Loạt “điểm nghẽn” trên thị trường bất động sản
Diễn đàn "Phát triển bền vững thị trường bất động sản năm 2022” và trao chứng nhận "Dự án đáng sống 2022" do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp cùng các cơ quan chức năng tổ chức sáng ngày 15/12/2022 đã ghi nhận nhiều thông tin về thị trường bất động sản.
Cụ thể, các chuyên gia cho rằng, trong giai đoạn này, thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, cộng đồng doanh nghiệp trong lĩnh vực này đang gặp nhiều thách thức và phải tìm mọi cách để tồn tại, nhưng không có nghĩa là thị trường bất động sản hiện nay đang khủng hoảng.
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, Chính phủ và các địa phương đang tích cực nhận diện những “điểm nghẽn” thị trường bất động sản để có giải pháp trước mắt và căn cơ để tháo gỡ, thúc đẩy thị trường phát triển ổn định, lành mạnh.
Phát biểu tại diễn đàn, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng đã có những đánh giá toàn cảnh về thị trường bất động sản thời gian qua. Theo đó, thị trường đã phát triển nhanh, tác động nhiều ngành nghề và có những đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên, thị trường bất động sản gần đây có một số dấu hiệu phát triển không ổn định, thể hiện ở một số khía cạnh:
Thứ nhất về nguồn cung, nhiều dự án đầu tư vướng thủ tục pháp lý chưa triển khai thực hiện hoặc dừng thi công khiến nguồn cung giảm. Đến hết quý III năm nay, cả nước có 104 dự án đang triển khai (bằng 51% cùng kỳ so với cùng kỳ) và 63 dự án nhà ở thương mại hoàn thành.
Cơ cấu sản phẩm bất động sản đang ở tình trạng mất cân đối, chưa phù hợp nhu cầu thị trường: Nhà ở thương mại cao cấp nhiều trong khi dự án nhà ở giá trung bình phù hợp với đại đa số người dân lại ít, nhất là nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Mất cân đối trong cơ cấu, giá nhà ở vì thế ở mức cao, người dân khó tiếp cận, tác động đến tính thanh khoản, lượng giao dịch giảm, nhất là trong quý IV năm nay.
Thứ hai là những khó khăn của doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Các khó khăn của doanh nghiệp, theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh tập trung vào một số vấn đề như khó khăn tiếp cận vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp khiến cho dự án bất động sản dừng thi công.
Ngoài ra, lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá nguyên vật liệu tăng đã có tác động đến doanh nghiệp đầu tư bất động sản khiến một số doanh nghiệp thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giảm lao động, các nhà thầu thi công phải dừng thi công…
Thị trường bất động sản tác động nhiều ngành nghề nên những khó khăn trên đã khiến một số lĩnh vực khác như nguyên vật liệu, trang trí nội ngoại thất bị ảnh hưởng theo.
Thứ ba là những khó khăn do tâm lý khách hàng. Một số dự án không đảm bảo pháp lý khiến các nhà đầu tư, người dân mất lòng tin.
Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, những khó khăn trên diễn ra trong thời gian ngắn. Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã có những chỉ đạo quyết liệt với tinh thần Chính phủ đồng hành cùng doanh nghiệp trong khó khăn và tháo gỡ khó khăn. Chính phủ đã thành lập Tổ công tác với sự tham gia của các bộ ngành nhằm đôn đốc, tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho các doanh nghiệp.
Thời gian qua, Tổ công tác đã làm việc một số địa phương, doanh nghiệp và ghi nhận một số nhóm vấn đề vướng mắc có thể tác động đến thị trường bất động sản. Đó là những vướng mắc liên quan đến các quy định pháp luật chồng chéo mâu thuẫn và việc thực thi pháp luật chưa nghiêm ở một số địa phương, dự án.
Về vướng mắc liên quan pháp luật đất đai, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, còn tồn tại khá nhiều như vướng mắc liên quan đến đền bù giải phóng mặt bằng dù chính quyền tích cực hỗ trợ doanh nghiệp; định giá đất; quy hoạch sử dụng đất; giao đất thực hiện dự án, lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng, chấp nhận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận chủ đầu tư…
Về vướng mắc liên quan quy hoạch tác động thực hiện dự án như các dự án được thực hiện quy hoạch chi tiết, đang triển khai nhưng chưa đủ căn cứ pháp lý hoặc pháp lý hết hiệu lực.
Bên cạnh đó là những vướng mắc liên quan đến pháp luật về đầu tư, về đấu thầu dự án có đất công xen kẽ, về hoạt động đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân… đều tác động khiến nguồn cung ra thị trường giảm.
Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) - ông Phạm Tấn Công cũng nhấn mạnh, thị trường bất động sản và các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam vừa trải qua một năm 2022 đầy biến động.
Đáng chú ý, dòng vốn cho bất động sản suy giảm đột ngột, tín dụng hết room. Các doanh nghiệp bất động sản vừa là nguyên nhân vừa là nạn nhân của những khó khăn này. Chứng khoán cũng giảm sâu, nhiều doanh nghiệp bán giải chấp khiến dòng vốn đầu tư ngày càng khó khăn. Tất cả những điều này tạo ra bối cảnh hết sức khó khăn cho ngành bất động sản.
“Cùng với việc thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, ngay ngày hôm qua, Thủ tướng Chính phủ vừa ký Công điện 1164/CĐ-TTg ngày 14/12/2022 nhằm kịp thời tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở ổn định, lành mạnh, bền vững”, ông Công cho biết.
Đồng thời ông nhấn mạnh, những chỉ đạo kịp thời này giúp các ngành, địa phương tháo gỡ được những vướng mắc trong cấp phép các dự án bất động sản, tiếp thêm động lực để các doanh nghiệp bất động sản phải nỗ lực tự cứu mình, giữ chữ tín với khách hàng, đối tác và đẩy mạnh tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư và sản phẩm nhà ở hướng đến nhu cầu thực của xã hội.
Loạt giải pháp khơi thông, thúc đẩy thị trường trong năm 2023
Tại diễn đàn, các vị diễn giả đã đã cùng luận với chủ đề tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chính phủ đã rất quyết liệt tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, thành lập Tổ Công tác nhưng ông Hà cho rằng, tổ công tác cần hoạt động có hiệu quả hơn, trực diện hơn với những khó khăn của doanh nghiệp và cùng địa phương giải quyết khó khăn của doanh nghiệp.
Trước mắt, tổ công tác cần tập hợp danh mục dự án khó khăn của địa phương, phân loại khó khăn mà dự án đang đối mặt như: Dự án vướng giải phóng mặt bằng, dự án vướng do định giá đất, dự án đang triển khai nhưng “tắc vốn”… để từ đó có giải pháp cụ thể. Ví dụ, với dự án ở phía Nam, gom đất nông nghiệp thành dự án phù hợp với quy hoạch, với kế hoạch sử dụng đất nhưng không thể triển khai được do vướng quy định đấu thầu vì không thể giao thầu được. Vì vậy, tuỳ từng dự án cụ thể cho phép chủ đầu tư triển khai, chỉ định chủ đầu tư với giá đất phù hợp giá thị trường.
Hay vấn đề định giá đất, mỗi địa phương làm một cách, có địa phương theo thị trường, sát thị trường. Giá giao dịch mời tổ tư vấn, thực hiện các phương thức xác định doanh thu tương lai và xác định theo giá. Nhưng xác định giá cụ thể, sau này thanh kiểm tra lật lại thì có thể thành vấn đề nên câu chuyện định giá gặp nhiều khó khăn.
Vì vậy, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, đây là thời điểm nhìn nhận lại vấn đề định giá theo mức giá chung theo địa phương để việc định giá đất dễ dàng hơn. Hiện nay, 70 - 80% doanh nghiệp vướng liên quan đến định giá đất chậm, nhiều dự án không nộp tiền sử dụng đất nên không triển khai được.
Vấn đề tiếp theo được ông Nguyễn Mạnh Hà đề cập là nguồn vốn. Cách đây 10 năm, thị trường bất động sản khó khăn, Chính phủ có gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng. Nguồn vốn này không phải lớn so với tổng dư nợ ở với thời điểm đó nhưng đã góp phần giải quyết nhiều vấn đề, tạo ra nguồn vốn mồi, góp phần kích thích tiêu dùng, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển kéo theo nhiều ngành nghề khác như vật liệu xây dựng, tạo việc làm cho công nhân xây dựng.
Đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề xuất cần có nguồn vốn cụ thể cho thị trường bất động sản, nhất là cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại với giá thấp hiện nay. Chẳng hạn, giá nhà ở từ 30 triệu đồng/m2 trở xuống với thành phố lớn và giá thấp hơn với các địa phương khác; có lãi suất hỗ trợ.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản rất đa dạng, mỗi địa phương lại có vướng mắc khác nhau. Ví dụ như vấn đề giải phóng mặt bằng luôn là vấn đề khó khăn vướng mắc kéo dài, có những địa phương lúng túng trong quá trình triển. Để giải quyết vấn đề này, chúng tôi cho rằng Tổ công tác cần có khuyến cáo tới từng địa phương, cần có "thượng phương bảo kiếm".
Về nguồn vốn, ông Hiệp cho rằng: “Số liệu mà Ngân hàng nhà nước công bố cho thấy room tín dụng vẫn còn dư 1 - 1,2% và bổ sung thêm 1,5%, như vậy room còn nhưng doanh nghiệp tiếp cận vốn như thế nào mới là vấn đề”.
Đại diện Bộ Xây dựng, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản khẳng định: “Tổ công tác đã làm việc với các địa phương, doanh nghiệp đã nhận diện đầy đủ những vấn đề khó khăn hiện tại của thị trường, khó khăn của doanh nghiệp”.
Bộ Xây dựng đang nghiên cứu tháo gỡ khó khăn trong quy định pháp luật và các thủ tục triển khai dự án. Rà soát các quy định về đất đai, quy hoạch, xây dựng, nhà ở và xây dựng bất động sản… gây rào cản khó khăn cho doanh nghiệp. Bộ Xây dựng cũng đang dự kiến trình Chính phủ Nghị định sửa đổi các Nghị định, trong đó có các nghị định về quy hoạch, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội…
Ông Dũng cho rằng, với đồng bộ các giải pháp sẽ tháo gỡ tổng thể về mặt thể chế và quy định pháp luật cho việc triển khai dự án, tạo ra nguồn cung mới cho thị trường trong tương lai.
Trong khuôn khổ diễn đàn, Ban tổ chức cũng đã công bố và trao chứng nhận cho các dự án đáng sống. Các dự án được bình chọn bao gồm những chung cư, khu nhà ở hay khu đô thị trên địa bàn cả nước đã đưa vào hoạt động. Tiêu chí là các dự án này phải hướng đến lợi ích của cư dân khi đảm bảo các yếu tố về thiết kế kiến trúc, không gian sống và tiện ích lâu dài, đồng thời có chất lượng xây dựng tốt, yếu tố môi trường đảm bảo, mật độ xây dựng tuân thủ các quy định và quy hoạch.
