Sáng 18/2, tại Hà Nội, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức hội nghị trao đổi về những khó khăn, vướng mắc mà doanh nghiệp, nhà đầu tư gặp phải trong cơ chế, chính sách, nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững. Sự kiện thu hút sự quan tâm và tham gia của nhiều doanh nghiệp bất động sản trên toàn quốc cùng các chuyên gia trong những lĩnh vực liên quan.
Reatimes xin dẫn đăng nguyên văn ý kiến ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest xoay quanh những khó khăn và vướng mắc mà doanh nghiệp này đã và đang phải đối mặt:
Mặc dù thị trường bất động sản có một số tín hiệu phấn khởi như Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành văn bản hướng dẫn cấp sổ đỏ cho condotel mới đây song diễn biến dịch Covid-19 vẫn còn phức tạp, vẫn còn tác động đến thị trường bất động sản.
Đặc biệt, trong các loại hình doanh nghiệp hoạt động ở tất cả các loại hình kinh tế khác nhau thì doanh nghiệp bất động sản là gặp nhiều khó khăn nhất. Bởi doanh nghiệp lĩnh vực này đang bị chi phối bởi 10 bộ luật như: Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật kinh doanh nhà ở, Luật Đất đai, Luật Bất động sản, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư…
Có thể nói thị trường bất động sản Việt Nam như đang ở trong một “ma trận”, bởi bị chi phối quá nhiều bộ luật, nếu đúng luật này thì sai luật khác. Kinh nghiệm thực tế của GP.Invest khi đang làm một số dự án đã cho thấy điều đó và bây giờ không biết kêu được ai. Nói về việc kiến nghị, chúng tôi cho rằng chỉ có thể thay đổi luật nhưng nếu thay đổi luật thì lại động đến chuyện bộ này với luật này và bộ khác với luật khác mà Quốc hội thì không có chức năng điều phối tất cả các bộ mà chỉ lắng nghe đề xuất của các bộ đưa lên để tháo gỡ.
Ví như, câu chuyện hiện nay bất động sản TP.HCM đang bị đình trệ, hơn 200 dự án không được phê duyệt. Vì sao? Nếu như trước kia Luật Đầu tư cho phép một miếng đất có thể chuyển đổi mục đích sử dụng thì hoàn toàn có thể hợp tác với đối tác thứ hai hoặc thành lập một công ty mới, hoặc có hai pháp nhân chung nhau hợp tác đầu tư; song Luật Đất đai lại không cho phép như vậy mà chỉ cho phép chính doanh nghiệp có mảnh đất đó được phép sử dụng. Do vậy, hầu hết các doanh nghiệp đang bị tắc lại là liên quan đến vấn đề ở Luật Đất đai.
Theo đó, điều đầu tiên mà chúng tôi kiến nghị là thay đổi Luật Đất đai. Bởi nếu không luật này sẽ còn cản trở hoạt động của các doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai cũng còn rất nhiều những cản trở, va vấp với các luật khác. Ví như một dự án của GP.Invest được cấp giấy chứng nhận đầu tư từ tháng 4/2018, khi tất cả các thủ tục quy hoạch, kiến trúc đã xong hết, đến khâu quyết định giao đất, người phụ trách trả lời “mâu thuẫn với Luật Đất đai, do đó chỉ có thể bỏ hoặc làm lại từ đầu”. Và kết quả là chúng tôi làm lại hồ sơ thủ tục từ đầu mất thời gian thêm 1 năm, đi qua 5 Sở, Quận địa phương. Đấy là một sự trường kỳ gian khổ của doanh nghiệp mà không ai thấu cho nỗi khổ này. Không biết kêu ai vì đó là luật.
Thứ nữa, Luật Đất đai quy định một điều hết sức sai lầm là giữa giải phóng mặt bằng và giao đất. Trong Luật Đất đai quy định rõ phải giải phóng hết mặt bằng thì mới có quyết định giao đất. Tức là quyết định đó có thể nói là tôn trọng quyền làm chủ của những người đang sở hữu đất đó, tính toán lợi ích của quần chúng nhưng lại quy định rằng, những dự án có giá trị kinh tế xã hội lớn thì mới có các cấp quyền vào cuộc, còn những dự án của các doanh nghiệp, mặc dù cũng làm tăng trưởng kinh tế, xã hội phát triển nhưng không được coi đó là những dự án có mục đích, lợi ích kinh tế xã hội lớn. Điều đó có nghĩa là chính quyền đứng ngoài cuộc ở việc giải phóng mặt bằng.
Ví như một dự án của chúng tôi ở Việt Trì có diện tích 50ha nhưng chúng tôi “theo đuổi” 12 năm nay, qua 5 “đời” Chủ tịch của tỉnh Phú Thọ nhưng vẫn vấp phải giải phóng mặt bằng. Bởi chỉ còn một số hộ và họ dứt khoát không chấp nhận giá đền bù.
Trong Luật Đất đai còn có quy định hệ số đền bù do cấp tỉnh quy định mà mỗi tỉnh lại quy định một hệ số khác nhau. Phú Thọ chỉ cho hệ số đền bù là 1 nên người dân được lấy lại giá tiền rất thấp chỉ 150.000 đồng/m2. Trong khi đó, Thái Nguyên gấp 4 lần, Bắc Giang gấp 6 lần. Tất cả những điều đó gây nên sự bất cập trên mặt bằng giá đất. Đây chính là kẽ hở chưa thể giải quyết được. Trong khi đó, tỉnh yêu cầu mức giá này doanh nghiệp phải làm đúng, nếu doanh nghiệp “phá giá” thì sẽ bị tỉnh có ý kiến. Do vậy, doanh nghiệp cũng không thể tự tăng giá đền bù được. Nhưng có thể nói, từ hệ số đền bù thấp nên người dân mới không chấp nhận giá đền bù đó.
Quay trở lại dự án đó, chúng tôi còn 32 hộ chưa nhận tiền đền bù và trong khoảng đất 5ha khi họ chưa nhận tiền đền bù, chúng tôi sẽ không được rào kín mà phải để cho họ đường đi. Như vậy, vướng ở chỗ này thì phải kêu ai? Trong khi dự án của chúng tôi đã bắt đầu làm từ 2008 đến nay là 12 năm nhưng vẫn chưa thể triển khai xong. Vốn tài chính chúng tôi rót vào đây khoảng 90 tỷ đồng. Nỗi khổ như vậy, ai thấu cho doanh nghiệp bất động sản?
Do đó chúng tôi kiến nghị phải thay đổi Luật Đất đai và trong tư vấn thay đổi luật tôi kiến nghị phải có một tổ tập hợp ý kiến, những thực tế khó khăn các doanh nghiệp đang gặp phải mà họ không thể xử lý được.
Ngoài ra, trong hệ thống pháp luật của chúng ta còn rất nhiều các bất cập khác. Ví như trong Luật Nhà ở cho phép bán nhà ở cho người nước ngoài là 30% nhưng trong Luật Kinh doanh bất động sản có quy định tất cả các sản phẩm dự án nhà ở phải liên quan đến quyền sử dụng đất mà Luật Đất đai thì không cho phép người nước ngoài được sở hữu đất. Do vậy, những điều không rõ ràng, chỉ thiếu vài câu chữ thì câu chuyện đã khác. Tôi cho rằng, trong những văn bản luật còn có khá nhiều khiếm khuyết mà những khiếm khuyết này dẫn đến những bất cập làm cho các doanh nghiệp bất động sản vô cùng gian khổ.
Bà Nguyễn Thị Quỳnh Chi, TGĐ Eurowindow Holding: Không phải ngẫu nhiên Thủ tướng có chỉ đạo lắng nghe ý kiến của doanh nghiệp ở thời điểm hiện tại, nhất là trong bối cảnh tình trạng dịch Covid-19 ảnh hưởng lớn đến bất động sản nghỉ dưỡng. Chắc chắn là lượng khách du lịch sẽ giảm, doanh thu cũng suy giảm. Những điều này sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch hoạt động của doanh nghiệp và cả việc đóng thuế cho Nhà nước.
Chúng tôi kiến nghị Chính phủ xem xét để có những chính sách cụ thể hỗ trợ cho doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng trong giai đoạn này như giảm thuế, tăng cường truyền thông Việt Nam là điểm đến an toàn, khuyến khích người dân và các du khách quốc tế quay trở lại Việt Nam.
Về bất động sản nói chung, trong quý I này, các kế hoạch đề ra đều có khả năng không đạt được. Hiện tại rất khó để thuyết phục người dân đầu tư thêm. Thường chúng tôi hay mở những buổi lễ mở bán dự án, tập trung khách hàng nhưng bây giờ không ai dám đến.
Nguồn cung bất động sản đã và đang giảm, nguồn cầu của khách cũng giảm. Như vậy, tổng lượng giao dịch bất động sản trong năm nay sẽ giảm.
Đối với việc tháo gỡ những vướng mắc pháp lý, kiến nghị Nhà nước cần có những chính sách quyết liệt hơn ở thời điểm hiện nay. Một trong số đó là chính sách về nguồn vốn. Hiện tại Ngân hàng vẫn đang siết chặt vốn vào bất động sản. Nếu như Chính phủ có động thái khuyến khích các ngân hàng giảm lãi suất cho các doanh nghiệp, cũng là một giải pháp rất tốt cho thị trường bất động sản hiện nay.
Liên quan đến Nghị định 20, việc nâng trần lãi vay từ 20 - 35% chỉ giải quyết được một phần của vấn đề. Bởi vì xét về bản chất, khoản 3 điều 8 đã sai thì phải bỏ, chứ không phải doanh nghiệp kêu thấp, cần tăng lên. Những vướng mắc trong Nghị định này cũng cần sớm được giải quyết, tránh việc lách thuế, chuyển từ nơi có lãi suất thấp sang thuế suất cao
Bà Hương Trần Kiều Dung, Tổng Giám đốc FLC: Vướng mắc liên quan đến thủ tục cấp phép xây dựng, đối với một dự án có nhiều hạng mục, mặc dù đã có phê duyệt quy hoạch 1/500, cũng như đã có thẩm định thiết kế thi công nhưng vẫn phải xin cấp phép đến từng hạng mục một. Dẫn đến, để hoàn thiện đầy thủ tục cho dự án đó (đặc biệt là những dự án hàng trăm héc-ta đến cả nghìn héc-ta) thì phải mất đến vài năm. Điều này rất gây phiền hà cho doanh nghiệp, ảnh hưởng đến kế hoạch và cơ hội đầu tư.
Ví dụ, tại quần thể FLC Sầm Sơn hay Hạ Long, Quy Nhơn..., nếu để làm hết được các thủ tục xây dựng thì mất khoảng 2 năm. Từ những hạng mục đơn giản nhất như cổng chào cũng đều phải xin giấy phép xây dựng.
Chúng tôi kiến nghị đối với các quần thể dự án đã được quy hoạch tổng thể, chi tiết nên tháo gỡ cho doanh nghiệp trong việc xin cấp phép, để cắt giảm thời gian, chi phí hoàn thiện thủ tục đầu tư để dự án sớm được triển khai. Việc xử lý các thủ tục nội bộ nếu không cải tổ sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản trong tương lai và doanh nghiệp cũng tiếp tục gặp khó, trễ tiến độ thực hiện dự án.
