Thích
Thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà phục hồi mạnh mẽ nhưng cũng bộc lộ nhiều nghịch lý lớn: nguồn cung tăng nhưng mất cân đối, giá nhà leo thang vượt xa thu nhập trung bình của người dân, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền vốn là nhu cầu thực của phần lớn dân cư lại ngày càng khan hiếm.
Tại tọa đàm "Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và thu hút dân cư về khu đô thị mới" do Tạp chí The LEADER tổ chức ngày 17/10, các chuyên gia, nhà quản lý và doanh nghiệp đã có nhìn nhận sâu hơn về vấn đề này.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường trong 9 tháng đầu năm 2025 ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Cả nước có hơn 100.000 sản phẩm bất động sản được tung ra, tăng 22% so với cả năm 2024. Riêng quý III, gần 40.000 sản phẩm mới được ra mắt, tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP. HCM. Tỷ lệ hấp thụ đạt 70%, tương ứng khoảng 60.000 giao dịch, gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái. Dù giá bán không ngừng tăng, nhiều dự án vẫn ghi nhận lượng khách hàng lớn, thậm chí "cháy hàng" ngay từ đợt mở bán đầu tiên, cho thấy dòng tiền đầu tư và nhu cầu sở hữu bất động sản vẫn mạnh mẽ.
TS. Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tại tọa đàm. Ảnh: Hoàng Anh
Tuy nhiên, đằng sau sự sôi động là thực trạng lệch pha cung - cầu ngày càng rõ nét. Phân khúc căn hộ hạng sang và cao cấp đang chiếm ưu thế, trong khi căn hộ bình dân, phân khúc mà người dân có nhu cầu thực chỉ chiếm vỏn vẹn 3% trong quý III và 6% trong cả 9 tháng đầu năm. Điều này khiến nhà ở giá rẻ gần như biến mất khỏi thị trường thương mại.
Giá bán bất động sản tiếp tục leo thang chóng mặt. Tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình đã chạm mốc 95 triệu đồng/m2, trong đó 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2. TP. HCM cũng không kém, với mức giá trung bình 91 triệu đồng/m2, tăng 10-15% so với cùng kỳ năm 2024. Các dự án nhà liền kề, biệt thự, shophouse ở hai đô thị lớn dao động từ 50 đến 400 triệu đồng/m2, liên tục lập đỉnh mới. Mức giá này không chỉ vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân mà còn khiến thị trường bị dẫn dắt bởi dòng tiền đầu cơ thay vì nhu cầu ở thực. Bên cạnh đó, việc nhiều chủ đầu tư và sàn phân phối cố tình "nhỏ giọt" nguồn hàng để tạo cảm giác khan hiếm cũng góp phần đẩy mặt bằng giá lên cao, làm méo mó thị trường.
Trong khi nhà thương mại liên tục tăng giá, thị trường nhà ở xã hội lại phát triển chậm hơn nhiều so với kế hoạch. Theo Bộ Xây dựng, đến nay cả nước mới hoàn thành gần 45.000 căn nhà ở xã hội, chỉ đạt khoảng 10% mục tiêu đến năm 2025. Thủ tục pháp lý phức tạp, thiếu quỹ đất và chi phí phát triển tăng cao khiến các dự án loại này khó triển khai. Sự thiếu hụt nhà ở giá rẻ khiến giấc mơ an cư của người trẻ, người lao động và các hộ gia đình thu nhập thấp ngày càng xa vời. Tình trạng này nếu kéo dài sẽ dẫn đến bất ổn xã hội, ảnh hưởng đến an sinh và chất lượng dân số, bởi khi cơ hội sở hữu nhà bị thu hẹp, giới trẻ có xu hướng trì hoãn lập gia đình và sinh con, làm gia tăng tình trạng già hóa dân số sớm.
Giá nhà tăng cao cũng kéo theo hàng loạt hệ lụy kinh tế. Dòng vốn đổ mạnh vào bất động sản khiến các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh khác bị hút vốn, làm méo mó cơ cấu đầu tư và kìm hãm năng lực cạnh tranh của nền kinh tế. Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn để đầu tư bất động sản, khiến rủi ro nợ xấu trong hệ thống ngân hàng gia tăng khi thị trường chững lại. Bên cạnh đó, hiện tượng gom hàng, thổi giá, tạo "sóng ảo" làm suy giảm niềm tin của người mua, đe dọa tính minh bạch và ổn định lâu dài của thị trường.
Thị trường bất động sản đối diện nhiều nghịch lý. Ảnh minh họa
Để giải quyết những bất cập này, các chuyên gia cho rằng thị trường cần được tái cân bằng theo hướng bền vững. Trước hết, cần hoàn thiện khung pháp lý, ban hành kịp thời các văn bản hướng dẫn thi hành luật mới để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và địa phương. Cùng với đó, việc điều chỉnh bảng giá đất cần linh hoạt, đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Các cơ quan chức năng cũng cần đẩy nhanh phê duyệt thủ tục cho các dự án, đặc biệt là nhà ở xã hội và dự án tại các đô thị lớn.
Một nhiệm vụ quan trọng khác là xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản, kết nối thống nhất từ Trung ương đến địa phương, đồng thời thành lập trung tâm giao dịch do Nhà nước quản lý để tăng tính minh bạch và kiểm soát đầu cơ. Ngoài ra, cần thúc đẩy các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như vành đai, metro, cao tốc… để mở rộng không gian đô thị, giúp người dân tiếp cận nhà ở với mức giá hợp lý hơn. Cuối cùng, phải đa dạng hóa nguồn vốn phát triển nhà ở thông qua các quỹ đầu tư, quỹ tín thác hoặc trái phiếu bất động sản, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và dòng tiền ứng trước của khách hàng.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở giai đoạn bản lề, vừa hồi phục, vừa cần điều chỉnh để phát triển bền vững. Muốn làm được điều đó, cần sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân trong việc tái cấu trúc nguồn cung, kiểm soát giá và hướng tới phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thật. Nhà ở không chỉ là tài sản, mà là nền tảng của an sinh xã hội và động lực tăng trưởng kinh tế. Khi giấc mơ về những căn nhà vừa túi tiền trở thành hiện thực, đó cũng sẽ là lúc thị trường bất động sản Việt Nam tìm lại được sự cân bằng cần thiết cho một chu kỳ phát triển mới.
