh doanh các công trình trên đất dịch vụ của dự án như đất y tế, đất giáo dục, đất công viên giải trí, công viên chuyên đề đã gây ra khó khăn và thiệt hại rất lớn cho nhiều chủ đầu tư

Nên trao quyền cho doanh nghiệp

Đại diện một doanh nghiệp tại TP.HCM cũng cho biết, quy định chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở có nhu cầu lại không được đầu tư xây dựng kinh doanh các công trình trên đất dịch vụ của dự án như đất y tế, đất giáo dục, đất công viên giải trí, công viên chuyên đề đã gây ra khó khăn và thiệt hại rất lớn cho nhiều chủ đầu tư.

Theo ghi nhận của Reatimes, nhiều công trình công cộng, dịch vụ trong khu đô thị dù đã được thành phố phê duyệt quy hoạch đầy đủ, song đến khi triển khai thì thủ tục bị hướng dẫn vòng vòng không hồi kết kéo dài. Trong khi khổ nỗi đây là đất do chủ đầu tư bồi hoàn từng mét vuông được dùng vào mục đích quy hoạch công trình công cộng phục vụ cộng đồng, không phải đất công.

Trước thực tế trên, đại diện HoREA cho rằng, Điều 35 Nghị định 11/2013/NĐ-CP cần được bổ sung khoản 4 (mới) quy định tương tự nội dung khoản 3 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP. Việc này nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật và tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở có nhu cầu thì được đầu tư xây dựng kinh doanh các công trình trên đất y tế, đất giáo dục, đất công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề trong phạm vi dự án.

“4. Trường hợp nhà đầu tư, chủ đầu tư có nhu cầu đầu tư kinh doanh các công trình hạ tầng xã hội trên đất dịch vụ của dự án (như đất y tế, đất giáo dục, đất công viên giải trí, công viên chuyên đề ...) thì nhà đầu tư, chủ đầu tư đề xuất phần hạ tầng đô thị mà nhà đầu tư giữ lại để đầu tư kinh doanh, phần hạ tầng đô thị mà nhà đầu tư có trách nhiệm bàn giao hoặc đề xuất bàn giao cho địa phương đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị.

Đối với dự án khu đô thị trường hợp pháp luật về xây dựng quy định lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, nhà đầu tư hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền được nộp hoặc sử dụng báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thay cho đề xuất dự án đầu tư, trong đó đề xuất sơ bộ phần hạ tầng đô thị mà nhà đầu tư giữ lại đê đầu tư kinh doanh, phần hạ tầng đô thị mà nhà đầu tư có trách nhiệm bàn giao hoặc đề xuất bàn giao cho địa phương”, HoREA kiến nghị.

Điểm e khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 về nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư, quy định: “e) Đánh giá (...) sơ bộ phương án đầu tư xây dựng, quản lý hạ tầng đô thị trong và ngoài phạm vi dự án đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị”.

Điểm a khoản 3 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP về thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư, quy định: “3. Đối với dự án đầu tư xây dựng, đề xuất dự án đầu tư gồm: a) Nội dung (...) sơ bộ phương án đầu tư xây dựng, quản lý hạ tầng đô thị trong và ngoài phạm vi dự án, trong đó đề xuất sơ bộ phần hạ tầng đô thị mà nhà đầu tư giữ lại để đầu tư kinh doanh, phần hạ tầng đô thị mà nhà đầu tư có trách nhiệm bàn giao hoặc đề xuất bàn giao cho địa phương đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị.

Đối với dự án khu đô thị trường hợp pháp luật về xây dựng quy định lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, nhà đầu tư hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền được nộp hoặc sử dụng báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thay cho đề xuất dự án đầu tư, trong đó đề xuất sơ bộ phần hạ tầng đô thị mà nhà đầu tư giữ lại để đầu tư kinh doanh, phần hạ tầng đô thị mà nhà đầu tư có trách nhiệm bàn giao hoặc đề xuất bàn giao cho địa phương”.