Chuyên gia chỉ bài toán trị dứt điểm tình trạng giá bất động sản tăng cao

Khoảng hơn một năm trước, tại một buổi làm việc với UBND TP. HCM, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã nhắc tới câu chuyện giảm giá bất động sản. 

"Giá bất động sản vẫn "neo" như bình thường sẽ không tốt cho thị trường, nên giảm giá tương đối một chút, quản lý nhà nước chặt chẽ thêm một chút, người dân thấy giảm giá thì đưa tiền vào bất động sản" - Thủ tướng nhìn nhận.

Tại hội nghị "Giải pháp tháo gỡ khó khăn về tăng trưởng tín dụng cho sản xuất, kinh doanh thúc đẩy tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô" diễn ra vào đầu tháng 12, Thủ tướng tiếp tục chỉ đạo các doanh nghiệp BĐS phải cơ cấu lại phân khúc và giảm giá sản phẩm. Đồng thời, yêu cầu Bộ Xây dựng hướng dẫn doanh nghiệp BĐS về việc này.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp và chuyên gia, họ cho rằng giá BĐS là quy luật kinh tế cung - cầu; Mấu chốt của việc giảm giá BĐS nằm ở vấn đề nguồn cung.

Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc - Ông Vũ Cương Quyết nhìn nhận, giá BĐS ngày càng bị đẩy lên cao, kể cả trong bối cảnh thị trường khó khăn, gần như "đóng băng", nhất là chung cư tại Hà Nội và TP. HCM hiện chỉ giữ giá hoặc tăng chứ không giảm.

"Việc tăng giá chung cư sẽ làm cho người dân khó khăn trong việc mua nhà, cả thị trường các phân khúc khác cũng tăng giá theo" - Ông Quyết đánh giá.

Về nguyên nhân khiến giá BĐS tăng cao, Ông Quyết chỉ rõ, quỹ đất còn rất ít nền các chủ đầu tư thường tập trung vào phân khúc BĐS cao cấp để thu về lợi nhuận tốt hơn.

"Giá đầu vào cao, chi phí cao, việc giải phóng đền bù để có quỹ đất hiện cũng cao hơn trước, buộc chủ đầu tư phải bán giá cao mới có lời, không thể bán giá thấp" - Vị chuyên gia nói.

Bên cạnh đó, ông Quyết cũng cho rằng, vì thủ tục pháp ý suốt những năm qua quá chậm, dẫn tới nguồn cung không ra được thị trường.

"Khi nguồn cung ít, nhu cầu lớn, đương nhiên giá sẽ phải cao. Ở đây vẫn là quy luật kinh tế cung - cầu. Giải quyết dứt điểm vấn đề nguồn cung ắt sẽ ổn định được giá thị trường. Ngoài mặt giá thành, đâu đó đang có tính chất "độc quyền" về nguồn cung. Các dự án khi ra hàng sẽ biết nguồn cung không có nhiều nên họ sẽ quyết định giá.

Chính vì vậy, để giảm giá bất động sản phải giải quyết được vấn đề nguồn cung. Khi nguồn cung có nhiều, đương nhiên các chủ đầu tư không dám bán đắt" - Lãnh đạo Đất Xanh Miền Bắc phân tích.

Cũng theo ông, để giải quyết câu chuyện nguồn cung, thì phải bắt đầu từ cơ chế, chính sách. "Rất nhiều dự án bị đọng, vướng chính sách không triển khai, ra hàng được. Lý do không ra được dự án nên chi phí vốn đầu tư bị "đội" lên. Để dự án bất động sản giảm giá được thì việc giải phóng đền bù, hay vấn đề thuế đất cũng cần thông thoáng hơn".

Dưới góc nhìn chuyên gia, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, giá cả bất động sản biến động là do thị trường quyết định chứ không thể dùng biện pháp điều chỉnh. Tuy nhiên, sau một thời gian dài tăng giá, lực cầu giảm, muốn bán được hàng thì các chủ đầu tư phải chủ động giảm giá.

"Thế nhưng, hiện nguồn cung ở các thành phố lớn như Hà Nội cực ít, do đó cung ít – cầu cao, thì đương nhiên tăng giá. Cung nhiều hơn cầu, đương nhiên giá sẽ phải giảm để cạnh tranh bán.

Các dự án bất động sản hiện đang nằm "đắp chiếu" khá nhiều, nếu đồng loạt được tháo gỡ sẽ bung ra thị trường một nguồn cung khá lớn, chắc chắn nhiều hơn cầu. Khi đó, sự cạnh tranh bán hàng sẽ diễn ra, đồng loạt mặt bằng giá sẽ đi xuống" - ông Đính phân tích.

Vì vậy, vị chuyên gia chỉ ra, biện pháp để giá BĐS hạ xuống là nhanh chóng tháo gỡ ách tắc cho các dự án, để các chủ đầu tư sớm ra hàng và tăng nguồn cung trên thị trường.

Giá bất động sản tiếp tục neo cao

Theo ông Giang Anh Tuấn - Giám đốc sàn bất động sản Tuấn Anh, giá BĐS còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: giá đất, chi phí xây dựng, tính pháp lý… Khi các yếu tố này tác động cùng lúc sẽ khiến doanh nghiệp không thể tự ý điều chỉnh giá sản phẩm.

Chẳng hạn, với một dự án địa ốc, chi phí về đất là một trong những chi phí đầu vào quan trọng, ảnh hưởng nhiều tới giá đầu ra. Tại các khu vực đô thị, tiền sử dụng đất chiếm khoảng 10% giá thành căn hộ chung cư, 20 - 30% giá thành nhà liền kề thấp tầng, khoảng 50% giá thành biệt thự.

Những năm gần đây, giá đất đã tăng từ 15 - 20%, khiến giá nhà tăng theo 2 - 6%. Ngoài ra, giá nguyên vật liệu xây dựng như sắt, thép, cát… cũng tăng cao trong khi chi phí nguyên vật liệu đã chiếm 65 - 70% giá trị dự toán xây dựng công trình.

Chi phí triển khai dự án cũng bị đội lên vì các vấn đề pháp lý còn nhiều vướng mắc khiến thời gian thi công bị kéo dài. Ông Tuấn cho hay, có những dự án phải mất 4 - 5 năm mới hoàn thiện thủ tục pháp lý. Thời gian chờ đợi thủ tục thường trễ hẹn dù phải theo đúng quy định.

Theo dữ liệu của Bộ Xây dựng, giá chung cư cuối năm 2023 đang rất cao. Tại Hà Nội, giá bán trung bình các căn hộ sơ cấp khoảng 50,8 triệu đồng/m2, tăng gần 7% theo quý (khoảng 3,6 triệu đồng/m2), 14% theo năm (khoảng 7 triệu đồng/m2). Giá căn hộ thứ cấp khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% (khoảng 800.000 đồng/m2) theo quý và 0,8% (250.000 đồng/m2) theo năm.

Tại TP. HCM, giá căn hộ thứ cấp trong quý III đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước. Chủ yếu tăng ở phân khúc cao cấp, trung cấp, nhất là những dự án kề cận trung tâm như quận Bình Thạnh, TP. Thủ Đức. Giá bán sơ cấp cũng đạt trên 60 triệu đồng/m2. Bộ cho biết, giá bán chung cư sơ cấp đã tăng liên tiếp 19 quý.