Chủ tịch HĐQT Vinaconex Đào Ngọc Thanh: Chính sách và thị trường đã thay đổi, doanh nghiệp bất động sản cũng phải đột phá

Trong thời gian qua, với sự vào cuộc và chỉ đạo quyết liệt từ phía Chính phủ, các bộ, ban ngành từ Trung ương tới địa phương thông qua nhiều cuộc họp tháo gỡ khó khăn đã giúp cho thị trường bất động sản có nhiều chuyển biến khá tích cực. Đáng chú ý, việc thông qua 3 luật có liên quan trực tiếp tới thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ rút ngắn đà phục hồi cho thị trường. 

Mới đây, Thủ tướng cũng đã ban hành Công văn 202/TTg-NN, đốc thúc và yêu cầu các bộ, ngành sớm trình các nghị định hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai mới sửa đổi, làm cơ sở để Chính phủ có thể đề xuất Quốc hội cho phép luật có hiệu lực từ ngày 1/7/2024. 

Động thái này được đánh giá là đã thúc đẩy tích cực cho tình hình chung của thị trường cũng như tạo dựng hành lang pháp lý vững chắc cho thị trường bất động sản phát triển.

Theo các chuyên gia, trong quý I/2024, mức độ quan tâm tìm kiếm bất động sản của người tiêu dùng đang dần tăng trưởng trở lại. Cùng với đó, tâm lý thị trường đã tích cực hơn dù giá bất động sản vẫn là điều đáng quan ngại. Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản dần quay trở lại, một số hoạt động kinh doanh được khởi động.

Trong bối cảnh đó, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã có cuộc trao đổi với ông Đào Ngọc Thanh, Chủ tịch HĐQT Vinaconex để hiểu rõ hơn về tình hình "sức khoẻ" cũng như những hướng đi của doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới.

PV: Trong bối cảnh các luật liên quan tới thị trường bất động sản sắp có hiệu lực, ông đánh giá như thế nào về sự phục hồi của thị trường này trong năm 2024?

Ông Đào Ngọc Thanh: Có thể nói trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản đã gặp rất nhiều khó khăn dẫn tới việc trầm lắng kéo dài. Trong đó, pháp lý là vướng mắc lớn nhất; các thủ tục hành chính phức tạp, thiếu đồng bộ đã kéo dài thời gian triển khai các dự án. Bên cạnh đó, những biến cố của thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản mất đi sự cân đối dòng tiền.

Tuy nhiên cho đến thời điểm hiện tại, thị trường đã dần có sự thay đổi theo hướng tích cực hơn. Nếu để nói về sự hồi phục của thị trường này sẽ phải dựa trên những cơ sở nhất định.

Điểm thuận lợi thứ nhất là việc thông qua 3 luật có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã mở ra một số hướng đi mới cho thị trường, đồng thời giúp cho tâm lý, niềm tin của nhà đầu tư quay trở lại ổn định, tích cực hơn.

Tuy nhiên, phải đến năm 2025, chúng ta mới có thể thấy sự thay đổi rõ rệt. Luật mới sẽ có những tác động tích cực nhưng chưa thể thấy ngay mà cần có thời gian để các quy định mới dần đi vào cuộc sống.

Thứ hai, có một yếu tố rất quan trọng tác động đến sự hồi phục của thị trường bất động sản là thị trường luôn có yêu cầu tất yếu về nhà ở, do đó thị trường sẽ hồi phục nhưng không phải với tốc độ nhanh bất thường và cũng không hồi phục ở tất cả các phân khúc. Tôi cho rằng, phân khúc về nhà ở, chung cư sẽ hồi phục sớm nhất vì phân khúc này đáp ứng nhu cầu tất yếu của xã hội.

Ngoài ra, sẽ có một số địa phương bắt đầu có giao dịch trở lại nhưng chủ yếu sẽ là đất nền. Nguyên nhân là thời gian qua do yếu tố pháp lý nên gần như phần lớn các dự án không được tiếp tục triển khai, dẫn đến nguồn cung bất động sản khan hiếm. Do đó, nhà đầu tư đang dần quan tâm tới đất nền và phân khúc này cũng đang có dấu hiệu hồi phục.

Bên cạnh đó, hiện lãi suất cho vay một số ngân hàng đã được hạ thấp. Từ đó, việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng của doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư, người dân cũng sẽ trở nên dễ dàng hơn, tạo điều kiện để dòng tiền tiếp tục chảy vào bất động sản. Tuy nhiên, mức lãi suất dù đã được điều chỉnh xuống thấp nhưng vẫn chưa được như nhà đầu tư kỳ vọng; hay lãi suất huy động hiện cũng đang rất thấp nhưng lãi suất đối với những khoản vay cũ vẫn cao, đè nặng lên vai doanh nghiệp và người dân nên cũng vẫn phải chờ thêm một thời gian nữa.

Tuy nhiên, đã gọi là thị trường thì bắt buộc phải theo một quy luật nhất định là quy luật đám đông. Nhà đầu tư khi quyết định mua hay bán một bất động sản nào đó cũng phải nhìn nhận, đánh giá kỹ lưỡng thị trường xem phân khúc nào có nhiều người đầu tư. Và khi thị trường có dấu hiệu hồi phục thông qua số lượng người mua tăng lên sẽ thúc đẩy quá trình phát triển của toàn thị trường. 

Thời gian qua, Chính phủ và các bộ, ban ngành đã vào cuộc và hành động rất quyết liệt để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, tuy nhiên thực chất thị trường vẫn còn nhiều khúc mắc mà chưa thể xử lý hết được. Bản thân mỗi doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là những tập đoàn lớn trên thị trường, cũng đang gặp rất nhiều khó khăn.

Thứ ba là yếu tố truyền thông. Đây là một kênh rất quan trọng cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Bên cạnh những thông tin, xu hướng tích cực thì vẫn có những thông tin, xu hướng tiêu cực đã ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý cũng như niềm tin nhà đầu tư.

Nếu truyền thông đi sai hướng cũng có thể tác động và ảnh hưởng đến những nỗ lực của Chính phủ trong suốt thời gian qua.

PV: Trong quý I/2024, thị trường bất động sản mới đang ở bước đầu của quá trình phục hồi nhưng đã có dấu hiệu sốt nóng ở phân khúc chung cư. Ông có đánh giá như thế nào về vấn đề này và làm thế nào để thị trường phát triển lành mạnh hơn?

Ông Đào Ngọc Thanh: Có thể thấy, trong một thời gian dài, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và thị trường Hà Nội nói riêng bị thiếu nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nguồn cung dành cho nhu cầu ở thực, đã khiến cho giá chung cư tăng mạnh. Hiện có rất ít dự án mới mở bán trong khi nhu cầu mua chung cư để ở là rất lớn.

Hơn hết, phải đến năm 2025 thì những khó khăn đối với nhà ở xã hội mới có thể xử lý được. Điểm khó nhất của nhà ở xã hội hiện nay là xây dựng, hoàn thiện dự án nhưng chưa chắc đã bán được. Cần hiểu rõ rằng, chủ đầu tư không bán được không phải do không có người mua mà là do vướng trong chính sách.

Ví dụ, những người đến học tập và làm việc tại Hà Nội có nhu cầu mua nhà ở xã hội thì tiêu chuẩn đầu tiên để được duyệt mua nhà là bắt buộc phải thường trú ở Hà Nội. Giấy thường trú đó sẽ do phường, xã xác nhận là không có nhà đất thì mới được mua. Như vậy, người dân ở các tỉnh, thành khác đến Hà Nội sinh sống thì sẽ không được mua và 90% người có nhu cầu sẽ không thể đáp ứng được tiêu chí đó.

Có lẽ phải đợi đến khi các Luật mới chính thức có hiệu lực và phải bỏ quy định cư trú thì mới có thể giải quyết được khó khăn này.

Hy vọng đến năm 2025, các chính sách sẽ cởi mở hơn để người dân có nhu cầu ở thực sẽ tiếp cận và đáp ứng được các tiêu chí mua nhà ở xã hội.

PV: Là người đứng đầu của một doanh nghiệp bất động sản lớn, theo ông trong bối cảnh khó khăn này, các doanh nghiệp bất động sản cần làm gì để phát triển bền vững hơn?

Ông Đào Ngọc Thanh: Với vị thế của mình, thị trường bất động sản đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế và hiện ảnh hưởng lan tỏa, tác động đến khoảng 40 ngành, nghề chính và liên quan đến hàng ngàn ngành, nghề, lĩnh vực khác. Những khó khăn vừa qua của thị trường không chỉ tác động đến chính những doanh nghiệp phát triển dự án mà còn tác động mạnh đến các doanh nghiệp có liên quan mật thiết, như nhà thầu xây dựng, doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng...

Tôi cho rằng, trong bối cảnh này, bản thân mỗi doanh nghiệp bất động sản phải có sự thay đổi mạnh mẽ và tự tìm cho mình một xu hướng mới, thực sự bứt phá. Sự khác biệt, sáng tạo cũng chính là thách thức lớn nhất đối với nhà phát triển dự án bất động sản. Nếu không thay đổi mà mãi đi theo lối mòn thì nếu doanh nghiệp bất động sản có xây dựng và hoàn thiện dự án cũng khó có thể bán ra thị trường.

Sau cùng, chính sách, thị trường, truyền thông đã thay đổi thì bản thân doanh nghiệp bất động sản cũng phải đột phá.

PV: Xin cảm ơn ông!