Thị trường bất động sản 2024: Nhiều trợ lực nhưng cần phục hồi từ gốc

Nhiều yếu tố trợ lực song song với thách thức

‏Yếu tố trợ lực được quan tâm hàng đầu là mức lãi suất cho vay hiện tại đã điều chỉnh thậm chí là thấp hơn cả giai đoạn trước dịch bệnh COVID-19. Cụ thể, nhóm ngân hàng quốc doanh đang có mức lãi suất cho vay mua nhà trong năm đầu tiên từ 6,5%/năm - 8,5%/năm. Thậm chí, có ngân hàng còn xuống mức 4,9%/năm. Đây được xem là yếu tố trợ lực cho thị trường bất động sản phục hồi, giúp nhà đầu tư có nhiều cơ sở hơn để đưa ra quyết định. ‏

‏Bên cạnh đó, một điểm sáng khác là vào cuối tháng 11/2023, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, có hiệu lực thi hành từ năm 2025. Giới chuyên gia đánh giá lần đầu tiên trong lịch sử, 2 luật liên quan thị trường bất động sản cùng lúc được ban hành. Đồng thời, ngày 18/1 vừa qua, Luật Đất đai năm 2024 được Quốc hội thông qua, có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Chính quyền, người dân và doanh nghiệp đều hy vọng Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tháo gỡ những vướng mắc liên quan đến vấn đề sử dụng đất, thực sự góp phần tạo nguồn lực phát triển đất nước.‏

‏Ngoài ra, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong quý IV/2023, hàng loạt dự án quy mô lớn với đủ loại hình, trải dài từ Bắc đến Nam bắt đầu triển khai chiến dịch bán hàng, tạo nguồn cung, thúc đẩy giao dịch cho thị trường bất động sản.‏ Đặc biệt, doanh nghiệp sở hữu các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng "bung hàng" sau thời gian dài quan sát, chờ đợi là dấu hiệu tích cực của thị trường bất động sản.‏

‏Thêm vào đó, hàng loạt các dự án đầu tư công trọng điểm như các tuyến đường vành đai trong đô thị cao tốc, cảng hàng không được đưa vào triển khai, kinh tế vĩ mô duy trì ổn định và lạm phát được kiểm soát sẽ có tác động tích cực giúp thị trường bất động sản hồi phục, tăng trưởng trở lại.

Theo thống kê của Viện nghiên cứu Kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services, số sản phẩm nhà ở mở bán vào năm 2024 dự kiến khoảng 29.300 sản phẩm, đưa tổng nguồn cung tích lũy của toàn thị trường năm 2024 lên 63.200 sản phẩm, tăng khoảng 34% so với năm 2023.‏

‏Tuy nhiên, còn nhiều vấn đề được đặt ra bên cạnh những "trợ lực" trong giai đoạn vừa qua. Trong đó, về vấn đề lãi suất các chủ đầu tư nhận định lãi suất huy động hiện đã giảm. Nhưng lãi suất cho vay chưa giảm tương ứng, mới giảm từ 1 - 2% tùy khoản vay.‏

‏Riêng với quy định về tài sản đảm bảo, các ngân hàng cho biết sẽ linh hoạt, không phải dự án nào cũng bắt buộc. Điều quan trọng là các doanh nghiệp bất động sản cần minh bạch thông tin với ngân hàng.‏

‏Theo số liệu ước tính của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản ước khoảng 2,75 triệu tỷ đồng, tương đương với 20,4% tổng quy mô tín dụng toàn hệ thống. Tốc độ tăng trưởng tín dụng lĩnh vực bất động sản năm 2023 là 6,75%, trong đó, dư nợ tín dụng đối với kinh doanh bất động sản tăng trên 22%, cao gấp gần 4 lần mức tăng trưởng chung, lĩnh vực tiêu dùng bất động sản lại giảm nhẹ 0,7%.

Trong khi đó, số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy tốc độ tăng trưởng đối với kinh doanh bất động sản tăng mạnh hơn, tính đến 30/11/2023, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản ước đạt 1,02 triệu tỷ đồng, tăng 28,8% so với cuối năm 2022.‏

‏Về vấn đề luật mới được ban hành, mặc dù 3 luật là Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi), tuy nhiên, phải đợi tới đầu năm 2025, luật mới có hiệu lực thi hành. ‏Điều này có nghĩa là trong cả năm 2024 những chính sách mới chưa được mang vào áp dụng để tháo gỡ vướng mắc cho loạt dự án đang nằm đợi cơ chế. Từ đây kéo theo nguồn cung năm sau chưa thể được cải thiện, thị trường tiếp tục rơi vào tình trạng khó khăn.‏

‏Về nguồn cung mới trên thị trường, theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhu cầu thực tế về nhà ở để an cư luôn hiện hữu, do đó khi thị trường đáp ứng được nguồn hàng phù hợp, người dân vẫn sẽ mua, nhất là với chung cư với tầm giá khoảng 3 tỷ/căn sẽ được hấp thụ tốt hơn các dòng sản phẩm nhà riêng, nhà phố, hay dòng sản phẩm cao cấp. ‏

‏Ông Đính cho rằng, năm 2024 sẽ không có nhiều sản phẩm ra mắt thị trường do dự án của các chủ đầu tư vẫn chưa thể giải quyết tận gốc các vướng mắc.

Thị trường cần giải quyết vấn đề từ gốc để sớm phục hồi

‏Nhận định về thị trường bất động sản, chuyên gia kinh tế, ông Trần Nguyên Đán cho biết thời gian qua, mặc dù các cơ quan quản lý nhà nước đã rất cố gắng để gỡ khó thị trường bất động sản. Đơn cử, những hành động quyết liệt trong thị trường vốn như việc tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn từ phía ngân hàng và giãn thời gian áp dụng một số quy định mới về thị trường trái phiếu. ‏

‏"Tuy nhiên, chúng ta thấy rằng những nỗ lực này hiện vẫn chưa đem đến tác động rõ rệt cho thị trường bất động sản. Vấn đề gốc không nằm ở việc các cơ quan quản lý nỗ lực giải cứu thị trường, mà do chúng ta đã một thời gian dài để thị trường bất động sản phát triển lệch lạc", chuyên gia nhấn mạnh.‏

‏Vị chuyên gia này cho rằng, một thị trường bất động sản phát triển đúng hướng cần tập trung hướng tới người tiêu dùng có nhu cầu mua nhà ở thực. Tuy nhiên, thực tế đáng buồn là trong suốt nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam chỉ tập trung hướng tới những phân khúc cao cấp dành cho nhà đầu cơ.‏

‏Bởi lẽ đó, thị trường xuất hiện nhiều cầu ảo, các nhà đầu cơ dùng đòn bẩy lớn để đẩy giá sản phẩm, kéo theo việc các nhà phát triển dự án cũng chịu ảnh hưởng bởi trào lưu này. Cuối cùng, thị trường đạt đến giới hạn, khi nguồn tiền thanh toán lãi đến hạn tại ngân hàng không còn đủ khả năng chi trả dẫn đến việc dòng tiền phát triển dự án bị nghẽn.‏

‏"Hậu quả là thị trường bất động sản "đóng băng" trong một thời gian dài. Hiện nay, chúng đang tìm cách tháo gỡ khó khăn theo hướng để các công ty bất động sản vay bằng mọi giá. Điều này đồng nghĩa với việc chúng ta sẽ gánh chịu hậu quả lớn trong tương lai. ‏

‏Bởi vậy, chính các ngân hàng thương mại ‏‏dù tuân theo các chỉ đạo sát sao về việc giải ngân vốn cho các nhà phát triển dự án tốt, nhưng định nghĩa thế nào là tốt thì chưa có. Nếu ngân hàng không đưa ra quyết định đúng, họ sẽ vào tình thế chịu nợ xấu nhiều. Chính vì sự e ngại đó, những nỗ lực của cơ quan quản lý nhà nước chưa thể tạo ra một thành quả rõ ràng được", ông Trần Nguyên Đán khẳng định.‏

‏Mới đây, một đơn vị nghiên cứu báo cáo thị trường nhận định sớm nhất quý III/2024, nguồn cung mới được cải thiện. Lý giải về sự thận trọng trên, một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho biết, xét từ các yếu tố như thời gian cần để các bộ luật mới thẩm thấu vào thị trường, tăng trưởng kinh tế và diễn biến tâm lý người mua nhà, năm 2024 mới chỉ bắt đầu chu kỳ đảo chiều của bất động sản, còn sớm để nói đến sự phục hồi và tăng trưởng.‏

‏Vị chuyên gia trên cũng nhấn mạnh, sự đảo chiều ở đây không phải là thị trường sẽ hết khó và tiến ngay vào giai đoạn phục hồi. Đây chỉ là điểm kết thúc chu kỳ đi xuống của bất động sản. Từ thời điểm đảo chiều, thị trường sẽ tiến vào giai đoạn đi ngang, thanh khoản ít nhiều có cải thiện nhưng khó tăng trưởng đột phá.‏

Theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, nguồn vốn bất động sản vẫn khá ngặt nghèo. Đầu tiên, do Nghị định 08 hết hạn và Nghị định 65 đi vào hoạt động, việc phát trái phiếu với doanh nghiệp sẽ trở nên khó khăn hơn rất nhiều. Thêm vào đó, các kênh khác là tín dụng ngân hàng, người mua trả tiền trước và vốn hợp tác kinh doanh đều đang đối mặt thách thức lớn.‏

‏Năm 2024, ngân hàng dự kiến tiếp tục tăng cường kiểm soát rủi ro tín dụng và bất động sản vẫn nằm trong nhóm bị theo dõi. Lãi suất vay đã được hạ thấp nhưng điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận vốn ngân hàng vẫn khó, dòng tiền đầu tư vào địa ốc còn khiêm tốn dẫn theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, tiền gửi của dân vào ngân hàng vẫn tăng mạnh.‏

Để khơi thông được dòng vốn này, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh, các cơ quan quản lý nhà nước cần ưu tiên giải quyết vấn đề pháp lý dự án. Cụ thể, rà soát lại các văn bản, các cơ chế chính sách và đơn giản hóa giấy tờ, hoạt động để có thể khởi động được các dự án, đặc biệt những dự án về nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ hay các vấn đề có liên quan đến điều chỉnh hoạt động của việc phát hành trái phiếu hay hoạt động về thanh toán nợ nần trong các hoạt động cho vay của lĩnh vực bất động sản.

Kết hợp với việc các doanh nghiệp tự tái cấu trúc, lựa chọn cung cấp cho thị trường sản phẩm phù hợp, đẩy nhanh quá trình luân chuyển vốn thì từ đó thị trường bất động sản mới có thể tăng trưởng và phát triển ổn định trong năm 2024.‏

‏Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam giá cả bất động sản sẽ tăng với tốc độ khác nhau ở các khu vực và thị trường khác nhau, chủ yếu phụ thuộc vào cán cân cung cầu. Tuy nhiên, nhìn chung giá nhà có thể sẽ không tăng nhiều trong năm 2024.‏

‏Ông Đính dự báo phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn sẽ tiếp tục tăng ổn định do nguồn cung vẫn chưa thích ứng kịp với nhu cầu khách hàng, nhà đầu tư. Đồng thời, phần lớn các dự án sắp ra mắt tại Hà Nội và TP.HCM, dù nằm ở các quận, huyện cách xa trung tâm nơi quỹ đất vẫn dồi dào, cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá các dự án này lên cao hơn nữa trong tương lai./.‏