Thích
- Bà dự báo như thế nào về triển vọng nguồn cung của thị trường trong năm 2026?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Năm 2026, chúng tôi dự báo thị trường bất động sản sẽ chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ về nguồn cung trên cả hai miền Nam và Bắc. Tại khu vực phía Bắc, nguồn cung bất động sản Hà Nội nói riêng và các khu vực lân cận, điển hình là Hưng Yên, đang ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ ở cả phân khúc thấp tầng lẫn cao tầng. Tương tự, tại khu vực phía Nam, ngoại trừ trung tâm TP.HCM, các khu vực mới của TP.HCM (Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ) và Đồng Nai cũng đang chứng kiến sự bùng nổ về nguồn cung trong năm 2026. Thực tế này xuất phát từ việc thị trường đã trải qua giai đoạn trầm lắng kéo dài gần 5 năm, dẫn đến việc các sản phẩm bắt đầu được tung ra ồ ạt từ cuối năm 2025 đến năm 2026 với loại hình đa dạng, từ bất động sản nghỉ dưỡng, nhà phố, biệt thự cho đến các căn hộ chung cư thuộc phân khúc trung cấp và cao cấp.
Mức giá trên thị trường hiện dao động trong biên độ rất rộng, từ 50 triệu đồng đến khoảng 300 triệu đồng/m2. Khi nguồn cung trở nên dồi dào, bài toán về tính thanh khoản và tốc độ tiêu thụ dự kiến diễn ra chậm hơn. Mặc dù tốc độ bán hàng có thể không đạt được như kỳ vọng ban đầu của các đơn vị phát triển, điều này không đồng nghĩa với việc các chủ đầu tư sẽ giảm giá bán để kích cầu. Do cấu thành giá sản phẩm phụ thuộc chặt chẽ vào giá trị đất, tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, cùng với áp lực từ lãi suất vay và chi phí tài chính đang gia tăng, việc giảm giá sâu là phương án rất khó thực hiện. Thay vào đó, các chủ đầu tư có xu hướng lựa chọn chiến lược dài hạn bằng cách chia nhỏ các quỹ hàng hoặc kéo dài tiến độ thanh toán để tăng khả năng hấp thụ của thị trường. Đồng thời, sự cạnh tranh sẽ tập trung vào việc nâng cao chất lượng sản phẩm và kiến tạo những dòng nhà ở có giá trị thực chất hơn nhằm đảm bảo tốc độ bán hàng cho từng dự án cụ thể.
Về tín hiệu tích cực, khi nguồn cung dồi dào, người mua sẽ có nhiều sự lựa chọn hơn cho nhu cầu ở thực lẫn đầu tư, vốn là nhóm chiếm tỷ trọng lớn quyết định thực chất các giao dịch cũng như sự phát triển bền vững của thị trường.
- Cơ cấu nguồn cung sẽ có sự dịch chuyển như thế nào trong năm 2026, thưa bà?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Hiện nay, không phải ai cũng có đủ khả năng tài chính để chi trả cho chi phí nhà ở đắt đỏ tại khu vực nội đô của các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM. Chính vì vậy, việc mở rộng không gian sống ra các khu vực vệ tinh được xem là một trong những phương án trọng yếu nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở với mức giá hợp lý hơn cho người dân. Đáng chú ý, xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm không chỉ mang tính ngắn hạn mà đang phản ánh sự thay đổi sâu sắc trong cấu trúc nguồn cung – cầu của thị trường.
Đồng thời, các yếu tố quyết định sự dịch chuyển của nguồn cung ra vùng ven thành phố lớn là bởi trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm và chi phí phát triển tăng cao. Đặc biệt, vài năm trở lại đây, các khu vực ven đô lại đang được đầu tư mạnh mẽ vào hệ thống giao thông và tiện ích đô thị đồng bộ. Cùng với đó, tâm lý người mua nhà sẽ có sự thay đổi rõ rệt khi họ không còn quá đặt nặng yếu tố khoảng cách địa lý như trước, mà thay vào đó là ưu tiên khả năng kết nối, môi trường sống xanh và chất lượng quy hoạch bài bản. Sự thay đổi trong tư duy này tạo lợi thế cạnh tranh rất lớn cho các đại đô thị tích hợp ở khu vực ngoại thành.
Do đó, phần lớn nguồn cung mới trong năm 2026 sẽ tiếp tục tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm. Xu hướng này cũng phản ánh chiến lược giãn dân và phát triển đô thị vệ tinh của nhà nước, và cho thấy tầm nhìn dài hạn của các chủ đầu tư trong việc đón đầu nhu cầu ở thực.
- Bà đánh giá phân khúc sản phẩm nào sẽ trở thành tâm điểm dẫn dắt thị trường trong năm 2026?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Trong năm 2026, chúng tôi đánh giá phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục giữ vai trò là "ngôi sao" dẫn dắt thị trường nhờ hội tụ đầy đủ các yếu tố về nhu cầu thực, tính thanh khoản và sự hỗ trợ mạnh mẽ từ chính sách. Thực tế cho thấy, nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân, đặc biệt là nhóm gia đình trẻ và đội ngũ chuyên gia có thu nhập cao, vẫn là lực cầu chủ đạo và bền vững nhất. Sức nóng này còn được cộng hưởng từ tốc độ đô thị hóa nhanh chóng cùng mạng lưới hạ tầng ngày càng hoàn thiện, tiêu biểu như đường Vành đai 4 và các tuyến metro, giúp kết nối các khu đô thị mới với trung tâm một cách hiệu quả.
Một động lực quan trọng khác thúc đẩy phân khúc này chính là sự hồi phục rõ rệt về niềm tin thị trường. Nhờ các thay đổi từ Luật Đất đai, Luật Nhà ở và những quyết sách khơi thông pháp lý từ Chính phủ, áp lực thiếu hụt nguồn cung đang dần được tháo gỡ, tạo ra một môi trường kinh doanh minh bạch và lành mạnh hơn. Điều này không chỉ bảo vệ người mua ở thực mà còn sàng lọc những nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt, hạn chế tình trạng đầu cơ trục lợi.
Xét về khẩu vị đầu tư, căn hộ đang trở thành tài sản trú ẩn an toàn và hiệu quả trong bối cảnh các kênh đầu tư khác như vàng hay chứng khoán có nhiều biến động. Với đặc thù giữ giá tốt, dễ cho thuê và khả năng thanh khoản cao, loại hình này đáp ứng tốt mục tiêu tích sản lẫn bảo toàn vốn. Đặc biệt, các dự án có pháp lý hoàn chỉnh cùng lịch thanh toán giãn cách theo tiến độ xây dựng đã giúp người mua dễ dàng tiếp cận hơn, giảm bớt áp lực tài chính trong ngắn hạn.
Bên cạnh tâm điểm là căn hộ, chúng tôi cũng nhận thấy tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ của bất động sản công nghiệp và kho vận. Sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu cùng dòng vốn FDI đổ mạnh vào Việt Nam đang mở ra cơ hội lớn cho các phân khúc gắn liền với hạ tầng trọng điểm. Đối với các nhà đầu tư cá nhân, việc khai thác bất động sản dịch vụ quanh các khu công nghiệp như nhà trọ cao cấp hay ki-ốt thương mại cũng là một hướng đi giàu tiềm năng. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường đang chuyển mình sang giai đoạn phát triển bền vững, nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý lựa chọn những khu vực có quy hoạch rõ ràng, pháp lý minh bạch và có khả năng hình thành cộng đồng dân cư thực thụ để tránh rủi ro từ những cơn sốt ảo.
- Trong bối cảnh thị trường năm 2026 đang có nhiều chuyển biến mới, bà có lời khuyên cụ thể nào giúp các nhà đầu tư cá nhân nhận diện đúng cơ hội và tối ưu hóa lợi nhuận?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Bước sang giai đoạn 2026, thị trường bất động sản đang chính thức bước vào một chu kỳ mới với đặc trưng là sự ổn định về danh mục và khắt khe hơn trong tiêu chuẩn lựa chọn của nhà đầu tư. Lời khuyên quan trọng nhất mà tôi muốn gửi đến các nhà đầu tư cá nhân lúc này chính là sự thay đổi trong tư duy: Hãy ưu tiên tính bền vững và giá trị thực chất thay vì kỳ vọng vào những khoản lợi nhuận nhanh chóng hay lướt sóng ngắn hạn. Tiêu chí đánh giá một sản phẩm tiềm năng giờ đây không chỉ dừng lại ở mét vuông diện tích, mà còn nằm ở hệ sinh thái tiện ích đồng bộ, chất lượng không gian sống và khả năng kết nối hạ tầng giao thông linh hoạt.
Bên cạnh đó, một xu hướng mà các nhà đầu tư không thể bỏ qua là sự trỗi dậy của các tiêu chí ESG (Môi trường - Xã hội - Quản trị). Những dự án chú trọng đến yếu tố xanh, tiết kiệm năng lượng và mang lại giá trị nhân văn cho cộng đồng sẽ không chỉ có sức chống chịu tốt trước các biến động thị trường mà còn có tiềm năng tăng giá trị tài sản trong dài hạn.
Việc nhận diện đúng cơ hội lúc này đòi hỏi nhà đầu tư phải có cái nhìn sâu sắc về quy hoạch hạ tầng và sự thấu hiểu về các quy định pháp luật mới để đảm bảo mỗi quyết định xuống tiền đều dựa trên nền tảng quản trị rủi ro chặt chẽ nhất.
- Còn với cộng đồng doanh nghiệp bất động sản, theo bà đâu là những "từ khóa" quan trọng nhất mà họ phải nằm lòng để phát triển bền vững trong giai đoạn tới?
Bà Hoàng Nguyệt Minh: Trong giai đoạn phát triển mới, các chủ đầu tư bất động sản cần chủ động chuẩn bị nguồn vốn dài hạn để thích nghi với một thị trường được dự báo là sẽ còn nhiều thách thức và khó có thể bứt phá ngay trong ngắn hạn từ hai đến ba năm tới. Thay vì chiến lược tập trung vào việc bán nhanh và thu hồi vốn gấp với mức giá cao như trước đây, doanh nghiệp buộc phải có tầm nhìn dài hơi hơn nhằm đảm bảo sự tăng trưởng bền vững cho các dự án.
Bên cạnh đó, kỳ vọng của thị trường đang ngày càng khắt khe khi nguồn cung dần trở nên dồi dào, mang lại cho khách hàng nhiều sự lựa chọn đa dạng hơn. Do đó cũng đòi hỏi các chủ đầu tư phải đặc biệt chú trọng vào chất lượng sản phẩm và xây dựng các chính sách bán hàng linh hoạt, hấp dẫn để tăng sức cạnh tranh khi đưa sản phẩm ra thị trường.
Một yếu tố then chốt khác không thể bỏ qua là niềm tin của người mua nhà đã bị ảnh hưởng đáng kể sau những biến động vừa qua. Do đó, tính pháp lý minh bạch trở thành ưu tiên hàng đầu mà khách hàng cân nhắc trước khi xuống tiền, buộc các chủ đầu tư phải hoàn thiện và làm rõ mọi vấn đề về pháp lý của dự án trước khi thực hiện các hoạt động kinh doanh.
Xin cảm ơn chuyên gia!
