Bài 2: Nhu cầu thực ở đâu trong bức tranh tín dụng bất động sản?
Thích
Lãi suất cho vay tăng trở lại đang tạo ra nhiều áp lực mới đối với thị trường bất động sản – lĩnh vực vốn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng. Trong khi chủ trương của Chính phủ là kiểm soát dòng vốn vào hoạt động đầu cơ và ưu tiên nhu cầu ở thực của người dân, việc điều chỉnh lãi suất theo hướng đồng loạt đang đặt ra nhiều băn khoăn về đích đến thực sự của vốn tín dụng.
Lời tòa soạn: Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản đối diện một biến số mới khi mặt bằng lãi suất cho vay có dấu hiệu tăng nóng trở lại sau giai đoạn duy trì ở mức thấp.
Từ đầu năm, tại các công điện và phiên họp, Thủ tướng Chính phủ đã nhấn mạnh yêu cầu "điều hành các công cụ chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, kịp thời, hiệu quả, mềm mại, không ‘gây sốc’, ‘giật cục’, có lộ trình"; "kiểm soát chặt tín dụng BĐS đầu cơ, tập trung cho nhu cầu ở thực của người dân…".
Tuy nhiên, thực tế cho thấy, bên cạnh một số chính sách ưu tiên như gói tín dụng dành cho nhà ở xã hội, việc điều chỉnh mặt bằng lãi suất và dòng tín dụng vào thị trường bất động sản vẫn đang được áp dụng theo hướng “cào bằng”, thiếu sự phân định về mục tiêu, đối tượng và phân khúc sản phẩm.
Sự đảo chiều của lãi suất diễn ra đúng thời điểm thị trường bất động sản vừa trải qua giai đoạn tháo gỡ pháp lý và bắt đầu có dấu hiệu phục hồi nguồn cung sau giai đoạn trầm lắng 2022 - 2023, làm dấy lên lo ngại về những hệ quả mang tính dây chuyền. “Gọng kìm” lãi suất đang chực chờ bóp nghẹt thanh khoản, ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư, phát triển dự án cũng như khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Trong bối cảnh tín dụng vẫn đang giữ vai trò mạch vốn chủ đạo chi phối hầu hết các hoạt động trên thị trường, câu chuyện đặt ra không chỉ là điều hành chính sách tiền tệ như thế nào, mà đòi hỏi phải xây dựng một hệ giải pháp tổng thể kết hợp với các bộ công cụ và chính sách khác. Đồng thời, việc mở rộng và khơi thông các kênh dẫn vốn trung – dài hạn khác cũng trở thành yêu cầu tất yếu, trong khi các chủ thể trên thị trường buộc phải trưởng thành và học cách thích ứng với mọi kịch bản có thể xảy đến.
Trên tinh thần khảo sát thực tế, phân tích dữ liệu và ghi nhận ý kiến từ các chuyên gia, doanh nghiệp, môi giới và người mua nhà, Reatimes khởi đăng tuyến bài Tín dụng vào bất động sản: Không thể điều tiết theo cách “cào bằng”, nhằm khắc họa bức tranh toàn cảnh về diễn biến lãi suất, những tác động đối với thị trường địa ốc, đồng thời kiến nghị các giải pháp để thị trường phát triển ổn định và bền vững hơn trong giai đoạn tới.
Trân trọng giới thiệu cùng độc giả!
Những năm gần đây, trong các định hướng điều hành, cơ quan quản lý nhiều lần nhấn mạnh yêu cầu kiểm soát tín dụng bất động sản mang tính đầu cơ, đồng thời ưu tiên dòng vốn cho nhu cầu nhà ở thực. Tuy nhiên, các con số thống kê mới nhất lại cho thấy dòng chảy tín dụng vào thị trường địa ốc vẫn còn nhiều điểm đáng suy ngẫm.
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến ngày 31/12/2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,24% so với cùng kỳ 2024. Đây là mức tăng nhanh nhất trong ba năm trở lại đây và cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn nền kinh tế là 19,01%.
Đáng chú ý, quy mô tín dụng của lĩnh vực bất động sản chiếm tới 25,53% tổng dư nợ nền kinh tế, cho thấy đây vẫn là một trong những lĩnh vực hấp thụ vốn lớn nhất của hệ thống ngân hàng.
Đi sâu vào cấu trúc dòng vốn cho thấy sự chênh lệch khá rõ giữa hai nhóm đối tượng là chủ đầu tư/nhà phát triển dự án và người mua cá nhân. Cụ thể, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản - phục vụ nhóm doanh nghiệp - đạt khoảng 2,16 triệu tỷ đồng, tăng 49,55% so với cùng kỳ năm 2024 và chiếm 45,58% tổng dư nợ tín dụng bất động sản.
Trong khi đó, hoạt động tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản – tức dòng vốn phục vụ nhu cầu cá nhân mua nhà đất – đạt 2,58 triệu tỷ đồng, tăng 26,79%, chiếm 54,42% tổng dư nợ lĩnh vực này.
Như vậy, tốc độ tăng trưởng của tín dụng kinh doanh bất động sản đang cao gấp đôi tín dụng cho hoạt động tiêu dùng. Tuy tỷ trọng vẫn đang tương đương, nhưng tốc độ mở rộng lại khác biệt đáng kể. Câu hỏi đặt ra là: Cấu trúc dòng vốn tín dụng bất động sản đang cho thấy điều gì?
Theo PGS. TS. Phạm Thế Anh - Trưởng khoa Kinh tế học, Đại học Kinh tế Quốc dân; Kinh tế trưởng Trung tâm Nghiên cứu Kinh tế và Chiến lược Việt Nam (VESS), dữ liệu trên phản ánh xu hướng tăng trưởng tín dụng đang nghiêng nhiều về mục đích phát triển dự án và kinh doanh bất động sản.
Theo PGS. TS. Phạm Thế Anh - Trưởng khoa Kinh tế học, Đại học Kinh tế Quốc dân; Kinh tế trưởng Trung tâm Nghiên cứu Kinh tế và Chiến lược Việt Nam (VESS).
Điều này thể hiện ở việc gia tăng đáng kể số lượng dự án được phê duyệt, tháo gỡ pháp lý và mở bán mới trên thị trường trong thời gian qua. Thống kê của VARS IRE chỉ ra, năm 2025 toàn thị trường có hơn 128.000 sản phẩm nhà ở chào bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019 - 2025 và tăng 88% so với năm 2024. Trong đó, căn hộ chung cư chiếm đa số với hơn 80.000 căn mới, gấp đôi năm trước.
Dù không có con số thống kê chính thức về các phân khúc bất động sản được rót vốn tín dụng nhiều nhất nhưng từ những số liệu được thống kê, không loại trừ trường hợp dòng tiền tiếp tục chảy mạnh vào hoạt động phát triển dự án, đặc biệt ở các phân khúc trung và cao cấp, dẫn đến tình trạng cơ cấu sản phẩm có xu hướng lệch pha so với nhu cầu thực.
Cụ thể, tại TP.HCM trong năm qua ghi nhận 10.000 căn hộ trung cấp, 4.700 căn cao cấp và 2.000 căn hạng sang, gần như vắng bóng phân khúc phổ thông. Ở Hà Nội, sự chênh lệch còn lớn hơn với 646 căn trung cấp so với 19.380 căn cao cấp và 12.274 căn hạng sang(1). Có thể thấy, sản phẩm nhà ở vừa túi tiền là nhu cầu của đại đa số người dân ngày càng hạn chế về nguồn cung.
Tốc độ tăng trưởng của tín dụng kinh doanh bất động sản đang cao gấp đôi tín dụng cho hoạt động tiêu dùng. (Ảnh: Bùi Văn Doanh)
Sự mất cân đối về cơ cấu sản phẩm cũng phần nào phản ánh qua diễn biến giá nhà. Theo số liệu được Bộ Xây dựng công bố, giá căn hộ chung cư năm 2025 tăng 20 - 30% so với năm trước. Tại Hà Nội, mức tăng lên tới 40% với giá bán trung bình chạm mốc 100 triệu đồng/m2, trong khi TP.HCM (cũ) có giá chào bán mới trung bình 111 triệu đồng/m2, tăng 23% so với cùng kỳ.
Ở chiều ngược lại, thị trường cũng bắt đầu xuất hiện dấu hiệu tích tụ hàng tồn kho. Trong quý IV/2025, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án là 32.894 căn/nền, tăng 23,7% so với quý trước. Trong đó, loại hình chung cư có xu hướng gia tăng lượng tồn kho trong 6 tháng cuối năm(2).
Nhìn từ những con số này có thể thấy một nghịch lý đang hiện hữu: Nguồn cung mới tiếp tục gia tăng, vốn tín dụng rót vào bất động sản cũng tăng mạnh, nhưng khả năng hấp thụ của thị trường lại không hoàn toàn theo kịp, đặc biệt ở những phân khúc có giá cao.
Trong bối cảnh tín dụng kinh doanh bất động sản tăng nhanh hơn đáng kể so với tín dụng phục vụ nhu cầu mua nhà, câu hỏi đặt ra là: Ai đang được thụ hưởng nhiều nhất dòng vốn này? Người mua nhà để ở đang đứng ở đâu trong bức tranh tín dụng bất động sản hiện nay?
Cũng theo số liệu trong báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, các chương trình tín dụng hướng tới mục tiêu hỗ trợ nhà ở theo chỉ đạo của Chính phủ vẫn còn chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong tổng dòng vốn đi vào thị trường bất động sản.
Tính đến hết năm 2025, tổng dư nợ cho vay nhà ở theo các chương trình này thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội và các ngân hàng thương mại đạt khoảng 41.000 tỷ đồng. Trong đó, 5 chương trình cho vay nhà ở xã hội qua Ngân hàng Chính sách xã hội đạt hơn 25.000 tỷ đồng (bao gồm khoảng 20.500 tỷ đồng theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội; và gần 4.800 tỷ đồng cho các đối tượng chính sách về nhà ở).
Phần còn lại, khoảng 16.000 tỷ đồng, được triển khai qua các ngân hàng thương mại, bao gồm: 1.996 tỷ đồng cho gói 30.000 tỷ đồng để thực hiện chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP; chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị quyết 33/NQ-CP và các gói tín dụng thông thường là 7.900 tỷ đồng.
Khi thực hiện các chương trình cho vay nhà ở theo chỉ đạo của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã có 7 lần điều chỉnh lãi suất theo hướng giảm dần, từ mức 8,7%/năm đối với chủ đầu tư và 8,2%/năm đối với người mua nhà xuống còn xuống lần lượt là 6,1%/năm và 5,6%/năm.
Tuy nhiên, kết quả giải ngân vẫn còn khá khiêm tốn dù đã tăng 167% so với cùng kỳ. Đến cuối năm 2025, các ngân hàng thương mại cam kết cấp tín dụng gần 18.000 tỷ đồng, trong đó doanh số cho vay đạt khoảng 7.600 tỷ đồng. Cụ thể, 6.349 tỷ đồng được giải ngân cho chủ đầu tư tại 46 dự án, trong khi chỉ 1.251 tỷ đồng đến tay người mua nhà tại 35 dự án.
Vốn tín dụng giải ngân cho những đối tượng mua nhà ở xã hội hoặc thuộc chính sách về nhà ở còn hạn chế. (Ảnh minh hoạ
Một chương trình khác được kỳ vọng hỗ trợ nhóm khách hàng trẻ là gói ưu đãi lãi suất cho người dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội cũng ghi nhận quy mô rất nhỏ, dư nợ năm 2025 chỉ đạt khoảng 228 tỷ đồng. Đáng chú ý, đến cuối năm 2025, các ngân hàng lớn đồng loạt dừng gói vay ưu đãi dành cho người trẻ mua nhà, đồng thời nâng lãi suất khoản vay mới thêm 1 - 2%, đến nay đã “hòa nhập” với mặt bằng lãi suất chung cao vọt của toàn ngành.
Nếu đặt con số này bên cạnh quy mô tín dụng bất động sản hơn 4,74 triệu tỷ đồng, tỷ trọng chỉ chiếm chưa đến 0,005% – một mức rất nhỏ trong tổng dòng vốn của thị trường.
Và quan trọng hơn, người mua nhà để ở - đối tượng được nhắc tới nhiều trong các định hướng chính sách - đang đứng ở đâu trong bức tranh tín dụng bất động sản hiện nay?
Lý giải những chỉ số này, PGS. TS. Phạm Thế Anh cho biết, việc vốn tín dụng chưa đến được với những đối tượng mua nhà ở xã hội hoặc thuộc chính sách về nhà ở xuất phát từ hai nguyên nhân chính.
Thứ nhất, nguồn cung bất động sản vừa túi tiền tương đối ít ỏi, phân khúc nhà ở xã hội dù đã hoàn thành chỉ tiêu năm 2025 là 102.633/100.275 căn nhưng tại Hà Nội và TP.HCM, con số lần lượt là 5.158 căn và 12.799 căn, chưa thấm vào đâu so với lực cầu rất lớn ở hai đô thị này. Việc thiếu nguồn cung phù hợp dẫn đến tình trạng dù lãi suất thấp nhưng người dân không có nhu cầu vay vốn ngân hàng để mua nhà.
Thứ hai, các quy định và đối tượng được phép mua nhà ở xã hội cũng như tiếp cận gói tín dụng ưu đãi dù đã được mở rộng đáng kể trong năm qua, song số lượng người đủ điều kiện vẫn còn hạn chế. Chưa kể, việc chứng minh thu nhập khi vay vốn cũng là một bài toán nan giải với những người dân thu nhập thấp hoặc không có công việc ổn định.
“Yếu tố lớn nhất vẫn là không có nguồn cung, chứ không phải người dân không muốn vay hay không tiếp cận được”, PGS. TS. Phạm Thế Anh nhấn mạnh.
Trong bối cảnh người mua nhà để ở chỉ tiếp cận được một phần nhỏ của các chương trình tín dụng ưu đãi, việc mặt bằng lãi suất cho vay đồng loạt tăng trở lại đang đặt ra nhiều lo ngại về khả năng sở hữu nhà ở của người dân cũng như những tác động dây chuyền đối với thị trường và nền kinh tế.
Theo các chuyên gia, nếu không có sự phân định rõ ràng giữa các nhóm đối tượng vay vốn, việc siết tín dụng hoặc nâng lãi suất theo cách “cào bằng” có thể khiến chính những người có nhu cầu ở thực và các doanh nghiệp phát triển dự án vừa túi tiền trở thành nhóm chịu áp lực lớn nhất.
Chủ trương hạn chế cho vay đầu cơ bất động sản, ưu tiên nhu cầu ở thực không mới, nhưng làm thế nào để điều hướng dòng vốn tín dụng chảy về đúng nơi cần đến mới là điều đáng bàn.
PGS. TS. Phạm Thế Anh nhận định, điều quan trọng trong điều hành tín dụng bất động sản không chỉ nằm ở việc kiểm soát quy mô dòng vốn, mà còn phải phân biệt rõ đối tượng vay và mục đích sử dụng vốn.
“Việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản là cần thiết, là điều kiện cần để nguồn lực của nền kinh tế đổ vào sản xuất, kinh doanh. Thế nhưng cần phải phân biệt lãi suất giữa người vay mua căn nhà thứ nhất với người vay để mua căn nhà thứ hai, thứ ba, thứ tư... Phải kiểm soát được tín dụng chảy vào bất động sản đầu tư. Hiện nay chúng ta đã làm được việc gắn mã định danh cho từng bất động sản, nên việc nhận diện được một cá nhân vay để mua nhiều bất động sản cùng lúc là hoàn toàn có cơ sở. Những khoản tín dụng như vậy không nên được khuyến khích. Còn đối với người mua căn nhà thứ nhất thì cần có chính sách hỗ trợ, bất kể đó là nhà thương mại hay nhà ở xã hội. Vì vậy cần có sự phân biệt lãi suất trong lĩnh vực bất động sản để tách bạch giữa nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư”, PGS. TS. Phạm Thế Anh phân tích.
Theo vị chuyên gia, trong bối cảnh hiện nay, khi nguồn cung bất động sản đang dần phục hồi mạnh sau giai đoạn trầm lắng, việc lãi suất tăng đồng loạt sẽ khiến nhu cầu mua nhà nhanh chóng suy giảm.
"Nếu lãi suất cho vay mua nhà lên tới 14 - 15%/năm thì rất khó có người dám vay để mua nhà. Khi đó, kể cả những người có nhu cầu thực cũng sẽ phải tạm dừng kế hoạch mua nhà của mình", PGS. TS. Phạm Thế Anh cho biết.
Không chỉ người mua nhà, các doanh nghiệp phát triển dự án cũng phải đối mặt với áp lực chi phí vốn gia tăng khi lãi suất tăng cao. Khi chi phí đầu vào tăng lên, doanh nghiệp bất động sản thường có xu hướng giữ giá bán ở mức cao để bù đắp chi phí tài chính. Tuy nhiên trong bối cảnh thanh khoản suy giảm, các chủ đầu tư rơi vào tình thế tiến thoái lưỡng nan.
"Lãi suất cao đồng nghĩa với chi phí phát triển dự án cao hơn. Khi đó, nếu chủ đầu tư không giảm giá thì khó bán được hàng, nhưng giảm giá thì lợi nhuận bị thu hẹp. Rủi ro hệ thống là rất lớn nếu doanh nghiệp không giải được bài toán khó này", PGS. TS. Phạm Thế Anh phân tích.
Lãi suất tăng đồng loạt sẽ khiến nhu cầu mua nhà nhanh chóng suy giảm. (Ảnh minh họa)
Ở góc độ vĩ mô, TS. Nguyễn Đình Ánh, chuyên gia kinh tế cho rằng, để có thể điều tiết tín dụng bất động sản một cách hợp lý, điều tiên quyết là phải xác định được quy mô và đóng góp của lĩnh vực bất động sản trong tăng trưởng kinh tế.
Theo thống kê, đóng góp trung bình của ngành xây dựng và bất động sản vào tổng GDP cả nước các năm gần đây chiếm khoảng 11%, trong đó riêng ngành bất động sản trực tiếp chiếm khoảng 4,5%, đóng góp trung bình 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng GDP(3).
Nếu tính thêm các sức lan tỏa tới hơn 40 ngành nghề khác thì bất động sản đóng góp 7,62% GDP quốc gia, nhờ vai trò đầu tàu kéo theo sự phát triển của nhiều ngành như xây dựng, du lịch, lưu trú - ăn uống, công nghiệp chế biến chế tạo, tài chính - ngân hàng. Ước tính, khi nhu cầu sử dụng cuối cùng của ngành bất động sản tăng 1 tỷ đồng, thì giá trị sản xuất của các ngành còn lại sẽ tăng 0,772 tỷ đồng(4).
Trong bối cảnh đó, theo các chuyên gia, việc điều hành lãi suất và tín dụng đối với bất động sản cần được thực hiện một cách thận trọng và kết hợp đồng thời với chính sách thuế, chính sách tài khóa, chính sách đặc thù cho từng đối tượng/phân khúc và biện pháp điều tiết cung - cầu trên thị trường. Nếu không, không chỉ các chủ thể và thị trường bất động sản chịu tác động mà còn có thể kéo theo những hệ lụy đối với nhiều ngành kinh tế liên quan.
Làm thế nào để chính sách tín dụng vừa hạn chế đầu cơ, vừa không làm thu hẹp cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân và nguồn vốn của các doanh nghiệp phát triển dự án? Mời độc giả đón đọc bài 3 được đăng tải trên Reatimes!
