Ủy ban Thường vụ Quốc hội sắp sửa cho ý kiến về việc tiếp thu, chỉnh lý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Hiện dự thảo đã được chỉnh lý, hoàn thiện nhiều quy định, song vẫn còn một số nội dung cần tiếp tục nghiên cứu, trong đó, có ý kiến đề xuất bổ sung quy định cụ thể vai trò, nhiệm vụ các tổ chức xã hội nghề nghiệp về bất động sản và môi giới bất động sản.
Lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất để hàng “lên sàn” đạt chuẩn
Mới đây, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân làm việc với Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai và một số đơn vị trực thuộc Bộ về việc xây dựng nghiên cứu thành lập Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất.
Ông Mai Văn Phấn, Cục trưởng Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai cho biết, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xây dựng hai phương án về sàn giao dịch quyền sử dụng đất để trình Thủ tướng quyết định.
Phương án 1: Phát triển nâng cấp mô hình sàn giao dịch bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản, hướng chuyên nghiệp có sự giám sát của Nhà nước.
Phương án 2: Xây dựng sàn chuyên giao dịch về quyền sử dụng đất. Hiện đang có sàn giao dịch bất động sản do doanh nghiệp vận hành, còn mô hình sàn giao dịch do Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Bộ Xây dựng thực hiện thời gian tới hướng đến xây dựng sàn như một tổ chức dịch vụ công của Nhà nước để quản lý.
Một trong những mục tiêu khi lập Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất được cơ quan quản lý đặt ra, là kiểm soát giá trị giao dịch đất đai thực tế, tính pháp lý của thửa đất, bất động sản đưa vào kinh doanh, tránh tình trạng mua bán giá ảo và vướng mắc khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trên đất.
Từ việc kiểm soát được giá trị các giao dịch thực, các chuyên gia cũng hy vọng sẽ hình thành được cơ sở dữ liệu đất đai, với giá đất sát thị trường. Đồng thời, thị trường rất kỳ vọng sẽ mua được hàng “chuẩn” cả về pháp lý lẫn giá cả.
Dưới góc độ khác, ThS. Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản cho rằng, ở thời điểm hiện nay, việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất có giúp cho thị trường minh bạch hơn hay không vẫn còn là một giả thiết.
“Bởi yếu tố quan trọng, then chốt nhất là chất lượng, năng lực của sàn giao dịch cũng như đội ngũ nhân viên, cán bộ, người lao động làm việc tại sàn. Nếu chất lượng của sàn cũng như của nhân sự làm việc cho sàn tốt thì chắc chắn việc giao dịch qua sàn sẽ khiến thị trường minh bạch hơn.
Ngược lại, nếu chất lượng không tốt và đặc biệt nếu có hiện tượng thông đồng giữa các sàn với một số chủ thể nhằm thao túng, găm giữ, lũng đoạn thị trường thì thậm chí còn làm méo mó thị trường cũng như gây hại cho các chủ thể tham gia giao dịch”, ông Nguyễn Văn Đỉnh lý giải.
Cần Luật hóa rõ ràng hơn vai trò của đội ngũ môi giới bất động sản
Việc xây dựng sàn giao dịch quyền sử dụng đất để góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch là việc cần làm. Song trước mắt, cần xem lại vai trò của môi giới và quản lý chặt chẽ hơn hoạt động môi giới bất động sản trên thị trường.
Thực tế, việc mua bán nhà đất vẫn thông qua môi giới là chủ yếu, nhưng thống kê của VARS cho thấy, toàn thị trường có khoảng 200.000 môi giới đang hoạt động, song chỉ có khoảng 40.000 người được đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ bài bản và có chứng chỉ Môi giới bất động sản. Vì vậy, để những môi giới tự do chịu trách nhiệm pháp lý là rất khó. Chưa kể, giá cả môi giới đưa ra thường có phần chênh, thiếu chính xác.
Chia sẻ với Reatimes, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Việt Nam (VARS) cho biết, việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất là rất cần thiết, có tác động tích cực đến sự phát triển lành mạnh, minh bạch của thị trường bất động sản. Song, làm thế nào để người tiêu dùng, nhà đầu tư, thị trường tự tin tưởng vào nhà môi giới, sàn giao dịch và thực sự yên tâm khi giao dịch qua những kênh này. Đó mới là biểu hiện của cơ chế thị trường bền vững.
“Để làm được việc này, các sàn giao dịch và nhà môi giới buộc phải chuyên nghiệp, kỹ năng hành nghề cao, năng lực hỗ trợ công việc, dịch vụ phải đạt chuẩn, không vi phạm các nguyên tắc văn hóa, đạo đức.
Muốn vậy, cần luật hóa cụ thể, mạnh hơn để cho thấy rõ hơn vai trò của tổ chức môi giới và môi giới bất động sản. Sau đó, quy định quản lý họ bằng số hóa, mã định danh…”, ông Nguyễn Văn Đính nêu quan điểm.
So với Luật hiện hành, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đã sửa đổi, bổ sung quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới; thù lao của cá nhân môi giới; quyền và nghĩa vụ của môi giới; cấp chứng chỉ hành nghề môi giới. Đồng thời quy định, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản chỉ được hành nghề trong sàn giao dịch bất động sản hoặc tổ chức môi giới bất động sản. Những quy định mới được hy vọng sẽ góp phần nâng cao chất lượng và trách nhiệm hành nghề của đội ngũ môi giới, tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực bất động sản.
Song, theo Chủ tịch VARS, nếu chỉ Nhà nước đứng ra quản lý thì vừa khó thực thi, vừa tốn kém cho ngân sách quốc gia. Do đó, cần mạnh dạn xã hội hóa một số hoạt động quản lý hoạt động hành nghề của các tổ chức môi giới, sàn giao dịch.
Ví dụ, hoạt động chuẩn hóa các tiêu chuẩn, kỹ năng, nghiệp vụ về hành nghề, như chứng nhận năng lực nghề nghiệp, tổ chức các hoạt động đào tạo đạt chuẩn, ban hành các quy tắc đạo đức ứng xử hành nghề; xây dựng các hệ thống định danh và mã hóa để quản lý và hỗ trợ hành nghề; tôn vinh hoặc tẩy chay những thành viên không xứng đáng…
“Nhiều ngành nghề đã hoạt động hiệu quả hơn nhờ quan tâm đến vai trò của các tổ chức xã hội ngay trong luật. Ví dụ, chúng tôi thấy Luật Du lịch, Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp vừa và nhỏ…đã mạnh dạn xã hội hóa, giao nhiệm vụ cho các tổ chức xã hội nghề nghiệp.
Tương tự, để hoạt động thị trường bất động sản minh bạch, thực chất, tạo dựng niềm tin cho nhà đầu tư, khách hàng, thì trong chương quy định về hoạt động môi giới bất động sản nên bổ sung quy định về vai trò, chức năng, nhiệm vụ cụ thể của các tổ chức xã hội nghề nghiệp về bất động sản và môi giới bất động sản, thì sẽ phù hợp với các chuẩn mực quốc tế hơn. Đặc biệt là quy định về vai trò, trách nhiệm của sàn giao dịch trong việc cung cấp thông tin, bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư hoặc người mua nhà khi tham gia giao dịch”, ông Nguyễn Văn Đính đề xuất.
Dự kiến trong tuần này, Chính phủ sẽ họp bàn và chốt phương án cụ thể về xây dựng sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Sau đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường mới xây dựng nội dung, cơ chế, mô hình tổ chức, nguyên tắc của sàn giao dịch.
