Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT GP.Invest
Quý I/2018 sẽ phát triển hơn các năm
- Quý I thường là thời điểm “thấp” của thị trường bất động sản. Tuy nhiên năm nay, chúng tôi nhận thấy có khá nhiều nguồn lực được tập trung vào quý IV/2017 như kiều hối, tín dụng mạnh, vốn FDI… Như vậy, các nguồn lực này sẽ được dồn sang quý I/2018. Vậy, với những điều kiện trên, ông có cho rằng quý I năm nay thị trường bất động sản có tăng trưởng tốt hơn các năm trước không?
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Tôi nhận thấy năm nay nguồn tiền mặt giao dịch trên thị trường ngày giáp Tết rất nhiều. Lượng tiền, gồm cả kiều hối, lợi nhuận của các doanh nghiệp, cổ tức chia cho cổ đông năm nay có vẻ khá cao. Cho nên lượng tiền giao dịch rất lớn, khác hẳn với năm ngoái.
Khi có tiền thì câu hỏi sẽ là đầu tư vào đâu? Có thể nói thị trường chứng khoán, sau một thời gian dài tăng mạnh đã cho thấy dấu hiệu chững lại và có vài phiên giảm mạnh. Có nghĩa là chứng khoán hiện nay có những rủi ro nhất định chứ không phải nhiều thuận lợi như trước nữa, do vậy khả năng thu hút đầu tư vào chứng khoán không còn như cũ.
Về kênh ngoại tệ, chính sách của chúng ta hiện nay là gửi ngoại tệ thì không có lãi. Thêm vào đó là tỷ giá tương đối ổn định, nếu tỷ giá tăng thì có thể có người mua vào để tích trữ, nhưng bây giờ như vậy thì rõ ràng nếu có lượng tiền nhất định, bất động sản là kênh tương đối an toàn và có hiệu quả hơn.
Do đó, có thể nói trong 4 kênh đầu tư: chứng khoán, vàng, ngoại tệ và bất động sản thì bất động sản là kênh an toàn nhất, hiệu quả nhất, nếu đầu tư trúng.
Vì vậy tôi nghĩ thị trường bất động sản qúy I/2018 vẫn có khả năng phát triển hơn các năm. Đấy cũng là đánh giá của nhiều doanh nghiệp khác. Vậy nên trên thị trường bây giờ, nhiều doanh nghiệp đang chuẩn bị rất tích cực.
Tuy nhiên cũng phải nói rằng trong bối cảnh hiện tại, để có những dự án đủ sức hấp dẫn và đủ mang lại giá trị đầu tư hiệu quả thì cũng vô cùng khó khăn chứ không phải dễ dàng.
- Ông có thể nói cụ thể những khó khăn?
Thứ nhất là đất đẹp thì gần như không còn, nhất là ở các đô thị lớn. Ví dụ như Hà Nội, từ vành đai 2 trở vào thì những miếng đất đẹp đã gần như hết. Bây giờ phải ra vành đai 3 và ngoài vành đai 3, thậm chí những mảnh đất ngày xưa vướng cái này cái nọ không làm được bây giờ người ta cũng đã phải cố gắng làm theo kiểu hết nạc vạc đến xương.
Thứ hai là vừa rồi có những thủ tục mà tôi cho rằng những thủ tục ấy đang gây ra khó khăn cho doanh nghiệp. Ví dụ Nghị định 09 quy định chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì phải đấu giá. Tuy nhiên, văn bản hướng dẫn lại không chuẩn ở chỗ không phân biệt lượng vốn Nhà nước trong doanh nghiệp.
Nếu vốn Nhà nước ở doanh nghiệp đó, khu đất đó trên 50% thì hoàn toàn đúng, nhưng nếu vốn dưới 50%, thậm chí dưới 20% và thời gian cổ phần hóa đã trên 10 năm thì văn bản hướng dẫn lại chưa có chỉ đạo rõ ràng. Điều này dẫn đến nhiều dự án hiện nay phải chờ đến 1 năm mà không thực hiện được.
Vì vướng cái đó mà hiện nay không ai dám cho làm. Các cấp tỉnh, thành phố cũng ngại chưa cho triển khai. Vấn đề này, trong một buổi họp ở Bộ Xây dựng, Thủ tướng đã nhìn thấy và hôm đó tôi cũng đã kiến nghị với Thủ tướng. Thủ tướng đã biết việc đó nhưng động thái của các cơ quan tham mưu thì chưa có. Bấy giờ họ nói sẽ có văn bản 440 để sửa quy định đó nhưng đến bây giờ vẫn chưa thấy đâu. Một cái chuyển biến rất chậm của bộ máy quản lý Nhà nước đã dẫn đến một loạt dự án phải nằm chờ. Cái đấy cũng gây ảnh hưởng đến thị trường.
Doanh nghiệp tay ngang khó làm địa ốc chỉn chu
- Một số báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường cho rằng nguồn cung dồi dào trong năm 2017 và 2018 sẽ khiến cho mức độ cạnh tranh trên thị trường ngày càng gay gắt, quan điểm của ông như thế nào?
Đúng vậy. Tính canh tranh đang ngày càng khốc liệt hơn trên thị trường. Và điều này đang giúp sàng lọc các nhà đầu tư. Bây giờ những nhà đầu tư không đủ tuy tín, vốn và khả năng triển khai dự án đều bị loại bỏ.
Cách đây nhiều năm thì doanh nghiệp nhỏ, doanh nghiệp to đều lao vào bất động sản, thế nhưng bây giờ thị trường đã loại dần dần. Cái đấy là sàng lọc tự nhiên, thị trường chỉ giữ lại những doanh nghiệp đủ mạnh.
- Nhưng vẫn có khá nhiều doanh nghiệp tay ngang nhảy vào địa ốc?
Cái đó thì thực ra người ta chỉ làm đến một thời điểm thì lại chuyển nhượng thôi. Người ta lấy chênh lệch chứ không thể tồn tại đến phút chót đâu. Mà đến bây giờ, những ông làm được từ A – Z, làm ra được sản phẩm cũng không có nhiều.
- Năm 2017, các đơn vị nghiên cứu thị trường cho rằng sẽ có nhiều nhà giá rẻ, tuy nhiên trên thực tế năm qua nguồn cung nhà giá rẻ vẫn rất khiêm tốn. Năm 2018 sẽ như thế nào?
Tôi nghĩ năm 2018 cũng sẽ chưa có nhiều nhà giá rẻ. Kể cả như ông Vượng (chủ tịch Tập đoàn Vingroup Phạm Nhật Vượng – PV) nói sẽ làm nhà đại chúng từ năm 2017 nhưng hiện vẫn chưa có dự án nào nên thị trường này vẫn chưa có tác động đáng kể.
Thứ hai là nhà giá rẻ đang có một nhược điểm là phải phát triển ở vùng xa. Ra vùng xa mà không có hỗ trợ của Nhà nước một cách đầy đủ thì việc tiêu thụ sẽ rất khó khăn. Cho nên làm nhà ở xã hội, nhà giá rẻ cũng có 2 mặt, có rủi ro lớn cho nhà đầu tư. Nhà đầu tư cũng muốn làm nhưng cũng rất sợ, vì cái rủi ro lớn quá.
- Vậy theo ông phân khúc nào sẽ lên ngôi trong năm 2018?
Tôi nghĩ phân khúc nhà trung bình – khá sẽ lên ngôi. Đây sẽ là phân khúc có sức tiêu thụ lớn nhất. Đứng thứ hai sẽ là phân khúc cao cấp.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
