Hiện nay, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang trong quá trình lấy ý kiến và dự kiến sẽ thông qua vào năm 2023. Tuy nhiên, trong bản dự thảo Luật Đất đai hoàn toàn chưa nhắc đến loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cùng các vấn đề liên quan như việc sử dụng đất để thực hiện các dự án xây dựng bất động sản nghỉ dưỡng hay định danh các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng mới ra đời.
Theo các chuyên gia, nếu nội dung này không được đưa vào Luật Đất đai nhằm hoàn thiện các hành lang phát lý, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục rơi vào bế tắc, kìm hãm sự phát triển, gây ra nhiều khó khăn cho các nhà đầu tư, doanh nghiệp.
Trong trường hợp, sau này sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản có đưa những nội dung về loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này vào thì cũng không phù hợp với Luật Đất đai và rất khó để có thể áp dụng triển khai.
Lỗ hổng pháp lý khiến bất động sản nghỉ dưỡng hạn chế phát triển
Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chủ yếu được điều chỉnh bởi hai hệ thống pháp luật là Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, cả hai hệ thống luật này lại không có quy định cụ thể, rõ ràng về khái niệm, chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất hay cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng.
Theo đó, chủ yếu loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng lại được quy định tại văn bản dưới luật là Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/2/2020 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở.
Trên thực tế, mặc dù đã có hướng dẫn của Bộ Tài Nguyên và Môi trường, tuy nhiên văn bản hướng dẫn này không phải là giấy khai sinh cho bất động sản du lịch, cũng không phải là phao cứu sinh cho loại hình bất động sản này mà chỉ mang tính chắp vá.
Luật sư Trần Tuấn Anh - Giám đốc Công ty Luật hợp danh Minh Bạch cho rằng, việc văn bản của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện theo các điều luật quy định tại Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 hay Luật Du lịch 2017 đối với một số loại hình hiện nay đang có sẵn chỉ khiến hệ thống pháp luật thêm nặng nề, phức tạp, chồng chéo, không có tính khả thi để đưa vào thực tiễn.
Lấy ví dụ, Luật sư Trần Tuấn Anh đã nêu ra một số bất cập trong văn bản hướng dẫn áp dụng một số điều của Luật Du lịch 2017 và Luật Đất đai 2013 như:
Thứ nhất, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã gộp khái niệm Condotel vào loại hình cơ sở hữu trú căn hộ du lịch, theo đó, khái niệm này quy định “căn hộ du lịch là căn hộ có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch và khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú”. Đây là khái niệm về homestay thông thường, chỉ thể hiện căn hộ du lịch là căn hộ nhằm mục đích phục vụ khách du lịch, nếu đem định nghĩa này để làm khái niệm cho Condotel rõ ràng là không đầy đủ, không thể hiện được quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ là cá nhân hay tổ chức đối với loại hình Condotel.
Thêm vào đó, nếu quy định căn hộ du lịch là loại cơ sở lưu trú du lịch tại Điều 48 Luật Du lịch 2017 thì chủ sở hữu căn hộ Condotel sẽ phải đáp ứng được điều kiện về kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch được quy định tại Điều 49 Luật Du lịch 2017 đó là phải có đăng ký kinh doanh. Đây là điều không thể đối với nhà đầu tư là cá nhân sở hữu căn hộ Condotel.
Ngoài ra, cũng chưa có định nghĩa, khái niệm rõ ràng, cụ thể đối với một số loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, đa công năng khác như căn hộ văn phòng (Officetel), nhà phố thương mại (Shophouse), nhà phố du lịch (Shoptel) và các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng khác.
Thứ hai, về chế độ sử dụng đất của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng được Bộ Tài nguyên và Môi trường xác định là loại đất thương mại, dịch vụ có thời hạn sử dụng đất từ 50 năm đến 70 năm, tương tự như đối với loại hình chung cư thông thường. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra đó là Condotel là căn hộ kết hợp sở hữu, lưu trú và du lịch, vậy khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ thì mục đích sở hữu là đất ở hay đất thương mại, dịch vụ. Nếu là đất ở kết hợp thương mại, dịch vụ thì Luật Đất đai 2013 về phân loại, xác định loại đất lại không có quy định về mục đích sử dụng này.
Từ đó dẫn đến việc không thể triển khai các quy định về trình tự, thủ tục, hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được quy định tại các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Theo đó, việc các địa phương vẫn còn lúng túng trong việc cấp giấy chứng nhận cho các dự án bất động sản nghỉ dưỡng là có cơ sở.
Thêm vào đó, văn bản hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng chưa xác định rõ đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, chưa hướng dẫn rõ việc giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ được cấp cho chủ đầu tư dự án hay cho từng người mua căn hộ.
“Những vấn đề pháp lý đối với loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng còn quá nhiều khoảng trống. Pháp luật Việt Nam chưa nhất quán chính sách về đất đai với các bất động sản du lịch, dẫn đến việc chữa cháy bằng cách hướng dẫn sử dụng những quy định đối với các loại hình bất động sản sẵn có để giải quyết những loại hình bất động sản mới chưa được pháp luật quy định là điều không phù hợp. Từ đây cho thấy, nguyên nhân về rào cản pháp lý chính là yếu tố quan trọng nhất làm cản trở sự phát triển của loại hình bất động sản này”, Luật sư Trần Tuấn Anh đánh giá.
Tại một hội thảo mới đây, PGS.TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cũng nhìn nhận, trong 2 năm dịch Covid-19, câu chuyện về Condotel bị nén lại, bao nhiêu vốn của đất nước bị chôn ở đây, không giải tỏa được nhưng đến nay khi dịch được kiểm soát, phân khúc này đã "tưng bừng" trở lại. Song vấn đề pháp lý của bất động sản nghỉ dưỡng nói chung, Condotel nói riêng vẫn gây nhiều tranh cãi, nguyên nhân là do hệ thống luật pháp bao giờ cũng chậm hơn, trong khi đó cuộc sống biến đổi rất nhanh.
“Mặc dù các bộ, ngành cũng đã nỗ lực thay đổi rất nhiều nhưng chưa giải quyết được tận gốc vấn đề. Nhìn chung, các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa được pháp luật quy định một cách rõ ràng. Điều này vừa hạn chế thu hút nhà đầu tư vừa tạo ra lỗ hổng pháp lý cho nhiều bên trục lợi”, ông Thiên nói.
Có thể thấy, những khoảng trống trong pháp luật hiện nay đang là nguyên nhân lớn nhất khiến bất động sản nghỉ dưỡng vốn là ngành tiềm năng, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước bị kìm hãm phát triển, hay phát triển thiếu định hướng bền vững. Vì vậy, theo các chuyên gia, thời điểm sửa nhiều luật, đặc biệt là Luật Đất đai như hiện tại là rất phù hợp để xem xét và định danh lại các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng mới. Đây là cơ hội để hoàn thiện hành lang pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng được phát triển và phát triển một cách có lộ trình, hợp lý.
Luật Đất đai sửa đổi cần định danh các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng mới
Nhu cầu hoàn thiện khung pháp lý về loại hình bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay là nhu cầu cấp bách và cần thiết, đặc biệt là trong bối cảnh sửa đổi Luật Đất đai. Bởi loại hình sản phẩm bất động sản mới này liên quan đến nhiều ngành luật nhưng nhiều nhất phải kể đến Luật Đất đai.
Luật Đất đai với những quy định liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, liên quan đến các dự án bất động sản, các loại hình sản phẩm bất động sản. Do đó, Luật Đất đai sửa đổi cần có những tên gọi, khái niệm về các loại bất động sản, các loại dự án bất động sản, làm cơ sở cho Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch tiếp tục triển khai những quy định cụ thể.
Theo PGS.TS. Trần Đình Thiên, Luật Đất đai sửa đổi cần làm rõ khái niệm bất động sản, bất động sản du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng. Ví dụ, khách sạn nói chung khác với Condotel, cần định nghĩa với các tiêu chí rõ ràng và tìm cách giải quyết.
“Loại hình Condotel chưa được công nhận ở Việt Nam, đó là sản phẩm giống như đứa con lai giữa nhà ở và khách sạn. Sản phẩm này cũng là hình thức đầu tư tài chính bởi vậy câu chuyện tài sản này được hoạt động trên thị trường theo nguyên tắc như thế nào, được chuyển nhượng, góp vốn để không gây ra xung đột ra sao sẽ cần quy định rõ trong hệ thống pháp luật”, ông Thiên đề xuất.
Vị chuyên gia cũng nhận định, du lịch Việt Nam đang phát triển và hội đủ cơ hội để bùng nổ trong bối cảnh người dân rất nhanh nhạy đầu tư. Muốn bùng nổ du lịch thì cần có vốn và huy động nguồn vốn từ xã hội là vô cùng hiệu quả. Nếu hệ thống pháp luật ổn định thì việc huy động vốn này không chỉ tạo điều kiện cho phát triển kinh tế mà còn chia sẻ lợi ích cho người dân.
Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho rằng, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần bổ sung quy định liên quan đến loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Đơn cử như quy định về đất phát triển các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng mới thuộc các trường hợp Nhà nước cho thuê đất. Ngoài ra, cần cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ - khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch) trên đất thương mại, dịch vụ.
Ông Châu cho biết, Nhà nước ta đặt mục tiêu phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn song hệ thống pháp lý lại không hoàn thiện. Đây là trở ngại lớn nhất khiến mục tiêu nói trên khó thực hiện. Chưa nói đến việc thúc đẩy kinh tế tăng trưởng, việc thu hút các doanh nghiệp, nhà đầu tư vào tham gia cũng trở nên khó khăn. Vì vậy, vấn đề tạo khung pháp lý chặt chẽ, hiệu quả đối với bất động sản nghỉ dưỡng tại Luật Đât đai là hết sức quan trọng./.
