Đã hơn 40 ngày Việt Nam không có ca mắc mới do Covid-19 lây nhiễm trong cộng đồng, nhưng không thể chủ quan khi nguy cơ dịch bệnh vẫn rình rập ở mức độ cao. Có thể thấy, đại dịch Covid-19 còn nguy hại hơn một trận siêu bão, quét qua hầu hết các nước trên thế giới và để lại hậu quả hết sức nặng nề. Không biết bao lâu nữa thế giới mới có thể khôi phục được cả về kinh tế và xã hội, và Việt Nam cũng không phải là ngoại lệ trong đó. Mọi hoạt động kinh tế bị xáo trộn, đình đốn; thu nhập, đời sống người lao động bị ảnh hưởng; doanh nghiệp chịu thiệt hại nghiêm trọng cả về tài chính và hoạt động sản xuất kinh doanh, trong đó có doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản.
Chính vì thế, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã có những chủ trương và hàng loạt chỉ đạo cùng chính sách hỗ trợ người dân và doanh nghiệp để khôi phục kinh tế như miễn giảm và lùi thời hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, gói hỗ trợ 62.000 tỷ đồng, gói tín dụng 285.000 tỷ đồng, kêu gọi kích cầu du lịch trong nước… Thế nhưng, nền kinh tế trong nước nói chung, các doanh nghiệp nói riêng, như những cây non vừa bị siêu bão Covid-19 quật ngã, tàn phá nặng nề đang gắng gượng đứng lên sau cơn bão để phục hồi hoạt động sản xuất kinh doanh, thì những doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản lại đón nhận tin dữ: Phân lô bán nền, một hình thức có tính thanh khoản cao gần như bị cấm triệt để.
Nói cấm triệt để là bởi, trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 chỉ cấm hình thức phân lô, bán nền “tại các khu vực nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”.
Nhưng mới đây, khi soạn thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT) lại mở rộng diện cấm là nội đô của tất cả các thành phố, thị xã trong cả nước và cả “khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh”.
Như vậy, chỉ còn khu vực ngoại thành ngoại thị và nông thôn, miền núi là được phân lô bán nền. Nhưng thực ra, cái “được” này cũng gần như bằng không, bởi có mấy ai dám đầu tư vào những vùng đất xa xôi hẻo lánh ấy, xa xôi cả về địa lý và xa xôi cả về tương lai phát triển.
Ai cũng biết, phân lô bán nền là hình thức được cả chủ đầu tư và khách hàng ưa chuộng bởi tính thanh khoản cao. Đối với chủ đầu tư và nhà phát triển bất động sản, dự án phân lô bán nền có tổng mức đầu tư thấp, dự án thực hiện nhanh, không quá phức tạp, không kén khách nên dễ bán, bán nhanh. Đối với khách hàng, mua đất nền không cần nguồn tài chính quá lớn như khi mua cả nhà xây sẵn, lại được xây nhà theo sở thích, nhu cầu sử dụng và khả năng tài chính. Hơn nữa, nếu chưa xây nhà ngay thì cũng sẽ không bị xuống cấp như nhà xây rồi mà không ở, dễ bán nếu muốn bán lại, hoặc có thể làm “của để dành” như một nơi trú ẩn của dòng vốn mà độ rủi ro thấp. Bởi thế, dự án phân lô bán nền luôn có tính thanh khoản cao hơn hẳn xây sẵn nhà để bán.
Mới đây, Bộ Xây dựng đã đề xuất bỏ khoản 2, Điều 41 trong Nghị định 43
Chính vì vậy, việc Bộ Tài nguyên và Môi trường siết chặt phân lô bán nền bằng cách mở rộng diện cấm sẽ là một "đòn" giáng mạnh vào các doanh nghiệp bất động sản nói riêng và thị trường bất động sản nói chung, đang nhen nhóm hy vọng phục hồi sau đại dịch toàn cầu Covid-19. Bất động sản lại là lĩnh vực có tác động rất lớn đến nền kinh tế. Không ít cuộc khủng hoảng, suy thoái kinh tế đều khởi nguồn từ sự đổ vỡ hay đóng băng của thị trường bất động sản. Vì vậy, "cú đánh" vào thị trường bất động sản tất yếu sẽ tác động mạnh đến nền kinh tế.
Thế là, trong lúc Chính phủ và các ngành các cấp, các địa phương, doanh nghiệp và từng người dân đang nỗ lực hết mình, làm mọi cách để khôi phục nền kinh tế hậu Covid-19, Bộ Tài nguyên và Môi trường thay vì tạo sự thông thoáng, "cởi trói" cho thị trường bất động sản thì lại tìm cách kìm hãm sự phục hồi của thị trường này bằng cách siết chặt hình thức phân lô bán nền. Thậm chí, có người còn nhận định, không chỉ kìm hãm mà việc siết chặt phân lô bán nền còn có nguy cơ tạo sự bất ổn cho thị trường bất động sản vốn đang chịu ảnh hưởng nghiêm trọng của đại dịch toàn cầu và chu kỳ suy thoái 10 năm một lần. Đây thực sự là một điều khó hiểu.
Hiện nay, xu hướng thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng là ngày càng giảm bớt sự cấm đoán trong hoạt động sản xuất kinh doanh, thay vào đó là điều tiết bằng các chính sách, công cụ tài chính và quy luật thị trường. Vậy mà, trong khi Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đang nỗ lực xây dựng một Chính phủ liêm chính, kiến tạo, phục vụ người dân và doanh nghiệp, thì những điều chỉnh của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong Dự thảo nghị định dường như lại đứng ngoài xu hướng ấy, khi kìm hãm, hạn chế điều kiện hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp đã được pháp luật cho phép. Đây là điều khó hiểu thứ hai.
Lại nữa, Luật Đất đai 2013 ngày càng bộc lộ những bất cập, ảnh hưởng rất lớn đến phát triển kinh tế và đời sống xã hội và cần phải được sửa đổi, bổ sung một cách cơ bản. Việc sửa đổi Luật Đất đai đã được đưa vào kế hoạch của Quốc hội năm 2019, nhưng sau đó lại được chuyển sang năm 2020.
Tuy nhiên vừa qua, Bộ Tư pháp đã thay mặt Chính phủ trình bày trước Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đề xuất lùi việc sửa đổi Luật Đất đai sang năm 2021, với lý do nội dung của dự án luật còn một số vấn đề phức tạp, cần có thêm thời gian để nghiên cứu, chuẩn bị và đánh giá kỹ hơn… Chính vì thế, một nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai trong khi chưa sửa được Luật Đất đai là điều cần thiết, và chính Bộ Tài nguyên và Môi trường được giao soạn thảo nghị định này để giải quyết tình huống.
Như vậy, mục đích của nghị định này chỉ là giải quyết tình huống và do đó, ai cũng hiểu nó phải thật đơn giản, gọn nhẹ, dễ thống nhất chung để ban hành trong thời gian sớm nhất để thực hiện. Còn những vấn đề phức tạp, cần có thời gian nghiên cứu, chuẩn bị và đánh giá kỹ sẽ điều chỉnh khi sửa đổi một cách cơ bản Luật Đất đai. Tuy nhiên, nội dung sửa đổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường về phân lô bán nền như đã đề cập ở trên lại mở rộng phạm vi điều chỉnh từ hai đô thị đặc biệt lên tất cả các thành phố trực thuộc trung ương, thành phố trực thuộc tỉnh và thị xã là một phạm vi rất rộng, tác động đến tất cả các địa phương trong cả nước.
Hơn nữa, nó cũng tác động đến tất cả các doanh nghiệp bất động sản, đến rất nhiều người dân là khách hàng của đất nền trong các dự án được cấp phép đã, đang và sẽ thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền. Vì vậy, tất yếu cần phải có sự nghiên cứu, khảo sát, đánh giá tác động và phải có cả quy định xử lý chuyển tiếp. Việc này rõ ràng đòi hỏi rất nhiều công sức và thời gian.
Nhưng nếu cần thời gian dài để nghiên cứu, khảo sát, đánh giá tác động…, thì lại không thể đáp ứng tính cấp bách và đi ngược lại mục tiêu đặt ra ban đầu đối với nghị định này. Có người còn cho rằng, nếu mới chỉ một điều khoản đã cần thời gian và công sức như thế, thì thà sửa luôn Luật Đất đai cho xong, chứ việc gì phải lùi việc sửa Luật Đất đai sang năm 2021 để rồi ban hành một nghị định mang tính chữa cháy… Đó là điều khó hiểu thứ ba.
Chính vì những khó hiểu này mà nhiều chuyên gia cho rằng, nghị định Bộ Tài nguyên và Môi trường được giao soạn thảo chỉ nên đề cập đến những vấn đề cấp bách, có tác dụng giải quyết vướng mắc, khơi thông cho hoạt động sản xuất kinh doanh, thúc đẩy phát triển kinh tế và tạo thuận lợi cho người dân trong đời sống xã hội. Còn những gì liên quan đến cấm đoán, hạn chế phải được sửa đổi một cách cơ bản bằng luật.
Đối với nội dung sửa khoản 2, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp, nhà quản lý đều cho rằng, tốt nhất là giữ nguyên như Nghị định 43 mà không nên sửa theo kiểu “lợn lành chữa thành lợn què” như Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất. Thậm chí, trong văn bản gửi Văn phòng Chính phủ góp ý về dự thảo nghị định của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng còn đề xuất bỏ luôn cả khoản 2, Điều 41 trong Nghị định 43, bởi nội dung này đã được quy định cụ thể tại một số văn bản pháp quy khác.
"Nói phải củ cải cũng nghe", thiết nghĩ Bộ Tài nguyên và Môi trường nên cân nhắc, ít nhất là chưa đưa việc sửa đổi khoản 2 Điều 41, Nghị định 43 vào Dự thảo nghị định sửa đổi lần này, tránh tác động xấu đến thị trường bất động sản nói riêng, nền kinh tế nói chung sau đại dịch toàn cầu Covid-19, và còn gây dị nghị về những điều khó hiểu như đã phân tích ở trên./.
