Thích
Chiều 12/3, tại Hà Nội, Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) phối hợp cùng Trường Đại học Ngoại thương (FTU) và Trường Đại học Kinh tế - Tài chính TP.HCM (UEF) tổ chức Hội thảo chuyên đề "Yêu cầu khởi kiện trong tranh chấp chuỗi và thực tiễn tranh chấp bất động sản". Đây là sự kiện mở màn trong Chuỗi Hội thảo chuyên đề và Diễn đàn Khoa học Trọng tài - Hòa giải 2026 (AMS 2026).
Tranh chấp chuỗi gia tăng trong lĩnh vực bất động sản
Phát biểu khai mạc hội thảo, GS. TS. Lê Hồng Hạnh, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) cho biết, đi cùng sự vận động mạnh mẽ của thị trường và sự đa dạng trong cấu trúc giao dịch, các tranh chấp phát sinh có xu hướng chuyển dịch từ tranh chấp đơn lẻ sang các chuỗi tranh chấp gồm hàng loạt tranh chấp tương tự, có tính kế thừa, liên quan đến nhau.
Tranh chấp chuỗi không chỉ đặt ra thách thức đối với hoạt động quản trị và điều phối tố tụng, mà còn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, kéo theo các hệ quả phức tạp trong quá trình giải quyết tranh chấp. Đặc biệt, khi các vụ việc phát sinh nối tiếp nhau từ cùng một quan hệ pháp lý, hiệu quả của cơ chế giải quyết tranh chấp có thể bị ảnh hưởng đáng kể nếu xét trên các phương diện chi phí, thời gian cũng như tính ổn định của kết quả giải quyết.
Đáng chú ý, GS. TS. Lê Hồng Hạnh nhìn nhận, trong số các lĩnh vực thường xuyên phát sinh tranh chấp chuỗi, bất động sản được Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) ghi nhận là một trong những lĩnh vực có số lượng vụ kiện lớn. Thực tiễn cho thấy, các yêu cầu khởi kiện trong nhiều vụ việc không dừng lại ở phạm vi ban đầu mà liên tục được bổ sung, mở rộng, thậm chí cộng dồn qua các vụ tranh chấp kế tiếp. Diễn biến này đang làm gia tăng cả về số lượng lẫn mức độ phức tạp của các tranh chấp phát sinh trên thị trường.
"Trong thời gian tới, khi nhiều văn bản quy phạm pháp luật quan trọng được sửa đổi, bổ sung, doanh nghiệp sẽ buộc phải điều chỉnh lại thói quen giao dịch. Trong bối cảnh đó, khả năng gia tăng các tranh chấp, cũng như sự hình thành nhiều chuỗi tranh chấp liên quan đến các giao dịch bất động sản là điều khó tránh khỏi", GS. TS. Lê Hồng Hạnh nhận định.
GS. TS. Lê Hồng Hạnh, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC).
Đồng quan điểm, PGS. TS. Dương Anh Sơn, Trưởng Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế - Tài chính TP.HCM (UEF), Trọng tài viên VIAC nhận định, trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển nhanh của thị trường bất động sản, số lượng tranh chấp phát sinh trong lĩnh vực này không chỉ gia tăng mà còn trở nên phức tạp hơn về cấu trúc pháp lý. Đáng chú ý, nhiều tranh chấp không còn tồn tại dưới dạng đơn lẻ mà hình thành chuỗi tranh chấp phát sinh từ cùng một quan hệ hợp đồng, hoặc tranh chấp hàng loạt với nhiều nguyên đơn có cùng cơ sở pháp lý.
Theo PGS. TS. Dương Anh Sơn, một dạng tranh chấp điển hình có thể kể đến là tranh chấp chuỗi phát sinh từ cùng một hợp đồng. Làm rõ hơn hiện tượng này từ góc độ thực tiễn, ông dẫn chứng trường hợp tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai giữa người mua và chủ đầu tư một dự án nhà ở xã hội. Trong vụ việc này, bên mua đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán theo tiến độ hợp đồng, song chủ đầu tư lại không bàn giao căn hộ đúng thời hạn. Dù sau đó chủ đầu tư ký phụ lục hợp đồng và thông báo gia hạn tiến độ bàn giao, việc bàn giao trên thực tế vẫn không được thực hiện. Trước tình trạng vi phạm kéo dài, bên mua đã nhiều lần khởi kiện trong giai đoạn 2018 - 2025 với các yêu cầu bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm hợp đồng. Đáng chú ý, các tranh chấp này đều phát sinh từ cùng một hợp đồng và cùng một hành vi vi phạm, song mức bồi thường được yêu cầu lại thay đổi theo từng thời điểm do thiệt hại tiếp tục phát sinh theo thời gian.
PGS. TS. Dương Anh Sơn, Trưởng Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế - Tài chính TP.HCM (UEF), Trọng tài viên VIAC.
Bên cạnh các tranh chấp chuỗi phát sinh từ cùng một hợp đồng, PGS. TS. Dương Anh Sơn cũng đề cập đến một dạng tranh chấp khác rất phổ biến, đó là tranh chấp hàng loạt với nhiều nguyên đơn, trong trường hợp nhiều cá nhân cùng khởi kiện một bị đơn là đơn vị tư vấn và môi giới bất động sản.
Dẫn chứng từ thực tiễn, ông cho biết, các nguyên đơn đã ký thỏa thuận với bị đơn để được tư vấn và hỗ trợ đăng ký mua bất động sản khi dự án đủ điều kiện bán. Để bảo đảm thực hiện thỏa thuận, các bên mua đã đặt cọc một khoản tiền lớn để chứng minh năng lực tài chính. Tuy nhiên, sau đó việc bàn giao bất động sản không được thực hiện như cam kết, dẫn đến việc các nguyên đơn khởi kiện.
Điểm đáng chú ý là trong chuỗi tranh chấp này, các nguyên đơn điều chỉnh yêu cầu khởi kiện dựa trên lập luận và kết quả của các vụ tranh chấp trước đó. Bên cạnh đó, cũng có vụ việc nguyên đơn yêu cầu tuyên hủy văn bản thỏa thuận do bị đơn vi phạm nghĩa vụ hợp đồng; trong khi ở các vụ khác, nguyên đơn lại yêu cầu tuyên văn bản thỏa thuận vô hiệu với lập luận văn bản này vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc có đối tượng không thể thực hiện được theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.
Từ góc nhìn thực tiễn của doanh nghiệp, Luật gia Phạm Chí Sơn, Giám đốc Ban Pháp chế Công ty CP Phát triển Bất động sản Văn Phú cho rằng, các tranh chấp phát sinh trong giao dịch bất động sản trên thị trường hiện nay đang diễn ra rất phổ biến, với nhiều hình thức và yêu cầu khác nhau. Tuy nhiên, tranh chấp liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán hoặc thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng vẫn là dạng phổ biến nhất.
Phân tích cụ thể hơn, ông Sơn cho biết, trong các tranh chấp này thường xuất hiện 2 tình huống điển hình. Thứ nhất là trường hợp nguyên đơn là người mua bất động sản khởi kiện chủ đầu tư. Tại nhóm này, phần lớn các vụ việc sẽ xoay quanh việc khách hàng yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng, chẳng hạn như bàn giao căn hộ đúng tiến độ, đúng chất lượng hoặc hoàn tất các nghĩa vụ liên quan theo thỏa thuận đã ký. Đây là dạng tranh chấp khá phổ biến trên thị trường hiện nay.
Luật gia Phạm Chí Sơn, Giám đốc Ban Pháp chế Công ty CP Phát triển Bất động sản Văn Phú.
Trên thực tế, trước khi tiến hành khởi kiện, khách hàng thường áp dụng nhiều hình thức nhằm gây sức ép hoặc yêu cầu chủ đầu tư giải quyết vụ việc, như gửi khiếu nại trực tiếp đến doanh nghiệp, gửi đơn kiến nghị tới cơ quan quản lý nhà nước đề nghị can thiệp, hoặc phản ánh thông tin trên các kênh truyền thông để tạo áp lực từ dư luận.
"Đây là những tình huống mà doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản thường xuyên phải đối mặt", ông Sơn chia sẻ.
Ở chiều ngược lại, cũng có những trường hợp chủ đầu tư chủ động khởi kiện hoặc đề nghị chấm dứt hợp đồng với khách hàng. Tình huống này đôi khi xuất hiện khi thị trường có những biến động mạnh, đặc biệt trong giai đoạn giá bất động sản tăng cao trong quá trình thực hiện hợp đồng. Khi đó, một số chủ đầu tư có thể tìm cách đàm phán chấm dứt hợp đồng với khách hàng đã ký trước đó nhằm bán lại sản phẩm cho khách hàng mới với mức giá cao hơn.
"Trong những trường hợp như vậy, chủ đầu tư thường tìm các căn cứ pháp lý trong hợp đồng để đưa ra yêu cầu chấm dứt hợp đồng hoặc khởi kiện", ông Sơn cho biết. Đồng thời, ông cũng lưu ý rằng hợp đồng trong các giao dịch bất động sản thường là một bộ tài liệu khá phức tạp, bao gồm nhiều điều khoản chi tiết liên quan đến quyền, nghĩa vụ cũng như các căn cứ xử lý tranh chấp. Vì vậy, không phải lúc nào khách hàng cũng có thể nắm bắt đầy đủ toàn bộ nội dung hợp đồng. Chính điều này đôi khi dẫn đến những cách hiểu khác nhau giữa các bên khi tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng.
Khuyến nghị cho doanh nghiệp bất động sản trong xử lý thiệt hại phát sinh tiếp diễn
Trên cơ sở nhận diện những vấn đề nảy sinh từ thực tiễn tranh chấp trong lĩnh vực bất động sản, PGS. TS. Dương Anh Sơn cho rằng, sự gia tăng của các tranh chấp chuỗi và tranh chấp hàng loạt đang phản ánh mức độ phức tạp ngày càng cao của các quan hệ kinh doanh trong nền kinh tế thị trường. Theo ông, đặc thù của các giao dịch bất động sản thường gắn với thời gian thực hiện kéo dài, giá trị lớn và nhiều nghĩa vụ phát sinh theo từng giai đoạn, do đó nguy cơ hình thành các chuỗi tranh chấp liên tiếp là khá rõ. Chính vì vậy, việc hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp, đặc biệt là thông qua trọng tài thương mại, là yêu cầu quan trọng nhằm nâng cao hiệu quả xử lý các tranh chấp phát sinh trên thị trường.
Ở góc độ này, PGS. TS. Dương Anh Sơn cho rằng hoạt động giải quyết tranh chấp bằng trọng tài tại Việt Nam cần tiếp tục được nghiên cứu và hoàn thiện trên một số phương diện. Trước hết, cần làm rõ hơn cách áp dụng nguyên tắc res judicata (tạm dịch: nguyên tắc “vấn đề đã được giải quyết”) trong các tranh chấp chuỗi, đặc biệt trong bối cảnh thiệt hại có thể phát sinh và gia tăng theo thời gian.
Đồng thời, việc bảo đảm tính nhất quán trong lập luận pháp lý của các phán quyết trọng tài cũng cần được chú trọng hơn, nhất là đối với các tranh chấp hàng loạt có cùng bản chất pháp lý. Bên cạnh đó, theo ông, việc nghiên cứu và từng bước áp dụng các cơ chế tố tụng linh hoạt như hợp nhất tranh chấp hoặc giải quyết tập trung các vụ việc có liên quan cũng có thể góp phần nâng cao hiệu quả và tính dự đoán của hệ thống trọng tài.
"Việc nghiên cứu và phân tích các dạng tranh chấp này không chỉ có ý nghĩa đối với thực tiễn giải quyết tranh chấp bằng trọng tài, mà còn góp phần làm rõ những vấn đề lý luận quan trọng liên quan đến phạm vi xét xử, tính chung thẩm của phán quyết trọng tài cũng như sự thống nhất trong áp dụng pháp luật", PGS. TS. Dương Anh Sơn nhấn mạnh.
Toàn cảnh Hội thảo chuyên đề "Yêu cầu khởi kiện trong tranh chấp chuỗi và thực tiễn tranh chấp bất động sản".
Ở góc độ lưu ý với doanh nghiệp, các chuyên gia đều đồng tình rằng, để hạn chế nguy cơ hình thành các chuỗi tranh chấp kéo dài, việc phòng ngừa cần được đặt ra ngay từ giai đoạn đầu của giao dịch, đặc biệt là trong quá trình thiết kế, soạn thảo và đàm phán hợp đồng. Điều này sẽ giúp các bên định hình rõ quyền, nghĩa vụ và cơ chế xử lý rủi ro, qua đó giảm thiểu khả năng tranh chấp lan rộng hoặc kéo dài qua nhiều vụ việc liên tiếp.
Theo đó, việc xây dựng các điều khoản dự phòng cho những tình huống tranh chấp có thể phát sinh theo chuỗi cần được cân nhắc một cách thận trọng. Trong các giao dịch bất động sản có giá trị lớn và thời gian thực hiện kéo dài, hợp đồng đóng vai trò như một cơ chế quản trị rủi ro pháp lý trong suốt vòng đời của dự án.
Vì vậy, các chuyên gia cho rằng hợp đồng cần quy định rõ ràng phạm vi yêu cầu của các bên, phương thức xác định và tính toán thiệt hại, cũng như cơ chế xử lý các nghĩa vụ có thể phát sinh theo thời gian. Việc làm rõ những nội dung này không chỉ giúp các bên xác định chính xác trách nhiệm khi tranh chấp xảy ra, mà còn góp phần hạn chế nguy cơ phát sinh nhiều vụ kiện liên tiếp có cùng nguồn gốc từ một quan hệ hợp đồng./.
