Chủ tịch Cen Land hiến kế phương án tháo gỡ nghịch lý thị trường bất động sản: ‘Nhà là để ở, không phải để đầu cơ’

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một nghịch lý khi giá nhà liên tục leo thang, vượt xa thu nhập trung bình của người dân, trong khi hàng trăm nghìn căn hộ bị bỏ trống. Trong bối cảnh người dân chật vật tìm chốn an cư, còn doanh nghiệp đối mặt với chi phí đất, vốn và pháp lý đè nặng, câu hỏi "Vì sao giá nhà cao và cao mãi?" mà Thủ tướng Chính phủ đặt ra phản ánh đúng nỗi lo của cả xã hội.

Tại tọa đàm "Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới" do Tạp chí TheLEADER tổ chức, ông Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch HĐQT Cen Land đã nêu ra hàng loạt phân tích mang tầm vĩ mô và những gợi mở giải pháp sâu sắc để tháo gỡ nghịch lý này.

Theo ông Vũ, bất cập lớn nhất của thị trường hiện nay không chỉ nằm ở giá nhà cao, mà ở sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung - cầu và cách vận hành chưa thực sự vì người ở. "Hàng triệu người sống trong nhà tạm, hàng nghìn người phải rời phố về quê, trong khi hàng ngàn căn nhà bị bỏ trống. Điều này rất bất hợp lý!" ông nói. Từ góc nhìn vĩ mô, ông cho rằng Việt Nam đang ở ngưỡng cửa đặc biệt thuận lợi với dân số vàng, vị trí địa chiến lược, nguồn lao động trẻ, chi phí nhân công cạnh tranh. Thế nhưng lợi thế này có thể nhanh chóng mất đi nếu không chuyển hướng chính sách phát triển theo hướng thực chất và bền vững.

Để đạt được tăng trưởng hai con số và phát triển thị trường nhà ở hài hòa, ông Vũ nhấn mạnh cần thay đổi ba nhóm chính sách lớn, đó là tài chính - hạ tầng - pháp lý.

Trước hết, về tài chính, Nhà nước cần tiên phong trong việc giảm thuế sử dụng đất, đặc biệt tại các khu đô thị mới và vùng xa trung tâm, coi đây là nguồn thu dài hạn thay vì ngắn hạn. Nếu tiếp tục thu quá cao trong ngắn hạn, giá thành sản phẩm sẽ bị đẩy lên, khiến người mua ở thực không thể tiếp cận. Cùng với đó, chính sách phải hỗ trợ người mua thật và hạn chế đầu cơ, bằng cách đánh thuế cao vào tài sản để trống hoặc mua đi bán lại trong ngắn hạn. Ông đề xuất thiết lập cơ chế tương tự các nước phát triển, chỉ khi dự án bán được 50-70% sản phẩm mới được phép khởi công, và tiền cọc của khách hàng phải gửi tại ngân hàng trung gian, đảm bảo quyền lợi người mua, tránh tình trạng "mua nhà trên giấy, giao nhà bằng niềm tin" như hiện nay.

Về hạ tầng, giải pháp căn cơ là phát triển đồng bộ hệ thống giao thông và các đô thị TOD (đô thị định hướng giao thông công cộng). Đường sắt cao tốc, khi hình thành 16 ga trên cả nước, sẽ tạo 16 trung tâm đô thị mới, phân bổ lại dân cư, giảm áp lực lên Hà Nội và TP. HCM. Tuy nhiên, ông Vũ cảnh báo, cần tránh "đi trước quy hoạch", như trường hợp Trung Quốc đã xây hàng loạt "thành phố ma" khi hạ tầng chưa hoàn thiện. Quy hoạch phải đi cùng đầu tư thực chất, có kết nối giao thông, dịch vụ và công việc thì đô thị mới thực sự sống được.

Về pháp lý và quản trị, ông nhấn mạnh tinh thần "nhà là để ở, không phải để đầu cơ". Cơ quan quản lý cần đưa ra quy định rõ: nếu dự án không đưa được dân về sinh sống, không đáp ứng mục tiêu an cư, thì không được phép mở bán hoặc xây dựng thêm. Với người mua, nếu để nhà trống trong thời gian dài - thể hiện qua chỉ số điện, nước không phát sinh – phải chịu thuế phạt, bởi "mỗi ngôi nhà bỏ hoang là một sự lãng phí xã hội".

Một trong những giải pháp đáng chú ý mà ông Vũ đưa ra là mô hình chia nhỏ shophouse, vốn đang tồn kho trên khắp Việt Nam thành các căn hộ nhỏ đủ tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy, cấp sổ riêng cho nhiều hộ cùng sở hữu. "Nếu mỗi căn shophouse có thể được chia cho 7-8 hộ, hàng vạn người sẽ có cơ hội mua nhà, thay vì để hàng trăm dãy nhà trống phế hoang", ông nói. Mô hình này vừa giảm lãng phí, vừa kích cầu ở thực, đồng thời phù hợp xu hướng thương mại điện tử khi nhu cầu mặt bằng kinh doanh truyền thống giảm mạnh.

Cuối cùng, để thị trường nhà ở "vừa túi tiền" trở thành hiện thực, theo ông Vũ, Việt Nam cần định hình lại triết lý phát triển: phát triển vì người ở, chứ không phải vì người mua. Mục tiêu không chỉ là tạo nguồn cung, mà là tạo môi trường sống, việc làm, hạ tầng và dịch vụ để người dân thực sự chọn ở. Khi đó, việc hỗ trợ nhà ở cho người trẻ, ưu tiên doanh nghiệp có chiến lược dài hạn, giảm chi phí đất, kéo dài thời hạn vay vốn và thu hút dòng vốn giá rẻ, đặc biệt từ các quỹ đầu tư nước ngoài sẽ là chìa khóa giúp thị trường đi vào quỹ đạo bền vững.

"Việt Nam đang có cơ hội vàng cả về dân số, vị trí và sức sáng tạo của con người. Nhưng để không lặp lại bài học 'thành phố ma' của Trung Quốc, chúng ta cần hành động thực chất hơn. Nhà nước phải dẫn dắt, doanh nghiệp phải chuyển từ 'buôn đất' sang 'phát triển đô thị', và người dân phải được trao cơ hội sở hữu nhà ở đúng nghĩa", Chủ tịch Cen Land cho hay.

Bài toán "giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền" vì thế không chỉ là vấn đề của riêng ngành bất động sản, mà là chiến lược kinh tế - xã hội dài hạn của Việt Nam. Bởi chỉ khi người dân được an cư, nền kinh tế mới có thể thực sự phát triển ổn định và bền vững.