Tham gia tiếp đoàn đại diện Ngân hàng thế giới cùng Chủ tịch Nguyễn Trần Nam có ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch VNREA; ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký VNREA; ông Lê Văn Thìn, Chánh Văn phòng VNREA; Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam Phạm Nguyễn Toan cùng một số thành viên hiệp hội. Trước đó, VNREA cũng đã tiếp bà Kachina D’huster, đại diện Ngân hàng thế giới để chia sẻ về vấn đề giám sát an toàn vĩ mô của các ngân hàng, các chính sách cho vay bất động sản.
Chia sẻ tại buổi gặp mặt, ông Jean - Francois Bouchard, chuyên gia về ổn định tài chính của Ngân hàng thế giới (WB) cho biết, buổi gặp gỡ đoàn với mong muốn chia sẻ những hiểu biết về câu chuyện ổn định tài chính và giám sát an toàn vĩ mô để tìm ra những công cụ giúp cho thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế của Việt Nam phát triển bền vững.
Ông cho hay: "Đầu tiên, chúng tôi cần phải xác định các chỉ số của nền kinh tế, chỉ số tài chính thực. Sau khi xác định được các chỉ số này và có dẫn đến rủi ro hay không, chúng tôi nghiên cứu, đưa ra các định hướng, các phương án dự báo các rủi ro có thể xảy ra. Sau khi có được công cụ để xử lý rủi ro mang tính hệ thống sẽ có các giải pháp mang tính vĩ mô để dự báo.
WB cần có sự tham gia của VNREA bởi bất động sản cũng là một ngành tài chính, đem lại nhiều tiềm năng kinh tế cho đất nước. Chúng ta nhìn vào khoảng 30 năm trở lại đây, các cuộc khủng hoảng đều xảy ra có liên quan đến bất động sản như ở Nhật Bản, Na Uy. Tôi đã đọc báo cáo của VNREA về thị trường bất động sản 2017 và đó là một báo cáo thực sự tốt”.
Chủ tịch VNREA lần thứ hai tiếp đại diện Ngân hàng thế giới
Theo đó, ông Jean - Francois Bouchard đặt ra 3 vấn đề đối với đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: VNREA đánh giá như thế nào về thị trường bất động sản Việt Nam? Thứ là dữ liệu bên hiệp hội được thu thập ra sao, có phải là dữ liệu chính xác và có sẵn sàng cung cấp với WB hay không? Cuối cùng là câu chuyện giám sát an toàn vĩ mô liên quan đến rủi rõ tại Việt Nam đang được thực hiện như thế nào và VNREA có sẵn sàng ứng dụng về các công cụ xử lý rủi ro?
Trước những chia sẻ của đại diện WB, Chủ tịch Nguyễn Trần Nam cho hay: "VNREA mong muốn Ngân hàng Nhà nước giữ được dòng tiền ổn định để các nhà đầu tư phát triển bất động sản có thể yên tâm kinh doanh. Chúng tôi sẵn sàng kết hợp với Ngân hàng Nhà nước và Ngân hàng thế giới đánh giá chuẩn nhất về thị trường bất động sản cũng như đưa ra các chính sách, kiến nghị để thúc đẩy phát triển cũng như ngăn ngừa những khủng hoảng có thể xảy ra ở thị trường này”.
Về thị trường bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VNREA nhận định, nhìn trung và dài hạn thì đây là thị trường tiềm năng, có gần 100 triệu dân với tốc độ đô thị hóa cực nhanh. Do đó, nhu cầu nhà ở, công trình hạ tầng, vui chơi giải trí, giao thông rất lớn. Nói ngắn hạn thì từ 2014 trở lại đây, sau 4 năm của cuộc khủng khoảng, thị trường đã hồi phục và phát triển trở lại tương đối vững chắc và ổn định.
Cụ thể, đánh giá ở 4 yếu tố: Thứ nhất, lượng giao dịch mua bán ổn định và tăng trưởng theo thời gian, mỗi năm tăng vừa phải, 5 - 10%. Trong khi đó, giá bất động sản trong khoảng 4 năm nay ổn định, tăng 3 - 5%, tương đương với chỉ số lạm phát. Thứ ba, đa phần các sản phẩm bất động sản để ở và đầu tư cho thuê ở. Nghĩa là sản phẩm hầu như đều đáp ứng được nhu cầu thật. Cuối cùng, các doanh nghiệp bất động sản đưa ra hàng hóa gần nhu cầu hơn, phù hợp với sức mua. Dự án bất động sản được phân tích chi tiết từ nhu cầu của người dân để đưa ra cơ cấu căn hộ, giá cả phù hợp với sức thanh toán của thị trường.
Đoàn đại diện VNREA và WB chụp ảnh lưu niệm.
Về thị trường tiền tệ ngân hàng, tỷ lệ dư nợ ngân hàng trong bất động sản là 8%, so với trước đây là 25%. Con số này cho thấy, tốc độ tăng trưởng của tín dụng trong bất động sản chậm hơn tín dụng thông thường. Tuy nhiên, do thị trường bất động sản vẫn đang phát triển, việc thắt chặt tín dụng của thị trường kéo đến việc vốn của các nhà đầu tư, ngân hàng nước ngoài lại tăng lên. Do đó, đang có xu hướng M&A của các doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam hoặc họ đổ vốn để làm dự án tăng cao hơn.
Ông Nam cũng nhận định: “Trước đây, có nhiều đánh giá là khủng hoảng kinh tế do bất động sản. Nhưng theo tôi, khủng khoảng giai đoạn năm 2008 – 2009; giai đoạn 2012 – 2013 nguyên nhân là do sự yếu kém của ngân hàng Việt Nam. Ngay thời gian đó, tổng dư nợ của thị trường bất động sản trong ngân hàng cũng chỉ khoảng 10%. Bên cạnh đó, có khoảng 70 - 75% tài sản thế chấp ngân hàng là bất động sản và các quyền sử dụng đất”.
Bên cạnh đó, ông Nam cho rằng, giai đoạn đó cũng là do các ngân hàng cho vay quá dễ dàng, các dự án không được thẩm định chi tiết. Đặc biệt, hầu hết thất thoát liên quan đến các dự án công nghiệp, không phải đến từ các dự án bất động sản”.
Không những vậy, Chủ tịch VNREA nhận định, một trong những rủi ro từ thị trường là chính sách của Ngân hàng Nhà nước không ổn định, điều chỉnh thường xuyên nhưng không có lộ trình dẫn đến những đột biến của thị trường. Ngân hàng cho vay khi thì “mở toang”, khi thì “đóng chặt”, không có sự mềm mại điều chỉnh theo thị trường. Tuy nhiên, theo ông Nam một trong những điều chỉnh tốt nhất của Ngân hàng Nhà nước là tiếp thu sửa đổi Thông tư 36 như tăng tỷ lệ dự trữ và giảm tỷ lệ cho vay vốn.
Liên quan đến công cụ xác định rủi ro, xử lý rủi ro tại Việt Nam, ông Nam chia sẻ: “Những công cụ để kiểm soát thị trường đã có quy định trong Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản và nếu Việt Nam làm đúng theo luật thì thị trường sẽ phát triển ổn định. Ở Tây Ban Nha, Hàn Quốc, hàng năm nhà nước cho phép xây dựng theo kế hoạch. Nếu ở Việt Nam, cũng căn cứ mỗi năm cho xây dựng trên 1.000m2 diện tích đất tương đương 150 nghìn căn hộ, và các địa phương phải xây dựng kế hoạch trong đó, Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh là xây dựng bao nhiêu. Theo đó, hàng năm họ chỉ xây dựng tương đương trong số lượng cho phép thì nguồn cầu sẽ đáp ứng cung và chắc chắn sẽ thanh khoản tốt”.
Trước những chia sẻ của Chủ tịch VNREA, ông Jean - Francois Bouchard cho biết, trước những hạn chế mà lãnh đạo Hiệp hội chia sẻ thì cũng chính là lý do để WB đưa ra các công cụ để điều chỉnh các rủi ro. Từ thông tin VNREA cung cấp, ông sẽ về tổng hợp dữ liệu, phân tích và sẽ có những cuộc gặp gỡ tiếp theo trong thời gian tới để có những trao đổi cụ thế hơn. Với những góp ý của VNREA, ông sẽ có những báo cáo với WB để có thể ứng dụng những công cụ đánh giá rủi ro, xử lý rủi ro, dự báo rủi ro nhanh và chuẩn nhất cho thị trường bất động sản Việt Nam./.
