Sáng 31/10, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam và đơn vị tài trợ - Tập đoàn Bcons tổ chức Hội thảo "Dòng tiền chảy vào bất động sản phía Nam: Nhận diện cơ hội đầu tư".
Nhu cầu lớn nhưng nguồn cung chưa thể đáp ứng
Chia sẻ tại hội thảo, ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons cho biết, khu vực Đông Nam Bộ luôn là một trong những vùng động lực phát triển sôi động nhất của cả nước với cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện và dòng vốn FDI đổ vào lớn.
Vùng Đông Nam Bộ hiện có 05 tỉnh và 01 thành phố trực thuộc, bao gồm Bình Phước, Bình Dương, Tây Ninh, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và đặc biệt là TP.HCM. Theo đó, TP.HCM được xem là trung tâm kinh tế, văn hóa và xã hội của vùng, nơi tập trung nhiều dòng vốn đầu tư, lao động chất lượng cao cùng các công trình hạ tầng hiện đại.
Ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons trình bày tham luận tại Hội thảo "Dòng tiền chảy vào bất động sản phía Nam: Nhận diện cơ hội đầu tư".
"Khu vực Đông Nam Bộ có diện tích 23.551km2, dân số lên đến gần 20 triệu người, chiếm khoảng 18,9% dân số cả nước. Dù có tỷ lệ dân số đông và phát triển kinh tế mạnh mẽ, khu vực này vẫn đối diện với thách thức lớn về vấn đề nhà ở", ông Lê Như Thạch đánh giá.
Theo Tổng cục Thống kê năm 2024, diện tích nhà ở bình quân trên cả nước đạt mức 23,2m2/người, tuy nhiên khu vực Đông Nam Bộ lại đang đối mặt với bài toán khó khăn về nhà ở khi tỷ lệ người có diện tích nhà ở bình quân dưới 8m2/người là cao nhất, chiếm tới 16,3%, tương đương với khoảng 3 triệu người.
Theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2161/QĐ-TTg, Việt Nam đặt mục tiêu đến năm 2030 sẽ nâng diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn quốc lên khoảng 30m2 sàn/người. Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu này ở khu vực Đông Nam Bộ sẽ đòi hỏi nỗ lực lớn trong việc mở rộng các dự án nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, cải thiện hạ tầng và giải quyết vấn đề cung ứng quỹ đất nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người dân.
Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, GDP bình quân đầu người của khu vực Đông Nam Bộ vào năm 2022 đạt 175 triệu đồng/năm, tương đương khoảng 15 triệu đồng/tháng. Mức thu nhập này được xem là tương đối cao so với nhiều khu vực khác, tuy nhiên để sở hữu một căn hộ với giá trung bình khoảng 2 tỷ đồng, mỗi người dân cần đến 10 năm tiết kiệm toàn bộ thu nhập, không tính các chi phí sinh hoạt khác.
Bên cạnh đó, dân số có GDP tích lũy trong vòng 5 năm dưới 2 tỷ đồng thuộc khu vực Đông Nam Bộ chiếm tỷ lệ khá cao. Hiện có khoảng 17 triệu người ở khu vực này gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở, đặc biệt trong bối cảnh giá nhà tăng phi mã, căn hộ vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, căn hộ dưới 1 tỷ biến mất khỏi thị trường.
Trong khi đó, Chủ tịch Tập đoàn Bcons nhấn mạnh: "Giá căn hộ trung bình tại TP.HCM dao động từ 40-60 triệu đồng/m2 ở các quận ven và lên tới 100 triệu đồng/m2 tại trung tâm, vượt quá khả năng chi trả của nhiều hộ gia đình có thu nhập trung bình".
Nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn thuộc khu vực Đông Nam Bộ như TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai đang trở nên bức thiết, đặc biệt đối với các nhóm có thu nhập trung bình và thấp, bao gồm cả công nhân và lao động nhập cư.
Tuy nhiên theo ông Lê Như Thạch, dù nhu cầu này rất lớn, nhưng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ lại chưa đáp ứng được. Người lao động vì thế phải sống trong các khu nhà trọ chật hẹp, thiếu tiện ích cơ bản, ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng cuộc sống và sức khỏe của họ.
Bên cạnh đó, tốc độ tăng dân số nhanh chóng tại các thành phố lớn như TP.HCM và Bình Dương đang tạo áp lực lớn lên cơ sở hạ tầng, giao thông, y tế và giáo dục, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống của người dân. Khi lượng cư dân tăng nhanh, hệ thống giao thông thường xuyên ùn tắc, các dịch vụ công cộng quá tải, dẫn đến tình trạng khan hiếm về tiện ích cơ bản.
Ngoài ra, xu hướng tìm kiếm không gian sống xanh, tiết kiệm năng lượng đang ngày càng được nhiều người chú trọng. Nhu cầu này thúc đẩy sự phát triển của các dự án nhà ở thân thiện với môi trường. Tuy vậy, dự án có thể đáp ứng tiêu chuẩn xanh vẫn còn rất ít và giá thành thường cao, chưa phù hợp với phần đông người dân có thu nhập khiêm tốn.
Toàn cảnh Hội thảo "Dòng tiền chảy vào bất động sản phía Nam: Nhận diện cơ hội đầu tư".
Người dân rất cần những giải pháp nhà ở phù hợp với khả năng tài chính
Theo ông Lê Như Thạch, hiện nay nhu cầu về nhà ở tại TP.HCM đang ở mức rất cao, ước tính khoảng 50.000 căn hộ mỗi năm để đáp ứng nhu cầu của người dân. Tuy nhiên, chỉ có khoảng 60-70% nhu cầu nhà ở hiện nay nằm trong phân khúc giá rẻ.
"Điều này cho thấy người dân, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và thấp, đang rất cần những giải pháp nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của họ. Tuy nhiên, thị trường lại đang thiếu hụt các dự án nhà ở giá rẻ, khiến nhiều người gặp khó khăn trong việc tìm kiếm nơi an cư.
Nhu cầu sở hữu nhà ở có mức giá dưới 2 tỷ đồng tại các thành phố lớn đang tăng mạnh, nhất là khi nguồn cung căn hộ giá phù hợp trong năm 2024 vẫn vô cùng hạn chế", ông Lê Như Thạch nhìn nhận.
Theo khảo sát của Property Guru, nhu cầu tìm mua bất động sản trong năm 2023 chủ yếu đến từ những người trẻ tuổi trong độ tuổi từ 26 đến 42. Đặc biệt, thế hệ Gen Z và Gen Y, với độ tuổi dưới 35, ghi nhận mức độ tìm kiếm thông tin bất động sản tăng trong vòng 3 năm trở lại đây. Còn theo dữ liệu từ trang Batdongsan.com.vn, có đến 64% người dự định mua bất động sản trong năm 2024 nằm trong độ tuổi dưới 39.
Đáng chú ý, độ tuổi quan tâm tìm mua bất động sản đang có xu hướng thấp dần, phần nào phản ánh tư duy mới của người trẻ, theo đó nhóm đối tượng này hiện không chỉ mong muốn có nhà ở thông thường mà còn kỳ vọng vào hệ thống tiện ích xung quanh như siêu thị, trung tâm thương mại… Chính vì vậy, đối với họ, các dự án chung cư có giá vừa túi tiền dường như là giải pháp duy nhất đáp ứng đầy đủ các nhu cầu tiện ích và môi trường sống hiện đại.
Tất cả những yếu tố trên đều cho thấy, nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền là một đòi hỏi rất thực tế và vô cùng cấp thiết tại khu vực Đông Nam Bộ và các tỉnh lân cận. Với áp lực về giá cả bất động sản tăng cao tại các trung tâm đô thị, nhu cầu về nhà ở giá rẻ không chỉ đơn thuần là giải pháp ngắn hạn mà còn là yếu tố thúc đẩy sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản cả khu vực về dài hạn.
Quần thể dự án Bcons City ở Dĩ An (Bình Dương) với quy mô 11,8ha gồm 8.000 căn hộ ở, 2.000 căn hộ cho thuê, 174 căn nhà phố và khách sạn, trung tâm thương mại… đang được xây dựng.
Nhìn nhận về động lực phát triển các dự án bất động sản tại các vùng ven đô, theo ông Lê Như Thạch, bất động sản ngoại ô đang nhận được một lực đẩy lớn nhờ nhu cầu nhà ở tăng cao, trong khi nội tại các thành phố lớn đối mặt với nhiều vấn đề như ô nhiễm môi trường, ngập lụt và tình trạng tắc nghẽn giao thông... Những thách thức này không chỉ gây ảnh hưởng lớn đến chất lượng cuộc sống mà còn làm suy giảm sức hút của thị trường nhà ở trong nội đô.
Trong bối cảnh đó, vùng ven và các khu vực ngoại ô với không gian thoáng đãng, môi trường trong lành, cơ sở hạ tầng ngày càng được đầu tư bài bản đã trở thành điểm đến mới cho nhu cầu nhà ở. Điều này cũng mở ra cơ hội lớn cho các nhà đầu tư phát triển các dự án bất động sản xanh, hiện đại, góp phần giải quyết bài toán an cư và cải thiện chất lượng sống cho cư dân.
Chia sẻ về mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng - TOD (Transit-Oriented Development), Chủ tịch Tập đoàn Bcons cho biết, đây là mô hình đang nổi lên như một xu hướng tất yếu trong quy hoạch đô thị hiện đại. Với mục tiêu xây dựng các khu dân cư quanh các trạm giao thông công cộng như metro, xe buýt và tàu điện ngầm, TOD không chỉ giúp giảm thiểu lượng phương tiện cá nhân, giảm ùn tắc giao thông và ô nhiễm không khí, mà còn tối ưu hóa không gian sống bằng cách tăng cường tiện ích xung quanh các trạm giao thông. Mô hình này đã chứng minh hiệu quả tại các thành phố lớn trên thế giới và đang được áp dụng tại các khu đô thị tiềm năng ở Việt Nam, đặc biệt là tại TP.HCM và các khu vực xung quanh.
Ngoài ra, xu hướng người trẻ chọn làm việc tại các trung tâm đô thị sầm uất nhưng sinh sống ở khu vực ngoại ô hoặc vùng ven đang ngày càng phổ biến. Điều này không chỉ xuất phát từ mong muốn tìm kiếm một không gian sống trong lành, yên tĩnh mà còn là nhu cầu tìm kiếm một lối sống cân bằng hơn giữa công việc và cuộc sống cá nhân.
"Trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa nhanh và áp lực lớn lên hạ tầng giao thông tại các thành phố trung tâm, việc dịch chuyển dân số về các khu vực ngoại ô không chỉ giúp giảm tải cho nội thành mà còn mở ra nhiều tiềm năng phát triển cho bất động sản vùng ven", ông Lê Như Thạch nhấn mạnh.
Đặc biệt, ông Thạch cho biết, tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên dự kiến đi vào hoạt động cuối năm 2024 sẽ là động lực mạnh mẽ thúc đẩy bất động sản vùng ven TP.HCM. Tuyến metro này không chỉ cải thiện khả năng di chuyển giữa trung tâm TP.HCM và các khu vực lân cận mà còn mang đến nhiều tiện ích, giúp tăng cường liên kết vùng. Đây là yếu tố quan trọng giúp bất động sản ngoại ô trở nên hấp dẫn hơn với người mua, khi có thể vừa tận hưởng không gian sống chất lượng cao ở vùng ven, vừa dễ dàng kết nối với khu vực trung tâm./.
