Chuyên gia chỉ ra ba động lực giúp thị trường bất động sản hồi phục

Nhiều động lực giúp thị trường "tan băng"

Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2024 của Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại đang có nhiều động lực để hồi phục và tăng trưởng. Trong đó, có ba động lực chính đến từ nguồn vốn bất động sản, nền tảng chính sách và tâm lý thị trường.

Về nguồn vốn bất động sản, báo cáo Batdongsan.com.vn cho biết, nguồn vốn cho các doanh nghiệp trên thị trường đang có sự cải thiện nhờ lãi suất cho vay giảm và dòng tiền từ nước ngoài đổ về mạnh.

Cụ thể, lãi suất trên thị trường đã có sự điều chỉnh theo chiều hướng giảm từ cuối năm 2023. Ở thời điểm hiện tại, lãi suất cho vay của nhiều ngân hàng đã về dưới mức 10% như: Ngân hàng Vietinbank, Agribank, Vietcombank, Teckcombank…

Khi lãi suất giảm, tín dụng cho vay bất động sản dần có dấu hiệu nhúc nhích trở lại. Theo đó, tháng 3/2024, tín dụng đã tăng trưởng trở lại sau 2 tháng đầu năm tăng trưởng âm.

"Với dòng tiền từ nước ngoài, với các chính sách cởi mở hơn trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) như người gốc Việt Nam ở nước ngoài được phép chuyển nhượng bất động sản trong nước hứa hẹn sẽ giúp lượng tiền từ nước ngoài đổ vào bất động sản tại Việt Nam cải thiện trong năm 2024", ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định.

Về nền tảng chính sách, việc hoàn thiện hành lang pháp lý từ các luật quan trọng như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Thuế liên quan đến lĩnh vực bất động sản... sẽ có tác động rất lớn đến khả năng hồi phục của thị trường.

Theo của Batdongsan.com.vn, hơn 50% doanh nghiệp, môi giới, nhà đầu tư được hỏi đều cho rằng, các luật mới đi vào cuộc sống sẽ tác động tích hơn đến thị trường bất động sản.

Cùng với việc hoàn thiện các luật, đầu tư công được đẩy mạnh cũng là một trong những bệ đỡ cho thị trường bất động sản nhanh chóng sôi động trở lại. "Tốc độ giải ngân đầu tư công năm 2023 ghi nhận kết quả tích cực, đạt 82% kế hoạch được giao. Sang năm 2024, đầu tư công tiếp tục được chú trọng, dự đoán năm nay sẽ hoàn thành 94% kế hoạch đề ra. Rất nhiều công trình, hạ tầng giao thông trọng điểm sẽ được khởi công xây dựng và hoàn thành trong năm nay. Vì vậy, bất động sản có cơ hội hưởng lợi rất lớn", ông Nguyễn Quốc Anh cho biết.

Về tâm lý thị trường, mức độ quan tâm, tìm kiếm bất động sản đã có sự cải thiện, bắt đầu xu hướng tăng trở lại trong quý I/2024.

Theo đó, 65% khách hàng được khảo sát đã có tâm lý tích cực hơn, 23% khách hàng cho biết không có sự thay đổi về tâm lý, 12% còn lại là có tâm lý tiêu cực. Trong đó, giá bất động sản vẫn neo ở mức cao là nguyên nhân hàng đầu khiến một bộ phận người tiêu dùng chưa dám "xuống tiền" và e ngại quay trở lại thị trường bất động sản.

Ở góc độ doanh nghiệp và môi giới bất động sản, khảo sát đơn vị này cho thấy, các doanh nghiệp và môi giới đã quay trở lại nhiều hơn. Quý I/2024, thị trường đã ghi nhận 834 doanh nghiệp địa ốc trở lại thị trường, tăng 62% so với quý IV/2023.

Ông Nguyễn Quốc Anh đánh giá, với bộ ba động lực nói trên, thị trường bất động sản đang dần có những cải thiện rõ hơn so với thời điểm cuối năm 2023. Điều này tạo cơ sở để thị trường nhanh chóng hồi phục ở nửa cuối năm 2024.

Các phân khúc chuyển động tích cực

Trước sự xuất hiện ngày càng nhiều các động lực, ba tháng đầu năm nay, các phân khúc bất động sản cũng đã ghi nhận sự chuyển biến tích cực. Trong đó, đất nền được đánh giá là phân khúc có sự cải thiện đáng kể.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn cho biết, mức độ quan tâm đến đất nền vào 2 quý cuối năm 2023 chỉ đạt 44% lực cầu ở thời kỳ sốt nóng 2021 nhưng sang đến quý I/2024 đã tăng lên mức 48%.

Ở khu vực phía Bắc, mức độ quan tâm đất nền tăng mạnh ở vùng ven Hà Nội. Cụ thể, nhu cầu tìm kiếm ở một số huyện ngoại thành Hà Nội như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức tăng từ 1,7 - 2 lần so với quý I/2023. Tuy nhiên, những thị trường lân cận như Hải Phòng, Hưng Yên… vẫn đang tiếp tục đi ngang, chờ đợi cơ hội, đặc biệt sau khi Luật Đất đai (sửa đổi) thông qua.

Tại khu vực phía Nam, mức độ quan tâm đất nền cũng đã ngưng đà giảm. Thay vì xu hướng đi xuống, hầu như toàn bộ thị trường xung quanh TP.HCM như quận 9, Củ Chi, Hóc Môn, Thủ Đức… bắt đầu có xu hướng đi lên. Tuy nhiên, thị trường cần thêm thời gian để hình thành lượng hồi phục hình chữ U.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: "Với sức hấp dẫn của "kênh đầu tư vua", đất nền đang dần lấy lại vị thế trong lòng nhà đầu tư. Trong đó, phân khúc đất nền dưới 2 tỷ đồng đang được quan tâm nhiều nhất. Từ cuối năm 2023 cho đến đầu năm nay, thị trường xuất hiện ngày càng nhiều nhóm đầu tư "cá mập" đi săn đất nền số lượng lớn. Khi nhu cầu tăng rõ ràng hơn thì giá sẽ tăng".

Theo ông Tuấn, có 03 động lực chính khiến phân khúc này đang dần lấy lại "phong độ", gồm: Tính chu kỳ của thị trường đất nền vào tháng 3; giá đất nền có sự điều chỉnh ở một số khu vực so với giai đoạn trước; cập nhật về pháp lý góp phần củng cố cho thị trường đất nền.

Phân tích cụ thể, ông Tuấn cho biết, nếu nhìn lại xu hướng tìm kiếm thị trường đất nền, tháng 3 và tháng 5 sẽ là thời điểm thị trường tìm kiếm đất nền nhiều nhất. Vì vậy, nhu cầu tìm kiếm đất nền tiếp tục có dấu hiệu tăng lên trong tháng 3 này là có thể hiểu được.

Thứ hai, một số khu vực đã có điều chỉnh liên quan đến giá. Nhiều tỉnh phía Nam như Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Lâm Đồng, Đồng Nai chứng kiến mặt bằng giá rao bán đất nền hiện tại giảm từ 12 - 19% so với đầu năm 2023.

Thứ ba, sự thay đổi liên quan đến pháp lý, lãi suất cũng như quy định siết phân lô bán nền cũng sẽ làm cho thị trường đất nền tích cực.

"Quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau 2025, nhưng nhu cầu về đất nền thì khó mà đi xuống trong dài hạn vì tâm ý người Việt vẫn rất chuộng loại hình này. Khi cung ít cầu nhiều, giá đất nền sẽ đi lên. Nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này và bắt đầu tìm kiếm đất nền trước khi luật mới áp dụng", ông Đinh Minh Tuấn chia sẻ.

Bên cạnh đất nền, phân khúc nhà riêng cũng đang cho thấy khả năng "vượt bão" thành công của mình khi mức độ quan tâm và lượng giao dịch có sự cải thiện trong quý I/2024. Theo lãnh đạo Batdongsan.com.vn, 39% môi giới tham gia khảo sát tại đơn vị này cho biết nhà riêng có lượng giao dịch ổn định, 17% tiết lộ giao dịch nhà riêng tăng từ 10 - 50% trong quý đầu năm nay. So với cùng kỳ năm 2023, nhu cầu tìm mua nhà riêng tăng từ 3 - 24% tùy mức giá và tập trung nhiều nhất vào phân khúc 2 - 4 tỷ đồng.

Riêng Hà Nội và TP.HCM, mức độ quan tâm nhà riêng cải thiện rõ rệt ở các quận ngoại thành. Cụ thể, lượng tìm mua nhà riêng các quận ngoài trung tâm Hà Nội như Nam Từ Liêm, Hoàng Mai, Đống Đa tăng từ 26 - 43%. Quận Bình Thạnh, Thủ Đức, Tân Bình của TP.HCM cũng chứng kiến nhu cầu đối với nhà riêng tăng từ 10 - 14%.

Với phân khúc chung cư, đây được xem là phân khúc "sống khoẻ" nhất trên thị trường bất động sản, bất chấp nhiều biến động xảy ra. Bởi nhu cầu sở hữu nhà ở của đại bộ phận người dân vẫn rất lớn trong khi nguồn cung còn nhiều hạn chế.

Theo ông Tuấn, triển vọng phân khúc chung cư trong thời gian tới vẫn còn rất lớn do chênh lệch cung - cầu cao. Vì vậy, giá chung cư khả năng sẽ tiếp tục đi lên./.