Khó khăn chưa qua đi
Sau một giai đoạn tăng trưởng mạnh về số lượng và được xem là "gà đẻ trứng vàng" của những nhà đầu tư thượng lưu vào giai đoạn 2015 - 2020, đến nay phân khúc nhà liền thổ (biệt thự, nhà phố) đã không còn được săn đón như trước. Đây cũng là điều dễ hiểu trong bối cảnh thị trường bất động sản đầy khó khăn do suy giảm kinh tế, lo ngại về pháp lý và kiểm soát chặt nguồn tín dụng cho vay.
Theo báo cáo của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, trong năm 2023, phân khúc biệt thự, nhà phố đều ghi nhận tình trạng chung là ì ạch thanh khoản, khan hiếm nguồn cung nhưng giá khó giảm. Đến giai đoạn cuối năm, nhiều phân khúc khác bắt đầu "nhúc nhích" hồi phục nhưng biệt thự, nhà phố vẫn chưa chuyển biến.
Báo cáo quý IV/2023 của Savills cho biết, thị trường biệt thự, liền kề TP.HCM đi qua với tình trạng nguồn cung sơ cấp thấp và chủ yếu đến từ hàng tồn kho giá cao. Tính chung cả năm 2023, nguồn cung sơ cấp giảm 40% theo năm còn 993 căn, thấp nhất trong 5 năm qua. Sản phẩm có giá trên 30 tỷ đồng/căn chiếm 73% thị phần.
Tỷ lệ hấp thụ năm 2023 giảm 34 điểm phần trăm, xuống còn 29% và lượng bán chỉ đạt 286 căn, giảm 73% theo năm. Trong quý IV/2023, lượng bán bằng với quý III/2023 với 64 căn, giảm 24% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ trong quý đạt 8%, không đổi theo quý và giảm 4 điểm % theo năm.
Theo báo cáo của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, trong năm 2023, phân khúc biệt thự, nhà phố đều ghi nhận tình trạng chung là ì ạch thanh khoản, khan hiếm nguồn cung nhưng giá khó giảm. (Ảnh minh họa: Mogi)
Báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam cũng cho thấy, việc quỹ đất hạn chế kéo dài khiến nguồn cung mới chậm ra mắt trên thị trường. Hơn nữa, tâm lý thị trường của phân khúc nhà liền thổ TP.HCM năm 2023 trầm lắng hơn so với các năm trước. Tương tự với tâm lý chung của đa số người mua Việt Nam là tạm dừng hoạt động mua bán và quan sát thêm. Bởi lẽ, trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng cùng với sự bất ổn của nền kinh tế toàn cầu, tài sản bất động sản có tính thanh khoản thấp không phải là ưu tiên đầu tư của các nhà đầu tư.
"Vì vậy, kết thúc năm 2023, khó khăn vẫn chưa đi qua với phân khúc nhà liền thổ", Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định.
Đặt kỳ vọng lợi nhuận chính xác để không "vỡ mộng"
Trong giai đoạn tăng trưởng nóng, 70 - 80% người mua biệt thự, nhà phố là giới đầu cơ, mục đích chờ tăng giá và bán lại. Chỉ khoảng 20 - 30% người mua để khai thác kinh doanh thường xuyên. Tuy nhiên, trong số này, cũng chỉ có khoảng 10% nhà đầu tư đánh giá đúng tiềm năng sản phẩm. Số còn lại là nhà đầu tư mua theo phong trào với kỳ vọng lợi nhuận đầu tư lớn, ít nhất hơn lãi gửi ngân hàng. Chính vì vậy, khi thị trường khó khăn, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chưa đến 2% khiến không ít nhà đầu tư "vỡ mộng".
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, điều quan trọng trong việc đầu tư biệt thự, nhà phố là nhà đầu tư đặt kỳ vọng như thế nào ở kênh đầu tư này. Nếu kỳ vọng đầu tư thu lãi lớn trong thời gian ngắn thì sẽ rất khó. Bởi nguồn cung mới hiện tại khá hạn chế nhưng tổng nguồn cung trên thị trường tương đối nhiều. Hơn nữa, nhiều dự án trước đây có hứa hẹn về việc tăng giá nhưng khi bàn giao thì hiệu quả khai thác từ thực tế không có.
Vì vậy, theo chuyên gia, đầu tư biệt thự, nhà phố hay đầu tư bất cứ kênh gì cũng phải xác định rõ kỳ vọng và nhận định xem có phù hợp với tình hình thực tế hay không. Biệt thự, nhà phố là sản phẩm đặc thù, mức giá khá cao, vì thế yếu tố về mặt khai thác phải được gắn liền với giá trị sản phẩm. Ngay cả việc đầu tư để mua đi bán lại thì sản phẩm đó cũng phải có khả năng khai thác kinh doanh thường xuyên. Có như vậy, người mua tiếp theo mới chấp nhận trả giá cao, còn nếu sản phẩm không có hiệu quả khai thác mà vẫn kỳ vọng về việc tăng giá thì không khả thi.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam
Nói rõ hơn về tiềm năng của phân khúc này, ông Kiệt nhận định, khó kỳ vọng tăng giá đột biến trong 1-2 năm nhưng đầu tư biệt thự, nhà phố để tạo ra nguồn thu nhập ổn định thì hoàn toàn có thể, song sẽ phụ thuộc vào việc nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm như thế nào. Bởi đặc thù của phân khúc này sẽ gắn liền với khả năng khai thác, khả năng khai thác lại phụ thuộc vào nhu cầu của cư dân xung quanh.
"Do đó, việc định hình chiến lược đầu tư, cũng như việc định giá sản phẩm sẽ phụ thuộc rất nhiều vào tiềm năng khai thác", ông Kiệt nhấn mạnh.
Có cùng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch CLB Bất động sản TP.HCM cho rằng, đã hết thời đầu tư bất động sản độc lập. Có nghĩa, dù sản phẩm đó có tốt nhưng khu vực xung quanh không đảm bảo hạ tầng, tiện ích, không có nhu cầu sinh sống của cư dân thì rất khó để tăng giá hay khai thác cho thuê. Vì vậy, đầu tư biệt thự, nhà phố hay bất cứ loại hình nào, nhà đầu tư cần đặt sản phẩm này trong tương quan cộng đồng cư dân, đô thị xung quanh. Và việc đặt kỳ vọng lợi nhuận phải chính xác để không "ảo tưởng" mà "vỡ mộng"./.
