Lời toà soạn: Nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp đang ngày càng bức thiết nhưng câu chuyện phát triển NƠXH nhiều năm qua vẫn chỉ là một bức tranh với những nét vẽ rời rạc, đang bị “mắc cạn” trong vòng luẩn quẩn. Theo báo cáo tổng hợp của Bộ Xây dựng, cả nước đã hoàn thành khoảng 250 dự án NƠXH khu vực đô thị và nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng hơn 100.000 căn, với tổng diện tích hơn 5,2 triệu mét vuông. Tuy nhiên, con số này mới chỉ đạt khoảng 41,7% so với mục tiêu đề ra theo Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 (12,5 triệu mét vuông nhà ở). Việc vỡ kế hoạch phát triển NƠXH đã khiến nguồn cung trên thị trường bị thiếu trầm trọng so với nhu cầu, bình quân giá nhà tăng nhanh khiến người thu nhập thấp càng khó hiện thực hóa giấc mơ an cư.
Vì vậy, khi hàng loạt doanh nghiệp bất động sản hồ hởi tham gia phát triển NƠXH từ đầu năm 2022 đến nay như Vinhomes, Tập đoàn Hòa Bình, Becamex IDC, Tổng công ty Viglacera, Tập đoàn APEC, Tập đoàn Nam Long, Địa Ốc Sài Gòn, Hoàng Phúc, TTC Land… đã và đang tạo ra nhiều tín hiệu tích cực cho thị trường. Tuy nhiên, do thực trạng phát triển NƠXH nhiều năm nay vẫn luôn tồn tại những bất cập từ cung cầu, giá bán, đến cơ chế chính sách nên nhiều người đang đặt ra nghi vấn: Liệu nguồn cung mới trong thời gian tới có lặp lại “vết xe đổ” của những dự án trước đây, có thực sự đạt được hiệu quả và tiếp cận đúng đối tượng có nhu cầu?
Trên tinh thần đồng hành cùng các doanh nghiệp phát triển tốt phân khúc NƠXH, đảm bảo chất lượng song giá bán vẫn hợp lý và đến đúng tay người có nhu cầu, giải quyết triệt để các vướng mắc về cơ chế chính sách, Reatimes khởi đăng tuyến bài: “Cuộc trở lại phân khúc NƠXH của các doanh nghiệp bất động sản”.
Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đặt mục tiêu cụ thể đến năm 2025, diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn quốc phấn đấu đạt khoảng 27m2 sàn/người, trong đó diện tích nhà ở bình quân đầu người tại khu vực đô thị đạt 28m2 sàn/người và tại khu vực nông thôn đạt 26m2 sàn/người.
Chiến lược cũng xác định đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu của các đối tượng khó khăn về nhà ở như người thu nhập thấp đô thị, công nhân khu công nghiệp, cán bộ, công chức, viên chức, chiến sĩ lực lượng vũ trang nhân dân thông qua điều chỉnh, bổ sung chính sách nhằm tăng nguồn cung, kết hợp hỗ trợ khả năng thanh toán...
Dự báo giai đoạn 2021 - 2025 nhu cầu về nhà ở xã hội khoảng 294.600 căn. Trong số đó, nhà ở cho người thu nhập thấp khu vực đô thị khoảng 131.100 căn, tổng mức đầu tư khoảng 138.000 tỷ đồng; nhà ở cho công nhân khu công nghiệp là 163.500 căn, tổng mức đầu tư khoảng 82.000 tỷ đồng.
Trước những mục tiêu đặt ra cùng nhu cầu lớn về nhà ở cho đại bộ phận người dân, nhiều doanh nghiệp coi việc phát triển nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền, trong đó có nhà ở xã hội là trách nhiệm cộng đồng và dồn tâm huyết để tập trung nguồn lực, đầu tư và phát triển trong giai đoạn tới.
Tuy nhiên, vướng mắc lớn nhất mà đa số các doanh nghiệp đang gặp phải là các thủ tục liên quan đến cấp chủ trương đầu tư và phân phối dự án sau khi hoàn thành. Bên cạnh đó là sự bất hợp lý về quỹ đất phát triển và nguồn vốn thực hiện. Theo đó, doanh nghiệp muốn làm được nhà giá rẻ thì phải cân đối được lợi nhuận và thu xếp nguồn vốn để triển khai. Nhưng việc bắt buộc tất cả các chủ đầu tư phải dành quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để làm nhà ở xã hội đã gây khó cho doanh nghiệp.
Mặt khác, cũng chính vì những thủ tục rắc rối trong quá trình phân phối các căn hộ nên tại nhiều dự án, doanh nghiệp trầy trật mãi vẫn không bán được, trong khi, nhiều dự án lại bán sai đối tượng.
Bất cập quỹ đất 20% đang chờ được gỡ bỏ
Theo các chuyên gia, một trong những bất cập lớn nhất cản trở nguồn cung cũng như các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội là quy định trích lập 20% quỹ đất dự án nhà ở thương mại từ 2 - 5ha để xây nhà ở xã hội tại Nghị định 49 (quỹ đất 20%).
Luật sư Nguyễn Văn Hậu (Đoàn Luật sư TP.HCM) nhận định: “Việc bắt các doanh nghiệp làm dự án thương mại từ 2ha - 5ha phải trích lập quỹ đất 20% là chưa hợp lý, dù mục đích nhằm gia tăng quỹ đất, gia tăng nguồn cung cho nhà ở xã hội là rất tốt. Bởi, các dự án tại đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, không thể quy hoạch giống Bình Dương, Bình Phước. Cơ sở hạ tầng, nhu cầu nhà ở, nhu cầu sống của người dân, mọi thứ đều khác nhau”.
Chưa kể, theo luật sư Hậu, một số dự án phát triển nhà ở chỉ được quy hoạch xây dựng nhà ở thấp tầng nên việc sử dụng nhà vườn, nhà biệt thự làm nhà ở xã hội là không phù hợp. Tại một số dự án có lợi thế về vị trí, tính thương mại cao, giá lại thấp hơn nhà thương mại cùng khu vực sẽ dẫn đến khó khăn trong việc quản lý đối tượng được hỗ trợ nhà ở xã hội.
Ngoài ra, mức phí dịch vụ tại các chung cư thương mại trung - cao cấp thường cao hơn mức có thể chi trả của người nghèo. Do đó, nếu không thay đổi về thu nhập, người dân sẽ chọn cách cố gắng ở căn hộ hết 5 năm để đủ điều kiện bán lại và tìm căn nhà phù hợp hơn.
Chính vì tính bất khả thi và thiếu thực tế của quy định này nên trong thời gian qua, không có nhiều doanh nghiệp thực hiện được việc xây nhà ở xã hội trên quỹ đất 20%. Bản chất các doanh nghiệp có thể xây dựng những khu nhà ở xã hội tốt, đồng bộ hạ tầng, nhưng phải có cơ chế phù hợp để họ thực sự muốn làm. Còn nếu đã không muốn song vẫn bị bắt ép thì khó mang lại hiệu quả, ngược lại câu chuyện phát triển nhà ở xã hội sẽ trở nên rối rắm hơn.
“Chính sách nhà ở xã hội rất nhân văn, doanh nghiệp cũng cần thực hiện trách nhiệm xã hội của mình nhưng nếu ép buộc họ làm theo mệnh lệnh hành chính thì sẽ mất đi ý nghĩa. Đặc biệt là với những doanh nghiệp tài chính khó khăn, cần kinh doanh để quay vòng vốn, thì việc họ phải đầu tư nhà ở xã hội để bán với giá thấp trong khi chi phí giá đất, giá vật liệu đang tăng là một thách thức không hề nhỏ”, luật sư Nguyễn Văn Hậu khẳng định.
Việc dành 20% quỹ đất để xây nhà ở xã hội đối với các doanh nghiệp vốn đã khó khăn song có hàng loạt dự án nhà ở xã hội xây lên lại bỏ hoang, không bán được hoặc không ai đến ở. Có những dự án bán được thì bán sai đối tượng, không đến đúng tay người thu nhập thấp. Đây là những hiện tượng đã và đang diễn ra rất phổ biến, đặc biệt là ở những dự án có vị trí đẹp. Vì vậy, việc có quản chặt được vấn đề này khi để các dự án nhà ở xã hội trong dự án khu đô thị lớn, nhà ở cao cấp cũng là vấn đề cần giải quyết.
“Hãy quy hoạch lại, hãy ngồi lại và bàn với doanh nghiệp, hỏi và lắng nghe ý kiến của các doanh nghiệp để chọn ra phương án phù hợp thay vì bắt ép họ phải làm thế này hay thế kia vì trách nhiệm với cộng đồng. Tại TP.HCM, có rất nhiều doanh nghiêp rất tâm huyết muốn làm nhà ở xã hội như một phân khúc riêng sau khi đã làm các dự án nhà ở thuộc phân khúc trung - cao cấp. Có cơ chế tốt, họ sẵn sàng làm.
Làm sao để giá nhà rẻ đi, nguồn cung nhà tăng lên nhưng chất lượng vẫn tốt, đó mới là điều chính sách cần quan tâm để tìm ra giải pháp phù hợp. Nếu cứ quy định cứng nhắc, doanh nghiệp có muốn trả nợ cho thành phố phần 20% quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, thực hiện trách nhiệm xã hội của mình, họ cũng không biết "trả" thế nào vì rất vướng mắc”, luật sư Nguyễn Văn Hậu nhấn mạnh thêm.
Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhìn nhận, khi nói đến nhà ở xã hội, đa phần người ta sẽ nghĩ đến nhà ở chất lượng thấp, hạ tầng xã hội ở mức tối thiểu vì giá rẻ. Nên việc đặt nhà ở xã hội ngay bên cạnh nhà ở thương mại, đặc biệt là nhà ở trung - cao cấp, chắc chắn sẽ có sự chênh lệch về nhu cầu sử dụng hạ tầng xã hội và các tiện ích.
“Đó là lý do khiến các doanh nghiệp khó thực hiện theo đúng quy định, bằng cách này hay cách khác chỉ muốn lảng tránh đi việc trích 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội. Và nếu thực hiện đúng, xây dựng được một khu nhà ở xã hội trong khu đô thị thì cũng chỉ tạo điều kiện cho việc trục lợi chính sách, nhà ở xã hội không đến đúng tay người thu nhập thấp, rồi cũng thành nhà ở thương mại”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh phân tích.
Dưới góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty CP Đại Phúc Land cũng bày tỏ quan điểm, ngay từ đầu nếu quy định quỹ đất 20% này khả thi thì qua hơn 5 năm thực hiện, thị trường đã có một quỹ nhà ở xã hội rất lớn. Nhưng đến nay, nguồn cung cho nhà ở xã hội vẫn rất nhỏ giọt và rất hiếm dự án nhà ở xã hội được xây dựng trên quỹ đất 20%. Ở những dự án đã triển khai theo quy định thì cũng không phát huy được hiệu quả, dẫn đến lãng phí nguồn lực đầu tư.
“Mặt khác, các chủ đầu tư cũng rất e ngại câu chuyện, bên đây là sản phẩm thương mại trung - cao cấp, bên kia là khu nhà ở xã hội, vô hình trung sẽ làm giảm giá trị sản phẩm nếu chủ đầu tư chọn làm dự án cao cấp và cũng gây khó trong câu chuyện quy hoạch, quản lý. Bởi khi quy hoạch một khu đô thị, quan trọng nhất là tính đồng bộ về mặt môi trường sống, có đồng bộ thì mới tạo ra giá trị thật sự. Khi hai khu có chênh lệch mức sống nhưng chung một hạ tầng xã hội thì rất bất cập, khó triển khai đồng bộ. Còn ở dự án thương mại bình dân với mức giá từ 20 - 25 triệu đồng/m2 thì hoàn toàn có thể cho nhà ở xã hội “sống chung” để người dân có thể hưởng chung tiện ích hạ tầng, việc quản lý cũng dễ dàng hơn. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở 20 - 25 triệu đồng/m2 tại các thành phố lớn gần như bị triệt tiêu nhiều năm gần đây”, bà Nguyễn Thanh Hương cho biết.
Là doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở xã hội, ông Vương Quốc Toàn - Chủ tịch Công ty Cổ phần Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng cũng nhìn nhận, vấn đề nhà ở xã hội đang là điểm nóng. Lực lượng sử dụng nhà ở này là những người có thu nhập thấp, lên đến hàng triệu người trong khi nguồn cung trên thị trường đang rất thiếu. Bởi vậy, Thủ tướng Chính phủ và Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng đã thường xuyên động viên, huy động các doanh nghiệp làm nhà ở xã hội.
Nhưng muốn làm được điều này, ông Toàn cho rằng, nên bỏ quy định doanh nghiệp phải trích 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để xây nhà ở xã hội. Vì rất vướng nên thời gian qua, các doanh nghiệp làm dự án nhà ở thương mại hầu như đều không thực hiện được quy định. Thực chất chỉ có 2% các dự án triển khai. Còn lại, các doanh nghiệp chọn cách nộp tiền. Số tiền này đưa về ngân sách lại phục vụ việc khác chứ không dùng để xây nhà ở xã hội.
“Tôi cho rằng, chúng ta nên quy hoạch riêng từng khu nhà ở xã hội chứ không cần phân biệt nhà ở công chức, công nhân, người nghèo… Đối với nhà ở xã hội, nếu chúng ta tập trung vào một đối tượng, quy hoạch một chỗ thì sẽ bán hết ngay, nhưng cứ tách lẻ thì sẽ không bán được”, ông Vương Quốc Toàn cho hay.
Có thể thấy, với hàng loạt những bất cập nói trên về quỹ đất 20% sẽ khiến việc triển khai và phát triển các dự án nhà ở xã hội là không khả thi và không đạt hiệu quả bền vững.
Bản chất quỹ đất 20% mà các doanh nghiệp đang phải dành để phát triển nhà ở xã hội sẽ là kênh tạo vốn hiệu quả cho các chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội quy mô lớn hơn ở vị trí khác mà doanh nghiệp đang có sẵn. Đặc biệt là với các doanh nghiệp đang làm dự án nhà ở trung - cao cấp tại vị trí “đất vàng”, lợi nhuận từ việc bán nhà ở thương mại trên quỹ đất 20% sẽ tạo ra nguồn lực để doanh nghiệp có thể phát triển nhà ở xã hội khi thực hiện quy đổi, đồng thời tăng nguồn thu cho ngân sách.
Vì vậy, giải quyết được vướng mắc này sẽ khơi thông được rất nhiều vấn đề trong câu chuyện phát triển nhà ở xã hội vốn đang rơi vào vòng luẩn quẩn trong thời gian qua. Mặt khác, điều này cũng góp phần giảm thiểu tình trạng trục lợi chính sách khi phân phối các sản phẩm nhà ở xã hội.
Dù nguồn cung cải thiện, nỗi lo “khó tiếp cận” vẫn còn
Vướng mắc trong câu chuyện phát triển nhà ở xã hội không chỉ nằm ở vấn đề nguồn cung, mà tại nhiều dự án, tình trạng trục lợi chính sách đang diễn ra phổ biến khiến người thu nhập thấp và các đối tượng chính sách không thể tiếp cận được quỹ nhà ở xã hội đang hiện hữu. Và thực tế là nhà ở xã hội lại về tay người giàu với mục đích đầu cơ, tích trữ, bán ăn chênh. Còn công nhân, lao động thu nhập thấp, những người có nhu cầu thực lại đang chật vật tìm nhà.
Đơn cử như trường hợp của anh B.V.Ngọc (32 tuổi, Hà Nội), là người từ Nghệ An lên Thủ đô lập nghiệp, quyết tâm bám trụ thành phố, việc khiến anh Ngọc luôn trăn trở là có được một ngôi nhà để “an cư”.
Tuy nhiên, đến nay đã hơn 5 năm từ ngày lên Hà Nội, anh Ngọc vẫn đang ở trong một căn phòng trọ chật hẹp. Phải tích góp đủ bề và vay mượn nhiều nơi, anh Ngọc mới dám dự định mua một căn nhà ở xã hội. Song, sau nhiều lần "canh" các dự án nhà ở xã hội mở bán để đăng ký, anh Ngọc vẫn chưa tìm được căn hộ nào. Không phải vì không phù hợp hay không có tiền mà vì không có suất để mua.
“Mặc dù đủ điều kiện mua, nhưng sau nhiều lần đăng ký tôi vẫn không thể giành được một suất nhà ở xã hội. Thậm chí, tôi đã nhờ người quen giới thiệu, chấp nhận mua lại với mức chênh 80 triệu/căn nhưng vẫn không có cơ hội”, anh Ngọc chia sẻ.
Câu chuyện của anh Ngọc chỉ là một trong rất nhiều những trường hợp có mong muốn mua nhà ở xã hội và đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng vẫn không thể “với tới”. Trong khi đó, những người không thuộc diện được mua lại dễ dàng sở hữu như những căn hộ thương mại.
Lý giải nguyên nhân, bà Nguyễn Thanh Hương cho biết, việc lựa chọn đối tượng, tiếp nhận hồ sơ để tìm người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội hiện nay đang tồn tại bất cập. Câu chuyện trục lợi chính sách xuất phát từ chính sự khan hiếm nguồn cung nhà ở trên thị trường. Trong bối cảnh quỹ đất phát triển nhà ở ngày càng hạn hẹp, đa số các căn hộ chung cư thương mại đều có giá từ 3 tỷ đồng trở lên thì những căn hộ có giá trị dưới 1,5 tỷ đồng như tại các dự án nhà ở xã hội là rất hấp dẫn. Điều này cùng với việc lỏng lẻo trong công tác quản lý, xét duyệt hồ sơ đã dẫn đến những tiêu cực trong việc phân phối nhà ở xã hội, đặc biệt là ở những vị trí được coi như “đất vàng”.
“Chính sách nhà ở xã hội rất nhân văn, nhưng khi thực hiện lại không đến được đúng đối tượng nên mục tiêu làm nhà ở cho người thu nhập thấp dường như thất bại. Lợi ích lại rơi vào cá nhân trục lợi chính sách”, bà Hương nói.
Mặt khác, theo quy định, người được mua nhà ở xã hội phải thỏa mãn hai điều kiện. Điều kiện cần là phải thuộc 10 đối tượng như người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan; cán bộ, công chức, viên chức…
Điều kiện đủ là chưa sở hữu nhà ở, đất ở tại địa phương, không đóng thuế thu nhập cá nhân thường xuyên; nếu đã có gia đình thì cả vợ và chồng đều phải không đóng thuế thu nhập cá nhân thường xuyên; người mua phải có sổ hộ khẩu hoặc KT3 hoặc có xác nhận tạm trú trên 1 năm tại địa phương. Trường hợp không có sổ hộ khẩu, người mua phải có thêm hợp đồng lao động trên 1 năm, và xác nhận đang tham gia bảo hiểm xã hội tại địa phương trên 1 năm.
Dù đã có những quy định chặt chẽ liên quan đến trình tự thủ tục mua bán nhà ở xã hội nhưng nghịch lý người có nhu cầu khó tiếp cận, trong khi tình trạng đầu cơ “ôm hàng” để bán ăn chênh vẫn diễn ra bình thường. Và một thị trường thứ cấp mua bán nhà ở xã hội đang tồn tại công khai trên các trang mạng, đẩy các khoản tiền chênh lệch lên cao.
“Thủ tục để mua nhà ở xã hội hiện tại chặt chẽ nhưng thực chất lại quá lòng vòng, mất nhiều thời gian. Nhất là việc xác nhận các điều kiện và hoàn thiện thủ tục, hồ sơ. Thứ hai là việc bốc thăm cũng rất bất cập, vì tỷ lệ bốc được căn phù hợp với nhu cầu của mình là rất thấp nên thường phải chấp nhận mua qua các sàn giao dịch bất động sản với giá chênh cả trăm triệu đồng để đảm bảo được chọn căn, chọn tầng, chọn hướng và biết chính xác căn hộ mình được mua”, một người dân đang tìm mua nhà ở xã hội chia sẻ.
Người lao động thu nhập thấp đang rất mong chờ được "an cư" (Ảnh minh họa)
Theo các chuyên gia, khi xây dựng nhà ở xã hội, cần phải có cơ chế tạo điều kiện để công nhân lao động tiếp cận được với chủ đầu tư, không phải qua môi giới. Bởi, khi thông qua môi giới thì sẽ phát sinh thêm nhiều khoản tiền khiến công nhân lao động phải bỏ thêm chi phí. Hơn nữa, khi không được tiếp cận trực tiếp chủ đầu tư thì người lao động rất khó tiếp cận được vốn vay với lãi suất ưu đãi.
Chiến lược phát triển nhà ở trong đó có nhà ở xã hội có thể thực hiện được trong giai đoạn tới hay không phụ thuộc rất lớn vào việc tháo gỡ các vướng mắc hiện có, làm sao để có thể vừa gia tăng nguồn cung và chất lượng nhà ở, vừa tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Tất cả hướng đến mục tiêu nhân văn là mọi người dân đều có nhà, đảm bảo an sinh xã hội.
Đã đến lúc việc phát triển nhà ở xã hội cần được đặt lên bàn cân để ưu tiên phát triển và có những giải pháp từ quy hoạch, bố trí quỹ đất đến những mô hình phát triển phù hợp. Và không chỉ các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM mà những địa phương đang có tốc độ đô thị hóa gia tăng cũng cần được cấp quyền chủ động trong việc triển khai các chiến lược phát triển nhà ở, trong đó có các dự án nhà ở xã hội dựa trên khảo sát về nhu cầu của người dân sở tại./.
Reatimes sẽ tiếp tục thông tin!
