Thực trạng lợi dụng thông tin sáp nhập để thổi giá và cách nhận diện
Trao đổi với Reatimes, TS. Trần Xuân Lượng - Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam - nhận định, mỗi khi xuất hiện thông tin về việc sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh, thị trường bất động sản tại những khu vực liên quan lại có dấu hiệu biến động mạnh. Lợi dụng tâm lý kỳ vọng của người dân và các nhà đầu tư về sự thay đổi quy hoạch, hạ tầng, một số nhóm đầu cơ đã nhanh chóng nhập cuộc bằng các chiêu trò trục lợi.
Theo TS. Lượng, cơ chế thổi giá thường bắt đầu bằng việc tung tin đồn về quy hoạch hay vị trí trung tâm hành chính mới nhằm kích thích tâm lý mua vào. Tiếp đó, các nhóm này có thể thực hiện những giao dịch nội bộ để tạo hiệu ứng 'sốt' giả tạo, khiến giá đất tăng vọt trong thời gian ngắn và bị đẩy lên cao vượt xa giá trị thực.
TS. Trần Xuân Lượng - Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam.
Hậu quả là những nhà đầu tư và người mua đến sau, đặc biệt là những người thiếu kinh nghiệm hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, rất dễ bị "mắc kẹt" khi thị trường hạ nhiệt hoặc khi thông tin quy hoạch thực tế không như đồn đoán.
"Ví dụ điển hình là đợt sáp nhập tỉnh Hà Tây vào Hà Nội năm 2008. Giá đất tại nhiều khu vực như Ba Vì, Quốc Oai, Thạch Thất khi đó bị đẩy lên gấp hai, ba lần chỉ trong vài tháng, nhưng sau đó, khi 'bong bóng' xì hơi, giá đã giảm mạnh, khiến nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ không kịp thoát hàng và phải chịu thua lỗ nặng nề", TS. Lượng cho hay.
Để tránh rơi vào "bẫy" sốt ảo, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh tầm quan trọng của việc phân biệt giữa thị trường bất động sản có giá trị thật và thị trường ảo.
Cụ thể, một thị trường thật sự lành mạnh phải dựa trên nhu cầu mua có khả năng thanh toán thực sự của người dân, đi kèm với thông tin quy hoạch và pháp lý minh bạch được cung cấp từ cơ quan chức năng. Mặt khác, bất động sản trong thị trường thật phải có khả năng tạo ra dòng tiền thông qua việc cho thuê hoặc kinh doanh, và được hỗ trợ bởi hạ tầng giao thông, tiện ích đã hoặc đang hình thành một cách rõ nét.
Thị trường bất động sản tỉnh Bắc Giang thời gian qua cũng được cảnh báo có tình trạng thổi giá. (Ảnh minh họa)
Ngược lại, một thị trường ảo thường có đặc điểm là giá bị đẩy lên cao một cách vô lý nhưng lại có rất ít giao dịch thực tế thành công. Tại đó, tỷ lệ đất bỏ hoang thường cao, không có hoạt động kinh doanh hay cho thuê diễn ra sôi động, và hạ tầng còn thiếu thốn, chủ yếu chỉ dựa vào các "dự án trên giấy" hoặc những tin đồn chưa được kiểm chứng.
TS. Lượng gợi ý rằng các chỉ số như tỷ lệ giao dịch thành công so với tổng số tin rao, hay tỷ lệ bất động sản được cho thuê hoặc sử dụng thực tế là những thước đo quan trọng để đánh giá. Nếu tin rao bán nhiều mà giao dịch ít, hoặc đất mua xong để đó không ai thuê, đó chính là dấu hiệu của cầu ảo và giá trị ảo.
Giải pháp cho nhà đầu tư và cơ quan quản lý Nhà nước
Từ những phân tích trên, TS. Trần Xuân Lượng đưa ra một số lời khuyên cho nhà đầu tư và người mua nhà. Điều đầu tiên cần lưu ý là không chạy theo tâm lý đám đông, luôn giữ sự bình tĩnh để tìm hiểu và kiểm chứng kỹ lưỡng thông tin từ các nguồn chính thống trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
Người mua cũng cần xác định rõ nhu cầu thực sự của mình là để ở, kinh doanh dài hạn hay chỉ nhằm mục đích "lướt sóng" ngắn hạn; nếu không phải nhà đầu tư chuyên nghiệp, nên tập trung vào giá trị sử dụng thực và tiềm năng khai thác bền vững.
Bên cạnh đó, sự thận trọng với việc sử dụng đòn bẩy tài chính là vô cùng cần thiết, cần tránh vay vốn quá khả năng chi trả để đề phòng rủi ro khi thị trường đảo chiều. Cuối cùng, việc kiểm tra pháp lý bất động sản một cách kỹ lưỡng, đảm bảo giấy tờ hợp lệ và không vướng quy hoạch hay tranh chấp, là yêu cầu bắt buộc.
Về phía cơ quan quản lý Nhà nước, để ngăn chặn và kiểm soát hiệu quả tình trạng sốt đất ảo, TS. Lượng cũng đề xuất các nhóm giải pháp đồng bộ cần được thực hiện từ phía Nhà nước. Các giải pháp này bao gồm việc chủ động công khai rộng rãi, kịp thời các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và tiến độ triển khai dự án, đồng thời phải xử lý nghiêm các hành vi tung tin đồn thất thiệt.
Nhà nước cũng cần xem xét sử dụng các công cụ thuế, như áp dụng thuế lũy tiến đối với các giao dịch bất động sản ngắn hạn hoặc đánh thuế cao đối với đất bỏ hoang, đất chậm đưa vào sử dụng nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ đất.
Ngoài ra, việc siết chặt quản lý dòng vốn tín dụng, đặc biệt là các khoản vay phục vụ mục đích đầu cơ đất đai, và giám sát chặt chẽ hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại các khu vực có dấu hiệu sốt ảo là rất quan trọng.
Các biện pháp hành chính kịp thời như tạm dừng hoặc kiểm soát chặt chẽ việc phân lô, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất ở những khu vực có dấu hiệu đầu cơ, tăng giá bất thường cũng cần được cân nhắc.
Cuối cùng, cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm minh các hành vi thổi giá, lừa đảo, tạo "cơn sốt ảo", đặc biệt là phải xử lý triệt để các hành vi liên kết trục lợi giữa một số đối tượng liên quan.
Việc sáp nhập tỉnh là một chủ trương lớn, có thể mở ra những cơ hội phát triển mới cho địa phương, nhưng cũng tiềm ẩn nguy cơ trở thành mảnh đất màu mỡ cho các hoạt động đầu cơ, thổi giá bất động sản. TS. Trần Xuân Lượng nhấn mạnh rằng sự tỉnh táo của nhà đầu tư và người dân, cùng với các biện pháp quản lý kịp thời, hiệu quả và minh bạch của Nhà nước, chính là những yếu tố then chốt để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển một cách lành mạnh, bền vững, tránh lặp lại những hệ lụy tiêu cực đã từng xảy ra cho nền kinh tế và xã hội.
