Nguồn lực đất đai được kỳ vọng sẽ phát huy ở mức cao nhất khi những khu công nghiệp mới được hình thành, thay thế nhiều vườn cao su - hiệu quả kinh tế kém tại các tỉnh như Bình Dương, Đồng Nai, Bình Phước, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu.
Lời tòa soạn
Mục tiêu tăng trưởng kinh tế trên 8% trong năm 2025, tạo đà cho tăng trưởng 2 con số trong những năm tiếp theo được đánh giá là rất thách thức nhưng có thể hóa giải được nếu các địa phương xác định rõ động lực tăng trưởng và nỗ lực hết sức để hoàn thành chỉ tiêu tăng trưởng đã được giao khoán.
Trong bối cảnh đó, việc phát huy triệt để lợi thế cạnh tranh và tối ưu hóa hiệu quả sử dụng nguồn lực có sẵn như tài nguyên đất là một yêu cầu cấp thiết đối với các địa phương.
Khu vực Đông Nam Bộ, với trụ cột dẫn dắt là ngành công nghiệp, được kỳ vọng sẽ trở thành đầu tàu của cả nước trong hành trình bước vào kỷ nguyên vươn mình. Để thực hiện được mục tiêu tăng trưởng kinh tế cũng như duy trì và gia tăng sức hút đối với nhà đầu tư, các địa phương trong khu vực cần mở rộng không gian phát triển hơn nữa đối với ngành công nghiệp. Vốn sở hữu lợi thế về quỹ đất trồng cao su, nhiều địa phương trong vùng đã và đang tích cực chuyển đổi những diện tích kém hiệu quả để làm khu công nghiệp, như một xu hướng tất yếu.
Tuy nhiên, triển khai làm sao để không biến hình thức kém hiệu quả này sang một hình thức kém hiệu quả khác và đảm bảo cân bằng giữa ba khía cạnh kinh tế - xã hội - môi trường là bài toán cần rõ lời giải đối với địa phương và doanh nghiệp.
Trên tinh thần nghiên cứu, phản biện và đề xuất giải pháp, Reatimes triển khai bài viết: "Chuyển đổi đất cao su kém hiệu quả để làm khu công nghiệp tại khu vực Đông Nam Bộ: Xu hướng, rủi ro và giải pháp".
Trân trọng giới thiệu đến độc giả!
Hàng nghìn héc-ta đất cao su sẽ được chuyển đổi sang đất khu công nghiệp trong giai đoạn 2025 - 2030
Chiến lược chuyển đổi mục đích sử dụng đất cao su sang đất khu công nghiệp đã diễn ra mạnh mẽ và trở thành "làn sóng" trong nhiều năm trở lại đây. Bằng chứng là trong năm 2020, UBND tỉnh Bình Dương đã thu hồi gần 346ha đất trồng cao su kém hiệu quả để triển khai KCN Nam Tân Uyên giai đoạn 2; năm 2021, UBND tỉnh Bình Phước thu hồi hơn 114ha đất trồng cao su của Cao su Đồng Phú để triển khai CCN Tân Tiến 1&2; hay trong năm 2022, UBND huyện Bắc Tân Uyên (Bình Dương) đã quyết định thu hồi một phần diện tích đất trồng cao su của Cao su Phước Hòa để làm KCN VSIP 3... Trong năm 2024, khu vực Đông Nam Bộ đã có hàng nghìn héc-ta diện tích đất cao su được phê duyệt đầu tư để chuyển đổi, nằm tại các dự án như KCN Hiệp Thạnh (Tây Ninh), quy mô 495,2ha); KCN Xuân Quế - Sông Nhạn (Đồng Nai, quy mô 1.000ha) và KCN Bàu Cạn - Tân Hiệp (Đồng Nai, quy mô 1.000ha)...
KCN VSIP 3 (Bình Dương) được chuyển đổi từ đất cao su. (Ảnh: CafeF)
Trong bối cảnh các địa phương đang nỗ lực tìm giải pháp để hiện thực hóa các chỉ tiêu tăng trưởng kinh tế năm 2025, xu hướng này được thúc đẩy mạnh mẽ hơn, với mong muốn phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai một cách cao nhất.
Lãnh đạo UBND tỉnh Đồng Nai cho biết, năm 2025, Đồng Nai được Chính phủ giao thực hiện mục tiêu tăng trưởng 10%; tỉnh cần nguồn lực rất lớn để triển khai thực hiện các công trình, dự án trọng điểm, góp phần đạt mục tiêu tăng trưởng 2 con số. Năm nay, tỉnh cần thu hồi hơn 4.577ha đất trồng cao su để triển khai các dự án phục vụ mục tiêu này, trong đó có 5 khu công nghiệp mới đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư gồm: Long Đức 3, Bàu Cạn - Tân Hiệp (giai đoạn 1), Xuân Quế - Sông Nhạn (giai đoạn 1), Long Đức (giai đoạn 2).
Không chỉ Đồng Nai, nhiều địa phương khác tại khu vực Đông Nam Bộ cũng được giao chỉ tiêu tăng trưởng tương đối cao nhằm hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng cả nước đạt ít nhất 8% trong năm 2025 và tăng trưởng hai con số trong những năm tiếp theo. Cụ thể, chỉ tiêu đối với Bình Phước là 8,8%; Tây Ninh 8%; Bình Dương 10%.
Đây là những con số không hề nhỏ và rất áp lực bởi mức nền cao trong năm 2024 (tăng trưởng kinh tế năm 2024 của các tỉnh này đều đạt trên 8%). Vì thế, các địa phương muốn hoàn thành chỉ tiêu thì phải tận dụng triệt để lợi thế cạnh tranh, phát huy tối đa hiệu quả của các nguồn lực sẵn có.
Theo Quy hoạch vùng Đông Nam Bộ trong thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050, công nghiệp sẽ là 1 trong 3 trụ cột chính, đóng vai trò dẫn dắt để hoàn thành mục tiêu tăng trưởng bình quân đạt 8,5 - 9%/năm. Tại khu vực này, động lực chính thúc đẩy phát triển công nghiệp chính là dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI).
Song, đó cũng vừa là thách thức đối với khu vực Đông Nam Bộ, bởi dòng vốn đổ về sẽ làm gia tăng nhu cầu thuê đất, nhà xưởng, nhà kho. Trong khi đó, hiện nay, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp hiện hữu đã ở mức cao. Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy tại tỉnh Bình Dương đã đạt tới 94%; tỉnh Đồng Nai đạt 86%; tỉnh Bình Phước đạt 69%; tỉnh Tây Ninh đạt khoảng 67%; tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đạt gần 68% (số liệu được tổng hợp từ Ban Quản lý Các khu công nghiệp tại địa phương).
Do vậy, việc chuyển đổi đất cao su sẽ giúp địa phương tận dụng nguồn lực sẵn có để mở rộng phát triển bất động sản công nghiệp, đồng thời tạo dư địa phát triển cho chính các doanh nghiệp cao su trong lĩnh vực này.
Theo tính toán của SSI, dự kiến trong giai đoạn 2021 - 2030, nguồn cung đất khu công nghiệp tại khu vực Đông Nam Bộ sẽ được bổ sung một lượng lớn từ việc chuyển đổi đất trồng cây cao su.
Cụ thể, theo quy hoạch các khu công nghiệp Đồng Nai, diện tích khu công nghiệp được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt sử dụng đất cao su chuyển đổi đến 2025 là gần 7.000ha (tương đương 91% tổng diện tích) và 2.000ha trong giai đoạn 2025 - 2030 (chiếm 48% tổng diện tích). Đồng thời, diện tích đất cao su chuyển sang khu công nghiệp trong giai đoạn đến 2025 của Bình Dương, Bình Phước, Bà Rịa - Vũng Tàu ước tính trong khoảng 3.000 - 4.000ha mỗi địa phương. Như vậy, đến năm 2030, sẽ có gần 19.000ha đất cao su được chuyển sang làm khu công nghiệp tại khu vực Đông Nam Bộ.
Quy hoạch các KCN tại các tỉnh Đông Nam Bộ chuyển đổi từ đất trồng cao su. (Nguồn: SSI Research)
Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp cao su cũng đã, đang dựng sẵn kế hoạch xin chuyển đổi một phần quỹ đất trồng cây cao su có phần kém hiệu quả của mình và mong muốn làm chủ đầu tư khu công nghiệp được quy hoạch trên quỹ đất chuyển đổi đó, để từng bước tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, đưa bất động sản khu công nghiệp trở thành động lực thúc đẩy tăng trưởng chính bên cạnh ngành nghề truyền thống là khai thác lợi ích từ cây cao su.
Đơn cử như, Cao su Đồng Phú dự kiến chuyển khoảng 1.619ha (trong tổng số hơn 9.000ha) đất trồng cao su trong giai đoạn 2025 - 2030; Cao su Phước Hòa dự kiến chuyển đổi khoảng 10.869ha (trong tổng số hơn 15.000ha diện tích đất cao su) trong giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn 2050; Tập đoàn Cao su Việt Nam (GVR) đặt mục tiêu chuyển 40.000ha (trong tổng số hơn 394.000ha) đến năm 2030, trong đó dự kiến đến cuối năm 2025 sẽ chuyển đổi được tổng cộng 8.000ha...
Với vai trò là doanh nghiệp đầu ngành, GVR dẫn đầu về quy mô trong xu hướng giảm diện tích trồng cao su để chuyển đổi một phần thành đất phát triển khu công nghiệp. Năm 2024, GVR cho biết đang xây dựng đề án quy hoạch KCN trên các tỉnh Đông Nam Bộ, gồm 3 tỉnh đã được Thủ tướng phê duyệt quy hoạch là Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Phước, cùng 2 tỉnh Bình Dương và Đồng Nai đang được thông qua tại hội đồng thẩm định quốc gia, với tổng diện tích đất chuyển đổi xấp xỉ 25 ngàn héc-ta.
Lãnh đạo Tập đoàn này chia sẻ, đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu cơ sở hạ tầng khu công nghiệp trên đất trồng cao su chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch của địa phương, là một trong những ngành nghề kinh doanh chính của Tập đoàn được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt; Tập đoàn hiện đang đầu tư, quản lý 15 khu công nghiệp trên cả nước.
Tại Hội nghị thống nhất phương án bồi thường, hỗ trợ, thanh lý cây cao su trên địa bàn tỉnh Đồng Nai được tổ chức vào cuối tháng 2, GVR thể hiện mong muốn được tham gia làm chủ đầu tư một số khu công nghiệp sẽ được thành lập mới có thu hồi quỹ đất cao su tại địa phương này, nhằm "góp phần chuyển đổi nghề nghiệp, tạo công ăn việc làm cho người lao động".
Với nỗ lực thu hồi đất cao su để phát triển các dự án khu công nghiệp theo quy hoạch, các địa phương và doanh nghiệp kỳ vọng có thể nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai, tạo ra cảm hứng và không gian phát triển mới, qua đó góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững.
Chuyển đổi để bứt phá
Vùng Đông Nam Bộ vốn có quỹ đất trồng cao su rộng lớn, tuy nhiên không phải tất cả đều được phát huy hiệu quả. Theo thống kê của Cục Trồng trọt (Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn - nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường), năm 2018, diện tích cây cao su ở Đông Nam Bộ đã vượt trên 153 nghìn héc-ta so với quy hoạch, gây ra các hệ lụy nghiêm trọng, đặc biệt là khi giá cao su giảm mạnh.
Do bản chất là cây công nghiệp dài ngày nên để khai thác được cây cao su, người nông dân phải mất 5 - 7 năm chăm sóc. Đây là một khoảng thời gian quá lâu và rủi ro bởi người ta có thể trồng vào thời điểm giá cao nhưng đến khi thu hoạch thì giá lại giảm. Và kể cả trong những năm tiếp theo, giá có tăng đi chăng nữa thì cũng khó có thể dự đoán được.
Ngay cả một doanh nghiệp đi lên bằng cây cao su như Cao su Phước Hòa cũng phải khẳng định rằng, về mặt kinh tế, không phải diện tích nào trồng cao su cũng mang lại tác động tích cực, trong khi tỷ suất sinh lời trên diện tích đất trồng và khai thác cao su tương đối thấp. Thêm vào đó hoạt động khai thác cao su hiện gặp khó khăn do thiếu hụt lao động.
Nhấn mạnh sự cần thiết của việc chuyển đổi đất cao su hiệu quả thấp sang đất khu công nghiệp, TS. Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế, Giảng viên tại Đại học Nguyễn Tất Thành phân tích, sử dụng đất để trồng cao su mang lại lợi nhuận thấp hơn, khả năng tạo việc làm để ổn định đời sống của người dân cũng không cao, đóng góp ngân sách hạn chế hơn nếu so với sử dụng đất để làm khu công nghiệp. Đó là chưa kể, phát triển công nghiệp còn có thể tạo ra hiệu ứng lan tỏa về tăng trưởng với nhiều ngành nghề khác như vận tải, sản xuất phụ trợ..., đóng góp lớn hơn và tăng trưởng kinh tế của địa phương và cả nước. Với Đông Nam Bộ, điều này càng quan trọng khi ngành công nghiệp trụ cột đang cần mở rộng quỹ đất phát triển, đẩy nhanh hơn quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế, giảm diện tích phục vụ nông nghiệp, gia tăng nguồn lực phát triển công nghiệp để gia tăng thu hút đầu tư.
"Khi chuyển sang làm khu công nghiệp sẽ giải quyết được phần lớn tình trạng thiếu hụt nguồn cung đất khu công nghiệp, qua đó tạo đà thu hút đầu tư cho khu vực Đông Nam Bộ, gia tăng số lượng sản phẩm tạo ra, trực tiếp thúc đẩy mức tăng trưởng kinh tế", chuyên gia nhìn nhận.
Mặt khác, theo TS. Huỳnh Thanh Điền, so với các loại đất nông nghiệp khác thì đất trồng cao su dễ chuyển đổi thành đất khu công nghiệp hơn cả vì chi phí rẻ, có độ cứng cao, dễ dàng san lấp mặt bằng. Cùng với đó, các vườn cao su thường có diện tích lớn, khi bồi thường để thu hồi sẽ tiết kiệm thời gian hơn. Việc đẩy nhanh quá trình giải phóng mặt bằng cũng sẽ tránh được tình trạng bỏ hoang đất nhiều năm, gây lãng phí nguồn lực.
"Việc chuyển đổi đất cao su để làm khu công nghiệp tại Đông Nam Bộ - nơi dồi dào quỹ đất trồng cao su là điểm sáng cần tiếp tục thúc đẩy bởi những lợi ích tích cực xét trên nhiều góc độ. Rõ rệt nhất là nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tạo nguồn thu, tạo việc làm. Đây sẽ là một trong những giải pháp mang tính động lực góp phần giúp các địa phương hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng 2 con số trong thời gian tới, dựa trên việc phát huy tối đa nguồn lực sẵn có", TS. Huỳnh Thanh Điền khẳng định.
GS.TS. Nguyễn Văn Song, Giảng viên cao cấp Học viện Nông nghiệp Việt Nam cũng nhấn mạnh, trồng cao su tạo ra thu nhập thấp, khó làm giàu, tạo được ít công ăn việc làm thì sử dụng đất đai để phát triển loại cây này không phải mục tiêu lâu dài để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, đưa đất nước trở nên giàu mạnh. Trên cùng một diện tích đất thì giá trị sản phẩm làm ra khi phát triển thành khu công nghiệp cho thuê sẽ cao hơn trồng cao su. Minh chứng là biên lợi nhuận gộp của mảng khu công nghiệp cao hơn mảng cao su tại nhiều doanh nghiệp.
Tập đoàn Cao su Việt Nam, từ khi chuyển đổi một số diện tích đất trồng cao su kém hiệu quả sang làm khu công nghiệp đã ghi nhận mức tăng trưởng tích cực. Các khu công nghiệp của tập đoàn này đã thu hút hơn 710 dự án đầu tư, trong đó 394 dự án FDI và 316 dự án trong nước với tổng vốn đầu tư là 3.815 triệu USD và 34.295 tỷ đồng; đem về doanh thu 18.243 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 7.625 tỷ đồng và đã tạo ra việc làm cho hơn 200.000 lao động, đóng góp vào ngân sách Nhà nước 7.052 tỷ đồng. Các khu công nghiệp đã góp phần giúp ổn định đời sống người dân, khi được nâng cao thu nhập. Thay vì cứ trông chờ vào nông nghiệp với cây lúa, cây cao su..., nay họ đã có nguồn thu nhập cao hơn, ổn định hơn để nâng cao chất lượng cuộc sống.
Như vậy, dễ dàng nhận thấy đang có một làn sóng chuyển đổi các vườn cao su thành khu công nghiệp nổi lên khi chính các doanh nghiệp cao su lấn sân sang phát triển hạ tầng khu công nghiệp trên lợi thế quỹ đất cao su chuyển đổi, để ứng phó với tình trạng lợi nhuận từ khai thác cao su bấp bênh. Đây cũng là giải pháp tốt cần thúc đẩy tại các tỉnh vùng Đông Nam Bộ để nâng cao hiệu quả sử dụng đất cũng như phát huy điểm mạnh của địa phương nhằm tạo tiền đề thực hiện mục tiêu tăng trưởng 2 con số.
Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề cần bàn để việc tạo nguồn cung khu công nghiệp mới từ đất cao su thực sự hiệu quả và vẹn cả đôi đường. Bởi khi không gian phát triển mới được mở ra, đó là cơ hội lớn cho các doanh nghiệp và địa phương, nhưng bất động sản công nghiệp không phải là "miếng bánh dễ xơi" đối với mọi nhà phát triển, nhất là khi, làn sóng FDI lần thứ 4 đang đòi hỏi nhiều hơn về chất lượng và các tiêu chí môi trường. Nguy cơ chuyển đổi một cách ồ ạt rồi lại để hoang hóa, biến một hình thức kém hiệu quả này sang một hình thức kém hiệu quả khác và những thách thức về môi trường khi diện tích trồng cao su giảm là rất hiện hữu.
Đón đọc bài 2: Nhận diện rủi ro
