Môi giới BĐS: Bức tranh đa sắc màu nhưng… có phần méo mó
Theo thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), có khoảng hơn 300.000 người hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS. Mỗi năm, đội ngũ này đã kết nối hàng trăm nghìn giao dịch thành công với tổng giá trị lên tới cả triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, lực lượng môi giới đúng nghĩa còn chiếm tỷ lệ ít so với môi giới “tay ngang”, rất nhiều tiêu cực, lộn xộn trong thị trường này cũng nảy sinh.
Trong bản kiến nghị tới Bộ Xây dựng mới đây, cử tri tỉnh Bình Dương cho biết, rất nhiều cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập nhưng không có chứng chỉ hành nghề và không đăng ký nộp thuế. Thậm chí, tình trạng thông tin sai sự thật về các BĐS được rao bán, nhất là về giá để hưởng chênh lệch đang xảy ra khá phổ biến. Do đó, cần thiết phải có cơ chế để chấn chỉnh tình trạng này.
Trao đổi với phóng viên về bức tranh môi giới BĐS, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho hay, có thể chia lực lượng môi giới thành 2 khu vực (ở các đô thị và các vùng nông thôn) và chia các sản phẩm thành 2 loại (dự án và chuyển nhượng lại). Đặc thù các sản phẩm, địa bàn khác nhau dẫn đến hành vi mua bán khác nhau và lực lượng môi giới hoạt động cũng khác nhau.
Với các sản phẩm dự án, theo ông Quê, dù trước đây quy định buộc phải qua sàn hay hiện tại đã bỏ thì sản phẩm này chủ yếu qua môi giới. Sàn có thể do chủ đầu tư tự thành lập hoặc hợp tác với các sàn khác. Đối với sản phẩm chuyển nhượng lại, nhiều sàn có hàng nghìn nhân sự và cộng tác viên, họ vừa bán đất thổ cư và đất dự án.
Ở các vùng quê, ông Quê chia sẻ, giai đoạn trước đây, người dân tự tìm đến nhau mua bán, rất ít văn phòng nhà đất. Nhưng từ năm 2021 trở lại đây, theo những cơn sốt đất thì bắt đầu nở rộ các văn phòng nhà đất, môi giới và các sàn họ “đánh sóng, mua gom, tách thửa…”.
Còn về đội ngũ môi giới, ông Quê cho biết, số lượng không cố định. Một bộ phận môi giới “sống chết với nghề” chỉ khoảng 20% thị trường, còn 80% thì không trụ lại được hoặc xem đây là công việc tay trái.
"Chính vì cơ cấu lực lượng môi giới như vậy nên chất lượng chuyên môn môi giới không được tốt và xảy ra những vấn đề về đạo đức môi giới, làm méo mó bức tranh thị trường", ông Quê chia sẻ.
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, số lượng môi giới BĐS tại Việt Nam theo đúng nghĩa vẫn còn hạn chế, phần nhiều vẫn là những người làm trung gian mua bán, chuyển nhượng BĐS theo kiểu “cò đất”.
“Những cá nhân này chỉ tiếp nhận, truyền tải thông tin một cách thụ động từ nguồn phát đến khách hàng mà không có sự đánh giá về các vấn đề như pháp lý, thậm chí còn lấp liếm thông tin với hy vọng nhận tiền hoa hồng nhanh nhất. Ngoài ra còn việc thổi thông tin, “làm giá”, bán chênh với khách để trục lợi, kiếm lời. Những hành vi này vô hình trung khiến cho thị trường bị lũng đoạn, gây nguy cơ cho các đợt “sốt ảo” hay “bong bóng bất động sản”.
Chuẩn hóa đội ngũ môi giới thế nào?
Thực tế, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Thông tư 11/2015/TT-BXD đã quy định, người môi giới khi tham gia thị trường bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề thì mới được phép hoạt động. Dù vậy, đến hiện tại, hệ thống môi giới tại Việt Nam vẫn chưa thực sự đáp ứng đúng yêu cầu.
Ông Nguyễn Anh Quê cho rằng, cần có các quy định trong luật về quyền lợi và trách nhiệm của môi giới cũng như điều kiện hành nghề của môi giới. Thậm chí, trong các bước giao dịch thì cần quy định rõ họ được làm những gì. Căn cứ vào đó thì sẽ có chế tài xử lý đối với môi giới vi phạm.
Ngoài ra, nếu mọi giao dịch được quản lý qua tài khoản, quản lý tốt dịch vụ đất đai, minh bạch thông tin quy hoạch thì lực lượng môi giới muốn thông tin sai cho khách hàng cũng khó. Nhà nước cần chú trọng hoàn thiện pháp lý trong vấn đề này. Mặt khác, nếu có quy định về điều kiện hành nghề thì cơ quan chức năng sẽ kiểm tra, rà soát, bản thân môi giới sẽ phải cố gắng tuân thủ để tránh bị xử phạt.
“Ở nhiều nước, gần như mọi giao dịch bất động sản đều qua môi giới. Họ quy định rất rõ về điều kiện hành nghề, trách nhiệm, quyền lợi, nghĩa vụ đi kèm. Để hành nghề, môi giới phải được đào tạo những kỹ năng cơ bản về pháp lý, đạo đức cũng như kỹ năng tư vấn, định giá sản phẩm. Điều này không chỉ vì sự phát triển của lực lượng môi giới mà còn vì đảm bảo cho bản thân khách hàng. Nếu không có trình độ, đạo đức, môi giới có thể vô tình bán những sản phẩm không đảm bảo pháp lý, ảnh hưởng lớn đến người mua”, ông Quê chia sẻ.
Do đó, theo vị này, môi giới BĐS bắt buộc có chứng chỉ môi giới và phải có quy chuẩn đạo đức nghề nghiệp cần tuân thủ. Ví dụ, đội ngũ môi giới cần được đào tạo nghiệp vụ do Sở Xây dựng và được cấp chứng chỉ hoạt động, cần thi sát hạch lại sau khoảng 5 năm.
Theo VARS, trong quá trình sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS, có rất nhiều kiến nghị đã được đưa ra theo hướng ràng buộc về vai trò, trách nhiệm của môi giới BĐS để bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư hoặc người mua nhà khi tham gia giao dịch.
“Vậy nên chăng, có cần quy định các cơ chế để khuyến khích, tạo điều kiện cho các nhà môi giới tham gia sâu hơn vào các giao dịch BĐS? Thậm chí là ràng buộc giao dịch BĐS phải có sự tham gia của môi giới để khuyến khích môi giới học tập, nâng cao tay nghề, góp phần phát triển thị trường BĐS lành mạnh, bền vững?
Trên thực tế, không chỉ trong lĩnh vực BĐS, "cò" còn là hiện tượng ở nhiều lĩnh vực khác. Tuy nhiên, là lĩnh vực nổi trội nhất với hiện tượng tung tin “hỏa mù”, lấp lửng, gây hoang mang để dễ bề thao túng, để thị trường BĐS phát triển thực sự lành mạnh, bền vững, Chính phủ cần có cơ chế quản lý chặt chẽ hơn, nghiên cứu, xây dựng kênh thông tin, dữ liệu chính thống về BĐS”, VARS nêu và cho rằng đây cũng là cách giúp môi giới thoát nhãn “cò đất”.
