Nhiều giải pháp đã được giới chuyên gia, nhà kinh tế, các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản nêu ra tại Diễn đàn Bất động sản 2022 do Thời báo Tài chính Việt Nam tổ chức chiều ngày 28/10 tại TP. HCM.
Thị trường bất động sản TP.HCM bộc lộ nhiều hạn chế
Theo các chuyên gia, hiện nay, bên cạnh những kết quả tích cực, thực tiễn phát triển của thị trường BĐS TP.HCM đang bộc lộ nhiều tồn tại và hạn chế. Nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng gặp khó khăn trong hoàn thiện các khâu pháp lý để triển khai dự án cung cấp sản phẩm ra thị trường. Trên địa bàn TP.HCM đang có khoảng trên 100 dự án bị ách tắc do việc xử lý hồ sơ chậm so với quy định. Ách tắc khâu hồ sơ pháp lý của dự án dẫn đến chậm tiến độ, kéo theo thị trường khan hiếm và mất cân đối về nguồn cung, giao dịch ảm đạm khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn và khách hàng mua nhà ảnh hưởng theo.
Về nguồn cung, thị trường căn hộ trong giai đoạn 2022, tính đến giữa quý 2 nhìn chung có rất nhiều tín hiệu tích cực nhưng nó chỉ là sự thay đổi đột biến trong từng giai đoạn. Quan trọng hơn là tình hình đến cuối quý 3 năm 2022 này lại có xu hướng trầm lắng trở lại. Điều này cho thấy những thị trường lớn hiện nay đang phải đối diện với sự khó khăn, đặc biệt là nguồn cung.
Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, giá bán của thị trường căn hộ hiện tại tiếp tục tăng, tuy nhiên mức giá tăng cao ở tất cả các phân khúc dẫn đến mất cân đối thị trường. Trong khi đó, doanh số bán hàng lại đi theo hướng trái chiều.
Số liệu của CBRE khảo sát cũng cho thấy, 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung của căn hộ cao cấp tăng 13.465 căn, tăng vượt trội ở thời điểm nhiều năm trước. Nhưng, đến thời điểm quý 3 trở lại đây, nguồn cung lại giảm trở lại. Điều này cho thấy sự mất cân đối trong nguồn cung đối với thị trường.
Nguồn cung tăng cao này chủ yếu nằm ở một, hai dự án hoặc cụm dự án nhất định. Điều này không phản ánh chung đến toàn thị trường. Chính vì vậy dẫn đến việc tiêu thụ trong cùng thời điểm rất thấp so với những thời gian trước. Mức giá toàn thị trường tăng khoảng 10%, đặc biệt là phân khúc có nhiều biến động nhất là phân khúc tầm trung.
Trong hai năm trở lại đây, nguồn cung của phân khúc này giảm liên tục và xu hướng đến quý 3 vẫn tiếp tục giảm. Phân khúc cao cấp vẫn là phân khúc chi phối toàn bộ thị trường. Điều này khiến các nhà đầu tư mua nhà để ở rất khó mua được sản phẩm phù hợp. Đây được xem là những yếu tố gây mất cân đối tại thị trường TP.HCM.
Liên quan đế tình trạng bất cân xứng nguồn cung của thị trường bất động sản TP.HCM, ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển (R&D) DKRA Group, khẳng định tình trạng này đã được đề cập khá nhiều trong các báo cáo thời gian gần đây. Điển hình là phân khúc căn hộ hạng A có mức giá từ 60 triệu đồng/m2 (bao gồm VAT) liên tục chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số nguồn cung mới, dao động từ 50% - 60% giai đoạn 2019 - 2021, chiếm 3/4 tổng nguồn cung mở bán trong 9 tháng đầu năm 2022.
Trên thực tế, giá đất và các chi phí đầu vào (chi phí xây dựng, chi phí nhân công, chi phí vốn, tiền sử dụng đất…) liên tục tăng cao như hiện nay, việc phát triển sản phẩm nhà ở vừa túi tiền/nhà ở xã hội đã không còn khả thi và hấp dẫn đơn vị phát triển dự án/chủ đầu tư.
Trong khi đó, theo nhận định của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), hiện tại thị trường BĐS có những chuyển biến ngày càng minh bạch, phát triển khi có những cơ chế, chính sách rõ ràng. Tuy nhiên, vẫn có sự “lệch pha”, thiếu an toàn, thiếu ổn định do có sự chồng chéo giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014 cùng các văn bản dưới luật… dẫn đến nhiều dự án vướng mắc về quy định pháp luật, thủ tục hành chính, nên nguồn cung thị trường BĐS thời gian qua không đáp ứng được nhu cầu… kéo giá nhà, đất, căn hộ tăng cao.
Đề xuất phương hướng tháo gỡ và sửa đổi luật
Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhược điểm chính hiện nay là thị trường bất động sản là thiếu cung dự án trầm trọng mà Luật Đất đai sửa đổi phải tới cuối 2023 mới được thông qua.
Mặt khác, cũng phải tính tới tình huống Luật Đất đai được thông qua nhưng liệu có đủ khả năng làm cho thị trường này phát triển tích cực hay không. Mọi giải pháp hiện nay đặt ra chỉ mang tính trước mắt, ngắn hạn.
GS Đặng Hùng Võ cho biết, ở nước ta chu kỳ sốt đất là có thật. Sau mỗi lần sốt đất giá được tăng cao và chưa bao giờ có hiện tượng vỡ “bong bóng” BĐS. Lần sốt đất tiếp theo sẽ làm giá tăng cao hơn và cùng lắm là thị trường đóng băng.
Tình trạng này dẫn đến hệ lụy là nhóm những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp ngày càng khó khăn trong tìm mua nhà ở bằng đồng lương của mình.
Đã có những giải pháp, xử lý nặng đối với trường hợp kinh doanh không đúng với quy định của pháp luật. Tuy nhiên, GS Võ cho rằng những giải pháp này chỉ là giải pháp trên phần ngọn của vấn đề. Giải pháp căn cơ nhất vẫn là tìm cách để loại bỏ tình trạng đầu cơ BĐS nhà ở để cầu nhà ở luôn là cầu thật.
GS Đặng Hùng Võ cũng đã có đề xuất: “Giải pháp lâu dài cho Việt Nam phải loại bỏ được tình trạng đầu cơ BĐS và khuyến khích đầu tư vào sản xuất, kinh doanh. Muốn vậy, cần nghiên cứu kỹ sắc thuế phù hợp, tìm giải pháp kiểm soát lượng vốn đầu tư vào BĐS so với đầu tư vào sản xuất, kinh doanh hàng hóa. Chuyển đổi số cũng là một giải pháp thực sự cần thiết để công khai, minh bạch nhằm thực hiện đúng và đủ sắc thuế BĐS”.
Ông Võ kỳ vọng vào Quốc hội năm nay và năm tới, sẽ xem xét và thông qua dự thảo về Luật Đất đai, lắng nghe ý kiến của người dân, cộng đồng doanh nghiệp và các chuyên gia.
Còn theo ông Lê Hoàng Châu, “năm nay và năm tới được coi là cơ hội vàng để giải quyết những khó khăn, vướng mắc, chồng chéo những vấn đề trên bởi Nghị quyết 18-NQ/TW sẽ tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao… do Ban Chấp hành Trung ương ban hành; đồng thời việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan đang được Quốc hội xem xét, một khi được thực thi sẽ tháo gỡ vướng mắc nguồn cung BĐS”.
Ngoài ra, quy định của các tổ chức tín dụng về việc vay để đầu tư BĐS đang siết lại, trái phiếu cũng có các quy định mới… dẫn đến việc huy động vốn từ khách hàng nhà đầu tư còn gặp nhiều khó khăn. Chính vì thế, HoREA đã có những đề xuất cụ thể tới Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, các bộ, ngành liên quan để gỡ vướng trong việc thiếu hụt nguồn cung BĐS trong thời gian qua.
Trong khi đó, theo nhận định từ bà Nguyễn Hoàng Bích Ngọc - Trưởng phòng Phân tích, Khối Khách hàng tổ chức - Công ty CP Chứng khoán Mirae Asset, khoảng cuối năm 2023, thị trường BĐS sẽ phục hồi và phát triển trở lại bởi Luật Đất đai sửa đổi tạo khung pháp lý phù hợp để thị trường phát triển bền vững và những thay đổi chính trong Nghị định 65 như: nâng cao tiêu chuẩn về nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, tăng cường minh bạch thông tin, đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư; không siết điều kiện chào bán nhưng yêu cầu chặt chẽ hơn về hồ sơ chào bán và phương thức phát hành…/.
