Không đầu tư theo cảm tính
Là chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cũng như đang điều hành kinh doanh mảng chuyển nhượng của một công ty địa ốc hàng đầu miền Bắc, ông Phạm Văn Quyết cho biết, quy trình để xác định giá trị của một bất động sản thông thường là xác minh về hồ sơ pháp lý của sản phẩm. Sau đó nhà đầu tư phải đi khảo sát thực tế, để kiểm tra về diện tích, hướng, hình thù có tương đồng với sổ đỏ hay không…
Tại Khoản 9 Điều 4 Luật Kinh doanh Bất động sản cũng quy định rõ: Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.
Theo đó, khi định giá, thẩm định giá quyền sử dụng đất cần dựa trên các quy định của Luật Đất đai và các quy định khác liên quan.
“Một vấn đề rất quan trọng là phải kiểm tra xem bất động sản có tranh chấp, có bị quy hoạch không. Bởi những những yếu tố này sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị tài sản đầu tư”, ông Phạm Văn Quyết nhấn mạnh.
Theo chuyên gia này, sau khi đã kiểm tra được hết các yếu tố của bất động sản sẽ đánh giá tiếp đến các yếu tố xung quanh như vị trí thửa đất so với mặt đường chính, lối ra vào độ rộng ra sao. Ví dụ ngõ rộng ô tô tải vào tận đất sẽ khác đủ rộng để ô tô con đi vào hoặc chỉ đủ để 2 xe máy tránh nhau. Ngoài ra cần phải quan sát xem vị trí đất có bị các vật cản gì không, môi trường an ninh xung quanh và các yếu tố ngoại quan thế nào.
Để định giá được giá trị của lô đất muốn đầu tư cần có định giá, tham khảo giá từ một số bất động sản xung quanh. Bộ tiêu chí này bao gồm các yếu tố định lượng và định tính. Định tính là các đánh giá là kinh doanh có tốt không, môi trường an ninh thế nào còn định lượng sẽ bao gồm chiều rộng, chiều dài của thửa đất. Nếu mua nhà trên đất cần tính công trình xây dựng mới hay cũ, đã khấu hao bao nhiêu phần trăm.
Nhà ở gắn liền với đất đai mặc nhiên được coi là bất động sản, còn nhà ở di động chỉ được coi là tài sản mà không gắn liền với đất đai. Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh càng cần có những quy định pháp luật công nhận và quản lý loại nhà ở di động này. Tuy nhiên, những giá trị là tài sản hữu hình và vô hình gắn liền với đất đai là vấn đề phức tạp do vậy cần quan tâm và cần định giá đúng.
Việc ở hữu khả năng định giá tài sản gắn liền với đất và biết cách định giá giá trị bất động sản trong đó có cả giá cả của cây cối trong tổng thể cảnh quan trên đất sẽ giúp người đầu tư luôn ở thế chủ động, nâng cao năng lực quản trị rủi ro thị trường.
“Khi đã có đủ thông tin và so sánh với bất động sản khu vực nhà đầu tư sẽ đưa ra được một mức giá phù hợp chứ không thể mua theo cảm tính hoặc qua cách “thổi phồng” của môi giới”, ông Phạm Văn Quyết nhấn mạnh.
Cần phát triển tư duy riêng cho từng quyết định
Cùng chia sẻ về câu chuyện trên, ông Nguyễn Quang Tuyến, chuyên gia Cao cấp của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, ngoài giá thị trường thì việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản.
Theo ông Tuyến, với loại hình đầu tư hấp dẫn và có khả năng sinh lời cao nhưng lĩnh vực bất động sản thì nhà đầu tư phải nắm rõ được pháp luật áp dụng để tránh gặp rủi ro. Người mua cần nắm chắc những vấn đề lý luận pháp lý, các quy định hiện hành về tài sản cũng như các nội dung của pháp luật thuế.
“Bên cạnh đó, nếu chỉ tư duy về giá cả, thu thập thông tin về giá cả thì người đầu tư bỏ qua một vùng tư duy hấp dẫn hơn đó là giá trị trong tương lai. Từ việc nắm bắt, hiểu kiến thức chung, người đầu tư bất động sản cần phát triển tư duy riêng cho từng quyết định, cách làm cụ thể”, chuyên gia cao cấp của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam lưu ý.
Lý giải thêm về điều này, ông Nguyễn Quang Tuyến phân tích: Để nắm bắt được Giá trị thị trường, trước tiên cần hiểu các khái niệm về giá trị nội tại và cốt lõi của bất động sản. Giá trị thị trường bao gồm những công năng, công dụng của bất động sản được dùng cho những mục tiêu trước mắt hoặc tương lai. Đơn giản như một thửa đất ở khu vực tương lai sẽ mở rộng đường, phát triển khu đô thị hoặc dự án du lịch, thương mạii, khu công nghiệp sẽ được định giá cao hơn lô đất ở vị trí mà tầm nhìn 10 năm không có chuyển biến.
“Giá trị thị trường của bất động sản còn là giá trị sử dụng và giá trị trao đổi. Một lô đất đầu tư không chỉ hướng đến mục tiêu để ở, kinh doanh mà còn có mục tiêu chiến lược. Để làm được điều này nhà đầu tư phải có kỹ năng quan sát, nắm bắt nhu cầu đa dạng của thị trường. Khi vận dụng được tốt chuyên môn, năng lực định giá bất động sản, người đầu tư hoàn toàn có thể tìm thấy vô vàn những viên “kim cương” có giá trị lớn nằm lăn lóc trong thị trường mà người khác chưa quan tâm để tìm ra cơ hội mới cho bản thân”, vị chuyên gia bất động sản bày tỏ.
